大撤退！南京一富豪级投资客狂甩1.3亿房产 未来3年房价看这个

大撤退！南京一富豪级投资客狂甩1.3亿房产未来3年房价看这个

原创 2017-10-13 小5妹 365楼市

无数南京人正在楼市陪跑买房！下图是南京楼市自5月13日实行公证摇号之后，摇号楼盘的中签率，其中最低的中签率是4%，也就是100人抢4套房。每一次热门楼盘开盘，都有成百上千的购房者在陪跑；上月河西南一套总价496万需全额付款的退房引来1125人报名，最终1124人失望而归。

这些陪跑的买房人中不乏真正的刚需或改善，但也有相当一部分的投资客。此刻，他们疯狂投资住宅的原因不外乎：手头有钱，无处可去；南京新房限购，买到这些楼盘就是赚到。

殊不知，在你们疯狂投资住宅时，资深的投资客已经开始大撤退。

近期，我接触了一位资深投资客，手头住宅、商铺都有多套，最近在抛售自己手头城东、江宁、宝华等地的几套别墅房源，总价值1.3亿。

他的想法是，现在还敢投资住宅的都是“英雄”——敢死不怕套，钱多没地方花，并祝他们早日解套拿现金。

有人附议，“住宅已经不适合短期投资了......”

现在还能去用杠杆玩楼市？

现在买入你还能像以前一样赚那么多吗？

我们以总价400万的房子来看，近5年房价涨幅和银行理财到底谁收益多：

400万，每年百分之五的收益，一年吃利息20万，5年总收益粗算是100万。

400万的房子，首付200万（首付5成），200万贷款，基准利率，贷款20年，每月还款13088.88元，每年还款15.7万，5年还款总额为78.5万。我们用2011-2015年房价的涨幅估算，（2011-2015年每年的房价涨幅分别是：9%、降3%、11%、39%、34%），400万的房子5年涨价后的利润是196万。
（注：计算公式为，五年后的价格874万-五年前的市值400万-首付五成200万-5年贷款78.5万，只是粗略估算，仅供参考）

从数据来看，买房子还是比银行理财收益高的。

资深投资客表示，但是相比理财的灵活性，房产的时间损耗和其他各方成本显然更多。

以下几点也需要注意：

1、目前南京楼市与2011年的情况很像，都遇到了调控且市场出现了降温的痕迹，这都是有迹可循的，因而我们参考的是2011-2015年的涨幅数据。

2、涨幅多少其实是在预测，未来几年具体涨幅还得看楼市调控政策的力度和效果。

3、以上是新房的数据，然二手房6、7、8三个月同比上涨了16.5、12.9%、8.9%，政府控制住了新房的涨幅，但二手房的涨幅还在继续--

折腾了几年，最后到底哪个能跑赢？从历史来看，是买房赢了，但是，未来呢？

前5年楼市的调控政策相对宽松（2014年限购松绑，2015年多次降准降息），但未来的长效调控机制会不会造就更多楼市疯狂，实在是不好说。昨天，我还和同事讨论，说不定2016年前十个月是我们见证的楼市最后的疯狂，说不定以后不会有如此疯狂。

所以，未来3-5年（南京实行3年限卖政策）房价还是得看政策。

资深投资客表示，一小区一半投资客，后期上市，一个区域会有多少空置的二手房？之前二手房火爆因为房源没有现在这么多。投资勿要跟风，同样的市场，越热的格局越不要进，弃热炒冷。涨幅多少都得先放一边，先祈祷祈祷有价有市吧--

近2-3年，南京这么多人买房子，里面肯定会有投资客，但自住的还是有的。

投资客的房子最后都是需要刚需和改善来接手的，那么，未来南京能有多少人来接盘呢？

如果南京能持续吸引外来人口，那么未来就会有源源不断的刚需；如果南京二胎持续，那么未来改善换房的需求还是有的；那么，在接盘这件事上还是可以进行的。

如果刚需和改善跟不上，那怎么办？

很有可能就是投资客们自己玩了--你投资的房子卖给我，我也是用来投资的，那再卖给下一个投资客......

投资客之间的击鼓传花，想想就刺激，就看谁是那个接最后一棒的人了！

未来有没有人来接盘？

这可能要看南京这个城市的吸引力、人口增长了吧--

这位资深投资客不是普通人的套路，真的太个案了，也许1.3亿房产只是他财富的冰山一角，也有可能不是他一个人的，但触角敏锐的人觉察到了危险，手上才一两套的普通人大可不必惊慌--

不过，可笑的是刚需倒是慌了......

楼市一有风吹草动，刚需就慌了？

国庆结束，“暴跌80%”、“成交惨淡”等字眼层出不穷......不少刚需慌了--

南京楼市真的认购成交惨淡？

比照去年国庆政策的连环暴击，今年的国庆节我们可谓是严阵以待，然等来的却是......

政策？有！不过是外地楼市--

福建调控新政：2018年-2020年福州市每年新建成的各类租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于25%、厦门市不低于30%。

开盘？有！不过是一个公寓盘--

国庆期间，银城KinmaQ+社区加推了3号楼，公寓为45平方米的双钥匙入户产品，售价在27000元/平方米左右，总价100万元起。

认购？有！不过创了8年新低--

截止10月8日20:08，南京楼市2017国庆期间仅认购517套新房，2016年同期南京楼市认购数据达到1275套，创下近8年来的最惨淡纪录。

2010年-2017年国庆长假认购数据变化表

“还能买吗？”“我刚买了怎么办？”“那我摇上了号还要买吗？”......

今年国庆南京楼市为何会这样？

1、南京严格的限购、限贷、限售等政策，让你买不了，也卖不了，使得房市的投机力量大幅度减少。

2、最近打击消费贷款违规进入房市，不要小看这一因素，这使得很多投机炒房的，或者不够首付的，不敢买房了。

3、现在各个银行的资金相对紧张，大量银行首套房贷利率都上浮10%，二套房贷利率都上浮20%，直接提高了购房成本。
......

关键一点：没有上市量，何来认购成交量？有了上市量，也不一定能看到认购成交量（自己意会）

总之，官方希望大家暂时忘记楼市......

那么，刚需，你还怕吗？

你不买？那我买！

昨天，桥北老盘均价1.9万/平开卖240多套房。晚间18:00，当场卖光。（具体内容：卖光！今天1.9万南京盘冒雨开盘！你与一年賺200万只差一步...）

但在开盘现场我们注意到，至少有十几个号无人回应。一千多号人想买的盘，现场也有不少人没到现场。我们在现场听到了几种声音：

这房子19年才交付，买了要五年后才卖，土地年限还剩50几年。

就是为了把钱花出去，保值罢了。

300多号都被通知了，400多的也来碰运气，万一有不符合资格的呢。

“你190多号，那很好啊”
“好啥啊，没有我想买的户型不如拉倒。”

......

“你不买？那我买！”摇到三百余号的购房者，他们说虽然选房顺序号在300号开外，但还是来看看有没有机会。“你看，这14号不是没来吗，估计有人放弃的，我们还有希望。”

你挑三拣四最后不想买的房子，是我心心念念却摇不上的！

我的一个朋友，为了在南京买房愣是花了一个多月，老家南京来回跑，户口总算是迁到了南京，终于可以在南京买房了。

然而他的运气很不好，一直在陪跑--新城保利天地，朗诗青春街区，明发普泰梦幻家，亚泰山语湖，华润幸福里，大华锦绣华城......一个都没摇上

我不止一次问过他还要继续吗？他都回我，“我就不信我在南京买不到房子了！现在我手上的钱还够在南京较远的地方买套房子，我怕再等下去，就更买不起了......”

现实是很残酷没错了，但不挑三拣四，你就还有机会！

而我们周边总是有这样的人——“哎呀，那边太偏远了！”“周边配套都没有！”“又没有学区！”“交通又不方便！”......

这种人我只能毫不客气的说，你想要的房子有，但是你钱够吗？

钱够的，咱不吵，静静地等你的神盘开盘就好；

钱不够的，醒醒吧，一分价钱一分货的道理你是不懂吗？

咱能先上车，再想那些美好的风景嘛？我怕两条腿走死你--

南京房价1-2万/㎡刚需阵地图出炉！要买的抓紧！

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