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今天楼市第一波利好已兑现!未来南京三类买房人可能掉陷阱

2017-10-19 小5妹 365楼市


昨天股市开盘,租售并举概念股持续走强,截至9点35分,三六五网涨停,世联行涨近5%。


“你买你们公司股票了嘛?”今早,我收到一个朋友的微信。


租赁市场未来一定会是一个大风口,而且政策支持力度空前。但是,如今的楼市,很多人并没有扭转观念,你看每次开盘都有无数人陪跑,买房人身心俱疲,问苍天,想买套房真的这么难吗?


南京楼市的分化越来越明显,你觉察出来了吗?


南京楼市板块分化明显,有些房子不好卖了


虽然南京楼市领销许、收材料、开盘一样都没落下,但是,有些事它确实悄然转变了。


1、优惠一茬一茬的来了,但不是每个盘都卖光了


前几天南京一楼盘开盘现场又现竞争对手来截客,在精装均价相近的情况下,以总价3个点的优惠吸引买房人,最终没有卖光……

10月14日,新盘万科和昌金域东方开盘推出3重优惠,优惠可以叠加吸引买房人,最终卖出6成……

8月27日,新盘远洋山水开盘当天也给出优惠,先打97折,按揭再打98折,按时签约再打98折吸引买房人,最终没有卖光……


购房者期待的开盘优惠来了,但并不是所有人都买账,尤其是南京楼市版图越扩越大的新兴区域,还需要开发商和已经买了的购房者更多耐心,经得起时间的等待。


2、光靠高价地撑起的区域,也未必是高房价


淳化地价破2万/平,有盘2万4/平开卖;

麒麟地价2.3万/平,有盘2.6万/平开卖;

浦口多幅地块地价超2万/平,有盘近3万/平开卖,买的人没有以前多了;

正方新城地价1.2万/平,有盘近1.8万/平开卖,买的人没有想象中的多……


曾经,房价要涨到地价的2倍似乎才是一个区域的合理价,如今房价才比地价贵几千,还是吸引不来足够多的买房人,南京楼市不是哪里都是黄金。


3、调控一年多,有些房子真的不那么好卖了


南京楼市的格局从去年9月重启限购开始一直到现在,整体的演变过程一句话概括:

两头热,中间冷—>两头无房,中间热—>调控深入,中间分化...


江北的三金鑫宁府、明发香山郡、融侨观邸等盘6、7月份开的盘到现在没有卖完;

麒麟的京奥港未来墅9月份开的盘到现在没有卖完;

城北的电建海赋尚城7月份开的盘到现在没有卖完;

江宁的东城金茂悦7月份开的盘到现在没有卖完;


是的,调控深入的南京楼市,不是所有的房子都好卖,有些房子真的不好卖了,而资深的投资客也已经开始大撤退了。(大撤退!南京一富豪级投资客狂甩1.3亿房产 未来3年房价看这个


那是不是意味着,接下来刚需们可以更好的买房了?其实,也未必,因为留在现在楼市的不仅有刚需,还有一波想再捞上一笔的。


买不到房,那是因为有些人又想住又想涨


今年以来,不少刚需都在楼市陪跑买房,一次次摇号一次次失败,他们啼天哭地:“在南京买房怎么就那么难?”


你觉得感同身受吗?你为他们惋惜吗?你觉得不应该这么对他们吗?


昨天,我的稿子里有个网友提问“刚需购房又想能一步到位,建议购买哪里的住宅?学区、未来发展都比较好的?”(具体内容:南京哪里房价便宜学区好环境好?这有个捷径!


在现在的南京楼市,能满足学区、未来发展前景好的楼盘,真的很少很少,所以真正的刚需在首次置业时,必须牺牲一点点,不管是学区、距离还是其他,不然在南京真的很难买到满意的新房。又或者,实在买不到,再够一够,增加点预算,说不定选择可以更多点。


但其实,现在很多刚需又不是那么“刚”了,买房需要自住,但也要考虑升值潜力,因为他们错过了前两批房价大幅上涨带来的财富快速增长。


南京2万/平以下的楼盘经历了三批人:

1、最早买的人手头上是真没钱,只能买便宜的房子,所以对于配套也没有过多要求;

2、后来买的人纯粹是抱着投资的心来的,配套怎么样无所谓,未来房价能涨就行;

3、现在买的人希望两头甜,既要能住,又要能涨价。


“既要能住,又要能涨价的楼盘”全南京人都想要,所以热门楼盘的中签率一次又一次创新低,买到的总是一部分,还有大部分人买不到。


所以,大家都想买热门区域,想买大多人想买的楼盘,接下来买房人也未必能更轻松买得到,可能还会继续陪跑。


现在南京买房,需要天时地利人和


现在来说,在南京买房真的要讲究天时地利人和:


天时:上市量——一切看批不批销许,供不应求,那楼市中可能还会有大量陪跑的;

地利:竞争对手——跟你一样想买房的人多,钱无处可去,还是想买房,想买房的人并没有比之前减少太多,因为大部分人和你一样之前没买到;

人和:运气——抽奖从来抽不到的,后面可能还得担忧能不能摇到;


运气不好的多去烧点香、拜点佛、做点好事……


但买房这条路上,这些人估计会跟你死磕到底了——

小季:2014年买了麒麟某盘86㎡的房子,毛坯成交价保持在11000-13000元/㎡左右,现在这套房子加上部分家具能卖到220万,3年涨了110多万。


小开:2015年找人买了鼓楼滨江某盘,毛坯15000元/㎡左右,现在那边的新房贵的都到38000元/㎡左右了,2年涨了一倍还多。


小侯:2015年在江宁三山板块买了单价17000元/㎡的某盘,如今二手房成交价突破30000元/㎡了。

......


他们今年都在做什么?手上还有些闲钱的在到处排队登记摇号。尝过房产带来甜头的人都上瘾了,买房的心是很难动摇了。所以,他们是介于刚需和改善中间地带的一群人,姑且称他们为“初级投资买房人”,还不算炒房客。


可是,买了就涨,这一定就是赚了?


买的房子涨价了,也可能是镜中花水中月


房价在不断上涨,买房的人喜闻乐见,心里十分得意,觉得自己早买就是赚了。


那么,真的是这样吗?


1、不卖,房价增加的只是资产


房价怎么涨,你不卖,那么你的现金流是没有任何变化的。房价改变不了你的现金量,只是增加了你的资产。


2、卖了,未必能满足换房成本


楼市行情好的时候,卖了可能买不到;楼市行情不好的时候,可能卖不到预期的价格,换房成本不够,甚至根本卖不掉。


我的一个朋友早前投资了一套江宁大学城的房子,不过当初就有不少人抱着同样的心态去买那个房子,现在中介那挂了80多套同样户型、同样价格的房子,挂了一个多月了,还没卖掉。即使这房子涨了一倍,资金不流通,她卖了也买不到其他房子,有用吗?


不要惊讶,未来你买的房子可能也是这么尴尬,特别是三年限卖政策带来的影响。


过几年,可能会看到有人在裸泳


楼市行情好的时候,买哪都觉得能赚;楼市行情不好的时候,才发现谁在裸泳。


“不要错把行情当能力”这是365楼市副主编万昕常说的一句话,但不少人在楼市这场游戏里玩红了眼,但是未来这三类买房人可能会掉入陷阱:


1、同样的价格,选了杂牌开发商的

楼市行情好的时候,看不出杂牌开发商有什么很明显的不好,但一旦行情不好了,你可能会因为交付、物业等维权,且道路漫长。


2、同样的价格,选了主城老破小的

这几乎是南京所有板块中最后涨起来的,呈现出明显的滞涨现象,但调控之后到现在,要承认,老破小的房价是历史顶点,老破小抗跌但难涨。


3、同一个区域,选了房价最高盘的

转化为二手房的时候都一个样,价格可能还不如周边其他房子来的有优势。影响二手房价格的不会是你前期买入的价格。



综上所述:

最早进入楼市的最自在,想买什么买什么,而如今他们已经看不上住宅投资;

刚刚准备买房的刚需最无奈,能买的起的就那些;

中间层最忧愁,比上不足比下有余,上面能买得起就跟上面人抢,买不起就去跟下面人抢。


但是,不管你是处于买房的什么阶段,别盲目自信,未来5年,我们要牢记一句话:房子是用来住的,不是用来炒的。所以,刚需或改善根据自己的经济实力、需求挑选自己相对满意的房子,预算可以提升的就再够一够;有了房还想入楼市尝甜头的,心态放缓,不要见房就买,眼光还是要长远,买到了未来卖不掉不还是纸上财富。


最后,祝各位好运,总有一套适合你的房子在南京的某个地方等着你!


昨天,365楼市副主编万昕写的稿子今天起炒房客夺门而逃?南京楼市风险版图圈出来了,稿子最后,万主编为了测试粉丝真爱,随口说了句,如果点赞高于50,她下次来写写具体楼盘排行榜,结果点赞485!看来,都是真爱。


那各位也给小5妹点鼓励呗,这篇稿子点赞过300,明天就可以看到万主编的大作啦!以上只是个人观点,不代表平台。

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