刺激！有人说南京这个2.5万/平盘不值得买，他敢剁头来见！
365楼市副主编万昕（微信：wanxin173353）
刚领了近2.5万/平销许的江宁淳化纯新盘今天收材料，对于这个价格，有人在我们的留言区说“请问是梁静茹给你的勇气吗？”
关于这个盘，今天发生了几件有趣的事:
1、我的朋友圈有人说"太远太贵了，失去了拓荒盘的性价比，地价一万而已，按照京港奥的报价，这个楼盘应该毛坯卖1.4万-1.5万/㎡，按照万科自己翡翠公园1万多/㎡的地，首开2万/㎡左右。"不过，当年2万/㎡左右的江宁，也是高于江宁平均房价的。
2、也许是为了回应争议，所以今天有人直接飙话：“买万科你后悔了我剁头来见！”吓得我榴莲干掉了一地~
3、更有趣的是，一向催着你买房的开发商居然劝你等一等，因为没抢先一步拿到销许，就来劝同区域的买房人等等，许久不见的抢客火药味来了。
海报写着：买房等一等，省钱是根本，更强户型，更优精装，更低总价，开盘在即，让你等到一步到位。
在我昨天踩盘过程中，耳朵里就不停灌入“我们比万科各个方面标准高了不少”，用他们的话说，地价更高，总价更低，标准更高。
4、品牌、低总价、精装小户型，刚需大杀器，但是事实上截至今天下午200组左右的客户登记，和384套房源比一下，就像今天的天气，有点凉飕飕。但是晚一步开盘也算是探探路了，这种冷在2.2万/㎡的正方新城也曾经出现过，上坊、青龙地铁小镇也有过。
5、2.5万/㎡依旧是南京楼市热度的红线。换句话说，如果不低于周边二手房，南京任何楼盘都不好卖，所以叫嚣着要开盘的江北奔三奔四的高端盘，现在如履薄冰。
那么这个新兴区域究竟怎么样呢？小5妹昨天去实探了一下。
南京2.5万/㎡以内的刚需房真的越来越少了，目前2.5万/㎡以内的新房房源较多的也仅剩江宁和江浦。继9月4日江宁九龙湖热盘恒大悦澜湾首开后，这一个多月以来江宁暂无纯新盘开盘，就在最近淳化区域传来最新消息。
淳化区域即将首开的纯新盘为万科和昌金域东方和弘阳禹洲时光春晓。昨天，淳化纯新盘万科和昌金域东方终于领销许了！作为区域内首个进驻的品牌楼盘，万科和昌金域东方预计近期开盘。
1、万科和昌金域东方新领1、2、3、4、5、8#楼销许，共384套住宅精装房源，销许均价为23551-24236元/㎡，户型面积分别为88、90、110、115㎡，交付时间为2018年12月31日。
该项目今天开始登记，截至下午5点，有200多组购房者进行了登记，登记时间延长到明天中午12点，本周开盘。
（万科和昌金域东方销许图）
2、弘阳禹洲时光春晓目前售楼处正在进行意向登记，预计近期首开，推1#、2#、6#、8#四栋共计233套房源，主打83、89、108平米三房户型。
同在淳化，仅一条街之隔的2大楼盘，究竟有啥不同？你更想买哪个？我们往下看！
说来也巧，昨天下午小5妹便来此凑凑热闹，没想到随后就领销许了。2家仅一条街之隔，时光春晓虽然还未领到销许，据案场售楼员透露在23000~24500元/㎡之间。价格差不多的情况下，你更想买哪个，看完我想你心里会有答案。
探盘1——万科和昌金域东方
首先小5妹来到万科和昌金域东方，远远已经看到周围停满了车辆，已经有许多意向客户前来参观。
小5妹一进门内心os：品牌房企还是有点不一样，品宣都做的这么让人动心。
首开楼栋1、2、3、4、5、8#在整个小区的分布如下图所示：
据现场售楼员介绍，近期首开的1-5、8#，均为一梯两户，共计384套房源，户型面积分别为88、90、110、115㎡。1#-4#为11层小高层，均为88㎡户型，其中一层为底商；5#、8#为18层高层，中间户为90㎡，边户为110/115㎡。
江宁淳化纯新盘万科和昌金域东方，今天9点开始排号登记，正常首付比例，认购后3-5天付清首付。登记排号还可享受5000元购房优惠。据置业顾问透露，已经有200组客户前去登记。不知今天是否受下雨降温影响，到场人不算多，开发商公示的排号时间截止今晚18点，但现场说会延续到明天中午。
现场排号图：
“风里雨里，金域东方等你”！今天一大早，一大波置业顾问就西装革履的在售楼处前等候自己客户的到来。
下午一点左右的排号现场，据悉，截至到中午，现场已经超过百组客户登记，下午还不断有客户前来。
进驻南京15年的万科，往往扮演着区域拓荒者的角色，我们先来回顾下，万科曾经拓荒过的那些区域、开发过的那些楼盘，当年和现在卖多少钱：
万科金色家园：莫愁湖旁当年二道埂子的首个楼盘，2002年首次开盘价格：4000多元/㎡，本月二手房挂牌均价：50305元/㎡；
万科光明城市：河西奥体区域的首批拓荒者之一，2004年一期开盘价格：6500元/㎡，本月二手房挂牌均价：48555元/㎡；
万科金色里程：铁心桥首个品牌楼盘，2009年首开价格：约1万/㎡，本月二手房挂牌均价：31938元/㎡
万科金色领域：仙林湖鼻祖，2011年首开均价：9900元/㎡，本月二手房挂牌均价：32037元/㎡
万科金域蓝湾：九龙湖开荒者，2010年首开均价：15000元/㎡左右，本月二手房挂牌均价：34819元/㎡
万科九都荟：南站区域首个楼盘，2013年首开均价：22000-23000元/㎡，本月二手房挂牌均价：38461元/㎡
当年万科在每个区域卖的楼盘几乎都是当时区域的最高价，但是培养了一批又一批万科忠实的粉丝。所以，昨天踩盘时，我特意问了一句置业顾问，来看万科和昌金域东方看房的老业主多吗，他告诉我，很多老业主已经限购，但是有不少是老业主推荐来的客户。昨天，万科和昌金域东方拿了近2.5万/㎡的销许后，有网友评论，这个价格有点贵，为此买单的肯定有大部分为万科品牌的。
的确，万科的品牌具有一定号召力，买淳化的万科粉如上所述要经得起时间等待。
首开将要推出的户型面积分别为88、90、110、115㎡：
户型解析：
户型点评：户型方正，较少面积浪费；88㎡做成三房，充分利用空间，满足家庭需要；主卧朝南，采光良好；餐厅、客厅一脉相连，空间通透；大尺度观景阳台，尽享惬意生活；U型厨房，充分利用空间；卫生间干湿分离，保持居家清爽洁净；全明户型，南北通透。
户型点评：户型方正，三开间朝南，采光良好；朝南观景大阳台，尽享惬意生活；L型厨房，人性化设计；全明户型，动静分区；独立卫生间，干湿分离，私密性更好；特设独立创意空间，后期可塑性强。
户型点评：户型方正，双卧朝南，采光良好；主卧套房设计，私密性强；次卧连接观景阳台，尽享惬意生活；卫生间干湿分离，细节周到考量；L型厨房，人性化设计；南北通透，全明户型；客厅、餐厅一体化，方便日常生活。
户型点评：户型方正，大空间；三开间朝南，双卧朝南，采光良好；客厅、餐厅一体化，方便日常生活；主卧套房设计，私密性强；L型厨房，人性化设计；各个区域面积分布较为合理，后期可塑性强。
随后小5妹来看了88㎡样板间，总体来说我对这套样板间还是很有好感的，从灯光到家居的布置，简约质朴的田园清新风，配合曼妙的音乐，体验感还是蛮棒的，真的有种回到家的感觉。甚至有一同事当场拍照说要发给妈妈看，家里装修也要照着这么装。
88㎡的小三房是万科典型的针对刚需的户型，从户型设计上来看，万科此次的设计还是偏向刚需和初级投资者。接待我们的置业顾问告诉小5妹，前来看房的购房者大多为：附近企业员工、江宁大学城老师、江宁东山和大学城的原居民。虽然是工作日，但是现场看房的人并不少。
所以准备买房的还是要抓紧时间，万科和昌金域东方登记时间延迟至明天中午。
探盘2——弘阳禹洲时光春晓
来都来了，况且两个楼盘隔得近，小5妹昨日就顺道一起看看弘阳禹洲时光春晓。
印象最深的居然是现场置业顾问还耐心的劝我：我们家的销许也快领了，再等等，我们的楼盘绝对等的值得。
究竟值得你等吗？往下看！
项目位于梅龙湖畔东月桥路与雁冲路交汇处，距离1号线南京交院站仅8分钟车程，距离百家湖商圈也只要30分钟以内，项目预计10月首开，推1#、2#、6#、8#四栋共计233套房源，主打83、89、108平米三房户型，精装，预计2019年交付，为16-18层的小高层。
来看房的更多是江宁本地居民和大学城附近的学生，以及周边企业的员工。小5妹环视一周就听到有帅哥和置业顾问介绍自己是大学城的学生，最近打算买房，目前还在观望中，打算购置一套，之前去看过九龙湖的恒大悦澜湾。
同时，现场售楼员还详细的介绍了他们的楼盘相对于同区域的某楼盘装修交付标准，总体来说配套设施均为品牌优化产品，工程材料等品质都是信得过的。
目前后面的楼房还在施工当中，但样板间已经开放，有兴趣的小伙伴都可以来看看。
时光春晓4室2厅108㎡户型图：
↑户型点评：户型方正，较少面积浪费；三开间朝南，采光良好；朝南大阳台，尽享周边美景；U型厨房，充分利用空间；卫生间干湿分离；全明户型，南北通透；各个区域面积分布较为合理，后期可塑性强；主卧套房设计，私密性强。
户型方正，较少面积浪费；L型厨房，人性化设计；三开间朝南，采光良好；卫生间干湿分离；客厅、餐厅、阳台一体化，全明户型，南北通透；主卧飘窗设计，尽享休闲生活；独立书房设计，看书不受打扰；厨房与餐厅相连，就餐方便
相对金域东方，弘阳样板间或许更吸引男性，空间风格整体感觉更加沉稳、精致。2个楼盘的样板间风格还是略有不同，萝卜青菜各有所爱，大家还是结合自身的情况来挑选。
小5妹转悠了一圈还看了89㎡、108㎡两个户型样板间。对比了下两个楼盘的样板间，万科和昌金域东方的88㎡样板间开间更大点，客厅3.9米，卧室3.6米；禹洲弘阳时光春晓83、89㎡的客厅开间3.5米，但89㎡的户型有两个卫生间。
在介绍样板间时，禹洲弘阳时光春晓置业顾问一直对比自己项目和万科，比如他们用的什么牌子，我们用的什么牌子，他们的厨房没有凉霸，我们有。
（弘阳禹洲时光春晓项目附近幼儿园）
因为这两个楼盘仅一街之隔，所以周边交通配套等还是比较相近的：
地址及交通
公交：商业街（旺运花园）站：808路、837路、833路、832路；咸墅：835路
地铁：一号线：江苏海院·南京交院站
其他：即将在2018年开通的宁杭高速公路江宁淳化互通也紧邻项目，届时20分钟即可通达主城。
周边详情
餐饮：文鼎广场、百家湖商圈
医院：淳化医院、南京医科大学附属明德医院
学校：淳化小学 、中学、力学小学、晓庄师范实验小学、淳化第二幼儿园
卖场：享受淳化街道商业配套、文鼎广场、百家湖商圈
公园广场：梅龙湖、江宁体育中心
据小5妹了解到，目前淳化最贵的二手房小区是淳东花园，二手房挂牌均价为2.3万/㎡，较便宜的二手房小区是迎湖花园，二手房挂牌均价为1.6万元/㎡。周边新拍地块，最贵的是保利拿下的，楼面地价超2万/㎡！
卖未来的预期，你会买吗？
今天一位业内的朋友和我聊天说：淳化（梅龙湖）这个板块啊像极了当年的仙林湖，能不能买就看你敢不敢拼！
南京大学城市科学研究院副院长胡小武曾表示仙林的大学城和江宁的大学城之间有个合围，从淳化到新街口，跟南京大学到新街口直线距离都是18公里。从南大到淳化这个街道，也是18公里，几乎是一个等边的。
他还说：再过十年，我想随着南京城市进一步提升，主城区的分散，可能会使得这样一个片区成为一个媲美仙林的板块，成为第二个仙林，而不是第二个河西，因为河西的定位不一样。
有的人告诉小5妹，未来的规划都是胡扯的，因为一般都是规划很美，现实很骨感，没个3、5年起不来。小5妹会告诉他，他的话只对了一半。规划不是胡扯，既然有规划出炉，就意味着有需求。需求会永远先于规划，它会推动规划的产生到落地。在此期间，还不断有开发商和人才看中规划，他们的入驻更会带动规划的实施。
规划从出炉到落地实施，确实需要好几年的时间，但它会影响你未来的生活质量以及房屋的增值空间。我们来看看淳化的规划：
淳化区域功能定位：南京市生命科技产业与先进制造业基地；淳化镇域综合服务中心；配套完善、人居环境优越的宜居社区。人口规模方面规划人口规模为9万人，其中居住人口6万人，就业岗位3万个。规划突出淳化山水和文化优势，塑造“梅龙湖畔、山水宜居宜业城”，构建“一心、两轴、三廊、四片”的空间结构。
教育规划：根据《南京市中小学幼儿园用地保护条例》，区域内将建设6所幼儿园，总计78班，其中保留现状淳化幼儿园1所，新建5所。规划配置3所小学，保留现状1所淳化小学，新建2所，总计120班。规划配置2所初中，保留现状1所淳化初中，新建1所，总计57班。
商业服务业设施用地规划：规划104国道两侧为大型商贸、休闲康体、商业商务和科研设施，侧重于对外服务功能，梅龙湖以东侧重于为淳化街道服务的商业休闲娱乐设施。
公共交通规划：规划公交首末站2处，一处位于南汽一号路以东，月华路南侧；一处位于工业园三号路以西，工业园六号路南侧。
城市交通规划：本规划区道路分为快速路、主干路、次干路、支路四个等级，形成方格网状路网结构。
规划快速路1条，为新104国道。
规划主干路6条，分别为万安东路、乾德路、天元东路、月华路、淳湖路和学十四路。
规划次干路6条，老104国道、工业园四号路、端拱路、南汽一号路、工业园三号路和学东路。
对外交通规划：规划高速公路2条，分别为绕越高速公路和宁杭高速公路。
与此同时，今年6月6日，中交投资与中交基金、公规院、一公局、一航局、三航局组成的联合体中标南京市江宁区淳化新市镇建设PPP项目，总投资约88.2亿元。
项目位于南京市江宁区淳化街道，属于新型城镇化建设项目，占地3.3平方公里，内容包括征地拆迁、安置房建设、市政基础设施建设、公共配套设施建设及环境综合整治等。项目建设期4年，运营期6年，采取政府购买服务合作模式运作。
淳化镇的拆迁工作于今年年中已经开始启动，届时淳化应该也会迎来大变样。
看完这些分析，你对这2个楼盘有了大致的了解吗？觉得以现在的眼光来看淳化的房价，2.5万/㎡确实有点贵，但是5年后、10年后或许又是另一番景象和心态......在价格相差不大的情况下，现有配套、未来规划都会影响不同人的选择。对于这两个楼盘，你又是怎么看的呢？欢迎在下方留言告诉小5妹！
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