注意！买房成本正在涨！南京房价降10%你才不后悔

有人问我，调控下房价降了么？到什么程度才叫降？为什么我都感觉不到？

有人问我，现在银行开始把首套房利率上浮了，是不是买房的时机呢？

注意！买房成本正在涨！南京房价降10%，你才和去年首套房贷9折的时候成本一样，否则现在房价一毛钱没涨，你也不如去年买房划算。

我那银监局的哥们说，当下银行哪有什么房贷额度啊，南京一家银行个贷经理直接说，要么不接案子了，要么接也可以，一年半载以后下款也是有可能的。

总之，银行没钱了，而利率提高，对你意味着什么？总价200万算南京刚需入门门槛，我想没有人有异议吧，以此为例算算吧。

时间	首付	贷款	利率	贷款25年总利息	月还利息
5月	60	140	4.41（基准9折）	91万	7710
6月	60	140	4.9（基准利率）	103万	8103
7月	60	140	5.15（基准上浮5%）	109万	8307
7月	60	140	5.39（基准上浮10%）	115万	8506

从5月还有的9折利率，到现在的八成银行都是基准利率，甚至5家银行首套房贷利率提高到5%-10%。

慢了2个月意味什么呢？

基准利率：总利息多付12万，相当于200万房价的6%左右。

基准上浮5%：总利息多付18万，相当于200万房价的9%左右。

基准上浮10%：总利息多付24万，相当于200万房价的12%左右。

在房价没涨的基础上，你的买房成本上涨了6%-12%，如果你想真正尝到调控的福利，房价下降6%-12%才是开始。折算一下，房价下降10%的时候，普通人才能真的感觉到房价降了好嘛。这就回答了开篇第一个问题。

房价下降10%，会是什么局面？

3.5万的河西南和南部新城，得卖3.1万，3万的江宁江北仙林，得卖2.7万。

结论：按时间成本算，买房成本始终还是上升的， 对于刚需和改善来说，银行给你的时间不多了。合适就买。这就回答了开头第二个问题。              

那么大家都在兴奋什么呢？在下一轮。

预期，才是房价的关键

我还是想来说说预期这件事，正荣在麒麟老镇拿了块商办地，让许久没有新消息的麒麟上了一回头条，这次终于不是因为有轨电车又通了的消息。不过正荣这块地离上一个地王所在的麒麟科创园有点远，新进房企华发以地价17887元/平+1.1万方保障房的代价拿了一块并不便宜的地块。

2016年4月拿下麒麟最高地价的京澳港未来墅听说快要上市了，默默地，我翻出了拿地那天出的这篇稿子《一位麒麟业主的内心独白：15分钟化解3年之恨，但是......》留言区鲜明的分为了麒麟马上就4万的一派和深表忧虑的一派。

这段话写于2016年的4月，那时的麒麟犹如在黑暗里看到星光，甚至是救世主。

拍出地王之前，我个人将麒麟分为三个发展阶段：首先是2011年-2013年底的“光环”时代板块起势阶段；紧接着是2014年-2015年7月的阵痛阶段；最后是2015年7月-2015年底的“江北新区光环下的后麒麟时代”。

2013年，南京麒麟板块就像瞬间插上了翅膀一样，成为南京重点打造的高端板块。彼时的科创园，有轨电车、地铁8号线、学校资源，蓝图完美呈现。一期业主用13000元/平米甚至14000元/平米的价格高点买入，怀揣梦想等起飞。

“光环时代”落寞实在太快。2014-2015年7月，麒麟科创园成为南京遗弃的“边角料”。有楼盘因为卖不出房子开出优惠变相降价，前期买房人的“血与泪事件”随处可见。那段时间有需求的买房人，大多因为麒麟便宜，而且比江宁大学城、江北离市区近。

几个比较“硬气”选择不降价的开发商，日子很难熬，滞销时有发生。2015年7月-2015年底，江北新区来了，本来麒麟的价格就比大多江北区域高一点点，如今江北崛起，麒麟更没多少人买了。吃吃地缘客，仅此而已。

所以说，麒麟的业主心理都很清楚，自己的板块前几年在南京是什么样的等级。我们所想的，只是这个区域别再没有起色而已。地价2万，呵呵，不敢想。

反转只在一瞬间：

我有个朋友有套麒麟紫金明珠的房子，在2013-2014年想要出手的时候，正遭遇麒麟楼市下行期，挂牌价格瞬间暴跌30万且无人问津。这个朋友对麒麟恨了整整3年。

今年楼市转好，全市一片大涨之下，3月份有人出1.8万/平米的价格要他的房子，最终他还是准备等到土地拍卖后挂牌。15分钟的土地拍卖，当22353元/平米的楼面地价出炉后，可以说他如今顺利“解套”，再等等或许会变成真爱粉。

2016年他们都是这样想的

“再等等，现在千万不要卖，明年铁定过3万/平米……”中海二期业主群众业主的心态，其实就是麒麟大多业主心态的缩影。解放军就是这次的高价地，相比起前三年的恨，如今的熬一年成为了甜蜜的负担。一位麒麟的业主发微信给我，早知道当初就应该买两套。

2017年，正荣进了麒麟老镇

2017年麒麟房价并没有铁定过3万/平米，甚至连最高地价的放风价都没有铁定过3万/平米。正荣拿地当天有业主来问我：”居然来麒麟了，这么好的开发商，为什么？“这种不自信，真是有点无奈啊。

2016年他做出了这样的臆断：

遥想自己当年1.2万/平米入手麒麟，真是便宜。如果放到现在，我或许会去高新区买个小套，恩，没有其他选择了。如果我去六合、江宁滨江置业，不如杀回老家。

2017年现实却是这样：

15个月过去了，南京的调控已经加码了不知道多少回，限价令犹如五指山，南京城也翻不出什么波浪，但是，那个曾经作为备胎高新因为1.6万/平的价格，远低于周边二手房，一房难求。而中海的二手房倒是在2.4万/平，可是麒麟好像没什么大的兴奋剂了。其实麒麟还是那个麒麟，规划还是那些规划，无非是声音没那么大，没那么多了。

这说明什么呢？房价信心来自预期，预期来自规划的声音。而规划，还真不好说啊，再加上政策，双管齐下，就是现在这样了。翻云覆雨，短短几个月。

嗯，2018年我们再来看房价，说不定南京新房还是2017年这个价。

2015年年初不论你买哪的新房，到了2016年一定都是涨了1万的；

2016年年初不论你买哪的二手房，到了2017年一定都是涨了1万的；

2017年年初不论你买哪的三四线城市房子，到了2018年我想都是涨的；

但是到了2019年呢？

熬过冬天，现在涨多少不重要，重要的是活下去。

近日楼市热闻

回复以下关键词

还能收获更多实用信息哟~

★★★★★

早知道 |算房贷 |查房价 |最新政策 | 刚需优惠|独家数据

置业课堂 |购房交流群 | 看房团 |积分落户