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大户型项目扎堆卖不动,苏州放松限购“偏爱”改善客群

一条君 地产一条 2023-12-21


只放开120平以上房源限购,苏州希望有购买力的人继续出来买房。

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“我接到中介十几个电话,好像一放开大家要抢一样,他们还说马上涨价了”,苏州购房人赵野(化名)对界面新闻记者表示。
在楼市新政出台后,他也应邀去看房,中介们个个看上去喜气洋洋的,感觉市场马上就要火爆起来。
9月11日,苏州发布楼市新政,主要涉及支持刚性和改善性住房需求的合计4条。对市场而言,影响力最大的一条是:对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。这意味着对120平以上的大户型房源,将不再限购。
另外政策还提到优先保障和解决更多刚需住房需求人群,新市民、青年人、新就业人群、常住人口购房与本地户籍居民家庭适用同等政策。
为激活楼市,苏州还会采取购房补贴、房票安置、团购等方式,以及落实降低首套房、二套房首付比例和首套房、二套房贷款利率,居民个人换购住房个税优惠,个人首套房“认房不认贷”等政策。
政策一出,苏州市场就传遍了对新政的总结,新政取消外地户籍购房限制;不看户籍,120平米以内都可买3套;不看户籍,120平米以上不限套数。
苏州一位市场人士对界面新闻记者表示,最大的突破是苏州取消了对于120平米以上房子的限购,主要是希望改善的、有购买力的人继续出来买房。
随后苏州各大银行也落实了最新政策,二套房无贷款记录或贷款已结清,首付最低2成;二套房贷款未结清,首付最低3成。
根据目前苏州各大银行的房贷利率,首套首贷最低4.0%、二套已还清最低4.0%,这比当前的5年期LPR降了20个基点,而二套未还清,放贷利率最低则为4.4%。与其他二线核心城市相比,苏州的放贷利率水平也到了历史低点。
苏州针对性地出台这一解除限购政策的背景是,过去两年,在苏州出让的大部分土地中,都有对户型的明确要求,其中120平以上的房源占据绝大多数,但在这两年楼市成交下滑后,这部分房源的库存增加,去化变得缓慢。
今年1-8 月,苏州新房累计成交量为30019 套,同比大幅下降42.92%。8月份在政策出台预期下,虽有一定好转,但同比依然下降,苏州8月新房成交为3191 套,同比下降超过29%。
另据克而瑞苏州统计,今年上半年市场销售金额前十的项目中,主力户型基本都在120平以上,其中8个盘的主力户型在200平以上。这说明,在苏州市场,开发商也更愿意做改善户型。
值得一提的是,9月13日,苏州楼市核心区工业园区立即有项目拿到了销售许可证,华润保利湖西观云二批房源取证,即将加推6栋楼共227套房,这是苏州新政后首个领证的新盘,也是该楼盘最后一批房源。
根据湖西观云相关信息,此次开盘建面约143平米的户型约35套,建面约197平米的户型约96套,建面约258平米户型约91套,另有少量非标小户型。项目备案均价54800元/平米,备案总价区间在每套591.06万-1557.13万,这是当前苏州市场均价、总价最高的项目之一。
湖西观云上个月开盘时,262套房子共有3064组购房者参与摇号,最终中签率约6.3%,是今年苏州市场中签率较低的项目。这说明苏州市场的高端购买力仍在,但会集中于个别核心地段的项目。
新政后,改善客群门槛大幅降低,湖西观云作为高端改善项目,将是检验新政效果的最好标的。
一位上次就参与湖西观云打新的购房者对界面新闻记者表示,现在外地人买园区的房子可以直接认筹,好多人都要去摇号,感觉要爆火了。
除了湖西观云,界面新闻从苏州多个售楼处置业顾问发的消息看,新政后,项目来访明显增加很多。但截至目前,市场还没有明确数据。
二手房方面,赵野对界面新闻记者表示,自己朋友的房子挂牌了一年了,因为是小区最低价,新政后很快就成交了。
由于网签数据有一定滞后性,只从网签数据看,新政前后成交量暂无明显变化。
在苏州解除限购的当天,苏州还连夜挂出了12宗地,涉及高新区5宗、姑苏区1宗(定销房)、吴中区4宗、相城区2宗。
12块涉宅用地起拍总价142亿,最高起拍楼面价26500元/平米,最高楼面限价30475/平米。
根据克而瑞研究报告,苏州楼市一系列松绑政策相继落地,短期内对楼市信心的恢复有一定积极作用。在政策利好之下,九月份苏州楼市的成交量环比上行可期。但受经济环境的影响、市场信心仍旧不足,九月苏州楼市的环比增量预计有限。

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