南京发展重心定了！未来比江北新区发展更快

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南京发展重心定了！未来比江北新区发展更快

2017-09-09 木木夕 365楼市

最近南部新城大火！屡屡被对标北京副中心刷屏，那么南部新城实力到底如何呢？

今天365投资大讲堂邀请到了365淘房新房总监汤苗苗，就南部新城最新规划、南站商圈的发展潜力进行解读；同时邀请到365淘房南京商业荟主编贾丛关于商办产品的投资回报与注意事项等热点问题进行了深入探讨。

南站地位越来越高

南站曾经定位：交通枢纽商业商务总部经济区

最新定位：主城东南片区的核心区就是以南站为中心的南部新城

南部新城是怎样一步步发展成核心区的呢？

每一个新区的发展都有一系列值得纪念的时间点，南部新城也不例外。从南部新城建设重要时间轴可以看出，在新城建设前期经历了非常漫长的等待。

汤总监印象非常深刻的是，大家对于大校场机场搬迁时间的密切关注。直到2015年7月30日，存在了86年的大校场机场终于正式关闭，可以说，这真的是一个非常复杂、非常浩大的工程。我们也可以看出，也能够感受到的是，大校场机场搬迁后的南部新城，建设速度以及面貌变化还是非常快的。

南部新城发展离不开这三点！

1一大波城建利好奠定基础

交通方面：纬七路东进二期、顺天大道、苜蓿园大街南延跨秦淮河的承天大道，这三条道路即将为南部新城织补上缺失的骨干路网。三条路都将在今年10月底实现主线贯通。

5条轨道线：10号线、6号线、5号线、3号线和13号线。

学校方面：承诺未来不缺好学校。南京将重点编制南部新城的教育布局规划，预计2020年将基本完成学校的建设。

医疗方面：南部新城医疗中心（南京市中医院）：9月底，医院就将启动整体搬迁，至12月底完成整体搬迁任务。

这里还规划了南部新城健康产业园，与医疗中心相邻，未来能辐射到片区各个住宅聚集区。

文化方面：中国第二历史档案馆新馆、南京博物院故宫馆、中芬合作交流中心南部新城会展中心、江苏省演艺中心。

未来还有更多……

2楼市扩张轨迹：核心区重点发展

土地方面，2012-2017南部新城土地出让共20幅，其中南站便有18幅。

出让的20幅地有以下4大特点：

1、区属分布广：雨花台区13幅、江宁区5幅、秦淮区2幅。

2、地块性质多：纯二类居住用地仅3幅，17幅地包含商业部分。

3、地价上涨快：从2012年5158元/㎡到2016年27350元/㎡，5年上涨5倍多。

4、品牌房企密：万科、证大、绿地、金轮、中交、旭辉、绿城、香港嘉华……

新房方面，南京楼市新房房价从2014年1月均价16467元/㎡到2017年8月的均价24985元/㎡，均价上涨了8518元/㎡。

这是2014年-2017年3年多时间南京楼市新房房价走势图，可以看出这些年南京房价增长的幅度还是比较大的。

我们再来看着3年多城南主力住宅项目房价变化，可以看出南部新城的涨幅都超过1万元每平米，增幅近50%。不难看出，区域规划的推动作用还是非常明显的。

当下南部新城楼市呈现什么样的状态呢？

从住宅和商办项目统计情况可以看出，目前的这个区域楼市主要特点如下：

1、从楼盘性质来看，南部新城商办为主；

2、从数量来看，目前商办楼盘是多于住宅楼盘的；

3、从价格来看，南部新城住宅和河西南一样都被限价3.5万/㎡，目前仅万科大都会少量大平层房源在售，商办价格2-3万元/㎡不等；

4、从物业类型来看，区域内汇聚了不少写字楼、公寓、商铺等……

目前南部新城住宅动静不大，主力商办。三限之下的南京对于商办市场是个大利好，前段时间也出现千人买公寓的场景！

还有未来房价不能忽视的信号：区域待上市项目楼面地价等信息。

1、核心区这3幅地都为商住地块，南部新城商办依旧是主力。

2、3幅地有2幅要求现房销售，而且这两幅楼面价都高达2.7万元/㎡，未来住宅部分必将打造新一代豪宅。3.5万/㎡的限价或将冲破！

3、3幅地中有2幅要求现房销售，一幅已动工，但现房上市最起码需要两年的时间。

3南站枢纽型人潮商圈已现 300万人流量

从南站楼市扩张版图我们可以看到这个区域在实现版图扩张的同时，南站人潮商圈也正在崛起。

根据南京市政府对南站的重要期待，南站未来也必将是南京非常重要的商业中心、商务中心。

预计到2018年底，南京南站高铁枢纽经济区建成的商务商贸载体总面积将超过300万平方米，成为南京南部地区规模最大、以时尚消费为主的综合商贸区。

此外，南站地区将打造总计281万平方米的“地下城”，核心区域为148.71万平方米，未来，地下共三层，而且地下空间全部连通，商业街与下沉广场、庭院、轨道交通站点等都可以相通，可以畅游地下城。

你知道吗？商圈发展需要切合诸多因素，不是任何一个地方都能发展完成，商圈发展的要素↓

通常，我们评价一个商圈的发展，都会想到李嘉诚的一句名言：地段地段还是地段。

我们也还会注意到这样几个因素：规划定位、交通配套、集群效应、地域特点、规模优势、社交生活等，这些也决定了周边人流的生活方式。说到这里，我们不能不忽略，上海虹桥给南京南站带来的重要参照影响。

南部新城商圈最大的优势就是爆棚的人流量：

2万：南站万科项目业主日常生活需求

13万：软件谷商务中心带来的日常需求客群

20万：轨道交通带来的潜在客流

300万：南京南站高铁枢纽带来的商务客群

此外，抱团发展，商圈更有竞争力。2013年9月25日，在《雨花台区现代服务业暨高铁枢纽经济发展高峰论坛》上，由45家企业加入的“南京南站枢纽经济圈企业家联盟”也正式启动，标志着南站商圈的发展又迈开了新的一步。

那么，南站值得投资吗？我认为：

1、南站已进入全面快速发展阶段；

2、起点高、企业强、速度快、前景明朗；

3、在南部新城以及核心区南站带动和影响下，该区域住宅、商铺、写字楼、公寓等多种物业类型的价格都将呈稳定增长态势。

在南京楼市十分严峻的条件下，不少人手上的钱不知道往哪投？今天7大产品全方位解析，投资这个将成最大赢家！

货币超发的负利率时代钱往这花？

从2008年开始，全球经济就已处于拐点，全球经济基本上靠海量信贷、海量货币在支撑着；截至到2016年，全球货币越来越多，而不是越来越少；而全球货币已经开始负利率了，这也是经济史上前所未有！在货币超量发行的负利率年代，有些资产价格却是疯狂一上涨的，如黄金、白银、房地产、股票以及大宗商品等。

影响货币有两个关键因素：CPI、货币发行量

如果您有100万现金，10年后、20年后会怎样？

如按照真实购买能力计算，

现在的100万元，在10年后的真实购买力，可能相当于今天的32一62万元之间，20年后的真实购买力，可能相当于今天的11一45万元之间

如按照占货币发行量的比例计算，

现在的100万元，在10年之后的财富比例可能相当于今天的13一35万元之间，20年后的财富比例可能相当于今天的2一19万元之间

货币超发的负利率时代投资产品分析：

7种产品分别从风险性、收益性、流通性、其他特征等四方面综合比较，发现综合性价比投资商铺为最佳，其次是办公。

最后，今天主角项目:万科星荟项目，项目主力商办产品（公寓、商业、办公）。

项目位于南部新城核心区块，城市未来发展新方向，万科都荟生活圈，醇熟生活与商业配套，尽享地利人和。方正带阳台户型，空间灵活多变，带来更多可能。

项目地址：南京雨花台区金阳东街18号

咨询电话：400-8181-365 转 113797

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