今天楼市第一波利好已兑现！未来南京三类买房人可能掉陷阱

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今天楼市第一波利好已兑现！未来南京三类买房人可能掉陷阱

2017-10-19 小5妹 365楼市

昨天股市开盘，租售并举概念股持续走强，截至9点35分，三六五网涨停，世联行涨近5%。

“你买你们公司股票了嘛？”今早，我收到一个朋友的微信。

租赁市场未来一定会是一个大风口，而且政策支持力度空前。但是，如今的楼市，很多人并没有扭转观念，你看每次开盘都有无数人陪跑，买房人身心俱疲，问苍天，想买套房真的这么难吗？

南京楼市的分化越来越明显，你觉察出来了吗？

南京楼市板块分化明显，有些房子不好卖了

虽然南京楼市领销许、收材料、开盘一样都没落下，但是，有些事它确实悄然转变了。

1、优惠一茬一茬的来了，但不是每个盘都卖光了

前几天南京一楼盘开盘现场又现竞争对手来截客，在精装均价相近的情况下，以总价3个点的优惠吸引买房人，最终没有卖光……
10月14日，新盘万科和昌金域东方开盘推出3重优惠，优惠可以叠加吸引买房人，最终卖出6成……
8月27日，新盘远洋山水开盘当天也给出优惠，先打97折，按揭再打98折，按时签约再打98折吸引买房人，最终没有卖光……

购房者期待的开盘优惠来了，但并不是所有人都买账，尤其是南京楼市版图越扩越大的新兴区域，还需要开发商和已经买了的购房者更多耐心，经得起时间的等待。

2、光靠高价地撑起的区域，也未必是高房价

淳化地价破2万/平，有盘2万4/平开卖；
麒麟地价2.3万/平，有盘2.6万/平开卖；
浦口多幅地块地价超2万/平，有盘近3万/平开卖，买的人没有以前多了；
正方新城地价1.2万/平，有盘近1.8万/平开卖，买的人没有想象中的多……

曾经，房价要涨到地价的2倍似乎才是一个区域的合理价，如今房价才比地价贵几千，还是吸引不来足够多的买房人，南京楼市不是哪里都是黄金。

3、调控一年多，有些房子真的不那么好卖了

南京楼市的格局从去年9月重启限购开始一直到现在，整体的演变过程一句话概括：

两头热，中间冷—>两头无房，中间热—>调控深入，中间分化...

江北的三金鑫宁府、明发香山郡、融侨观邸等盘6、7月份开的盘到现在没有卖完；
麒麟的京奥港未来墅9月份开的盘到现在没有卖完；
城北的电建海赋尚城7月份开的盘到现在没有卖完；
江宁的东城金茂悦7月份开的盘到现在没有卖完；

是的，调控深入的南京楼市，不是所有的房子都好卖，有些房子真的不好卖了，而资深的投资客也已经开始大撤退了。（大撤退！南京一富豪级投资客狂甩1.3亿房产未来3年房价看这个）

那是不是意味着，接下来刚需们可以更好的买房了？其实，也未必，因为留在现在楼市的不仅有刚需，还有一波想再捞上一笔的。

买不到房，那是因为有些人又想住又想涨

今年以来，不少刚需都在楼市陪跑买房，一次次摇号一次次失败，他们啼天哭地：“在南京买房怎么就那么难？”

你觉得感同身受吗？你为他们惋惜吗？你觉得不应该这么对他们吗？

昨天，我的稿子里有个网友提问“刚需购房又想能一步到位，建议购买哪里的住宅？学区、未来发展都比较好的？”（具体内容：南京哪里房价便宜学区好环境好？这有个捷径！）

在现在的南京楼市，能满足学区、未来发展前景好的楼盘，真的很少很少，所以真正的刚需在首次置业时，必须牺牲一点点，不管是学区、距离还是其他，不然在南京真的很难买到满意的新房。又或者，实在买不到，再够一够，增加点预算，说不定选择可以更多点。

但其实，现在很多刚需又不是那么“刚”了，买房需要自住，但也要考虑升值潜力，因为他们错过了前两批房价大幅上涨带来的财富快速增长。

南京2万/平以下的楼盘经历了三批人：

1、最早买的人手头上是真没钱，只能买便宜的房子，所以对于配套也没有过多要求；

2、后来买的人纯粹是抱着投资的心来的，配套怎么样无所谓，未来房价能涨就行；

3、现在买的人希望两头甜，既要能住，又要能涨价。

“既要能住，又要能涨价的楼盘”全南京人都想要，所以热门楼盘的中签率一次又一次创新低，买到的总是一部分，还有大部分人买不到。

所以，大家都想买热门区域，想买大多人想买的楼盘，接下来买房人也未必能更轻松买得到，可能还会继续陪跑。

现在南京买房，需要天时地利人和

现在来说，在南京买房真的要讲究天时地利人和：

天时：上市量——一切看批不批销许，供不应求，那楼市中可能还会有大量陪跑的；
地利：竞争对手——跟你一样想买房的人多，钱无处可去，还是想买房，想买房的人并没有比之前减少太多，因为大部分人和你一样之前没买到；
人和：运气——抽奖从来抽不到的，后面可能还得担忧能不能摇到；

运气不好的多去烧点香、拜点佛、做点好事……

但买房这条路上，这些人估计会跟你死磕到底了——

小季：2014年买了麒麟某盘86㎡的房子，毛坯成交价保持在11000-13000元/㎡左右，现在这套房子加上部分家具能卖到220万，3年涨了110多万。

小开：2015年找人买了鼓楼滨江某盘，毛坯15000元/㎡左右，现在那边的新房贵的都到38000元/㎡左右了，2年涨了一倍还多。

小侯：2015年在江宁三山板块买了单价17000元/㎡的某盘，如今二手房成交价突破30000元/㎡了。
......

他们今年都在做什么？手上还有些闲钱的在到处排队登记摇号。尝过房产带来甜头的人都上瘾了，买房的心是很难动摇了。所以，他们是介于刚需和改善中间地带的一群人，姑且称他们为“初级投资买房人”，还不算炒房客。

可是，买了就涨，这一定就是赚了？

买的房子涨价了，也可能是镜中花水中月

房价在不断上涨，买房的人喜闻乐见，心里十分得意，觉得自己早买就是赚了。

那么，真的是这样吗？

1、不卖，房价增加的只是资产

房价怎么涨，你不卖，那么你的现金流是没有任何变化的。房价改变不了你的现金量，只是增加了你的资产。

2、卖了，未必能满足换房成本

楼市行情好的时候，卖了可能买不到；楼市行情不好的时候，可能卖不到预期的价格，换房成本不够，甚至根本卖不掉。

我的一个朋友早前投资了一套江宁大学城的房子，不过当初就有不少人抱着同样的心态去买那个房子，现在中介那挂了80多套同样户型、同样价格的房子，挂了一个多月了，还没卖掉。即使这房子涨了一倍，资金不流通，她卖了也买不到其他房子，有用吗？

不要惊讶，未来你买的房子可能也是这么尴尬，特别是三年限卖政策带来的影响。

过几年，可能会看到有人在裸泳

楼市行情好的时候，买哪都觉得能赚；楼市行情不好的时候，才发现谁在裸泳。

“不要错把行情当能力”这是365楼市副主编万昕常说的一句话，但不少人在楼市这场游戏里玩红了眼，但是未来这三类买房人可能会掉入陷阱：

1、同样的价格，选了杂牌开发商的

楼市行情好的时候，看不出杂牌开发商有什么很明显的不好，但一旦行情不好了，你可能会因为交付、物业等维权，且道路漫长。

2、同样的价格，选了主城老破小的

这几乎是南京所有板块中最后涨起来的，呈现出明显的滞涨现象，但调控之后到现在，要承认，老破小的房价是历史顶点，老破小抗跌但难涨。

3、同一个区域，选了房价最高盘的

转化为二手房的时候都一个样，价格可能还不如周边其他房子来的有优势。影响二手房价格的不会是你前期买入的价格。

综上所述：

最早进入楼市的最自在，想买什么买什么，而如今他们已经看不上住宅投资；

刚刚准备买房的刚需最无奈，能买的起的就那些；

中间层最忧愁，比上不足比下有余，上面能买得起就跟上面人抢，买不起就去跟下面人抢。

但是，不管你是处于买房的什么阶段，别盲目自信，未来5年，我们要牢记一句话：房子是用来住的，不是用来炒的。所以，刚需或改善根据自己的经济实力、需求挑选自己相对满意的房子，预算可以提升的就再够一够；有了房还想入楼市尝甜头的，心态放缓，不要见房就买，眼光还是要长远，买到了未来卖不掉不还是纸上财富。

最后，祝各位好运，总有一套适合你的房子在南京的某个地方等着你！

昨天，365楼市副主编万昕写的稿子今天起炒房客夺门而逃？南京楼市风险版图圈出来了，稿子最后，万主编为了测试粉丝真爱，随口说了句，如果点赞高于50，她下次来写写具体楼盘排行榜，结果点赞485！看来，都是真爱。

那各位也给小5妹点鼓励呗，这篇稿子点赞过300，明天就可以看到万主编的大作啦！以上只是个人观点，不代表平台。

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