目前，碧桂园地产的债券存量规模为153.24亿元，共有债券14只。碧桂园在将重点放在保交楼的同时，也需要维护住公开市场信用。12月19日晚间，碧桂园在国内的发债主体碧桂园地产发布付息公告，“22碧桂园MTN002”拟于12月26日付息，本期债券发行总额为10亿元，票息为4.3%。根据这笔债券的募集说明书显示，“22碧桂园MTN002”的债券代码为102282780，是碧桂园地产于2022年12月26日完成发行的2022年第二期中期票据，发行规模为10亿元，发行利率为4.3%，每年的付息日为12月26日。按利率计算，这笔中票一年的利息为4300万元。碧桂园地产发行这笔债券的资金用途为项目开发建设、购回或偿还碧桂园控股有限公司境外美元债券。该笔债券为中债增担保发行的中票，主承销商为邮政储蓄银行、中国银行，并由中债增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。据企业预警通数据显示，目前碧桂园地产的债券存量规模为153.24亿元，共有债券14只，其中，公司债102.78亿元，占比67.07%；中期票据42亿元，占比27.41%；私募债8.46亿元，占比5.52%。除此次即将付息的“22碧桂园MTN002”中票外，碧桂园地产目前还有同在去年发行的“22碧桂园MTN001”以及在今年5月发行的“23碧桂园MTN001”、“23碧桂园MTN002”3只中票。此前在12月13日，碧桂园地产已经如期兑付了一笔由中债增提供增信保护的“22碧地02”公司债券，避免了其在境内债券市场违约。“22碧地02”债券规模为8亿元，发行票面利率4.88%，发行期限为1+1年。碧桂园地产本次回售登记期有效回售申报数量为800万张，回售金额为8亿元（不含利息），本次撤销回售后，剩余未回售债券数量为0张。这笔债券兑付的资金来源，是碧桂园近期出售了所持有的珠海万达商管1.79%股权，总计价值约30.7亿元。其中碧桂园首期能回笼的资金约6.57亿元，再加上一些存量资金，刚好兑付了“22碧地02”债券的8亿元。在去年相关部门加大对优质房企用好“第二支箭”债权融资的背景下，碧桂园在中债增提供担保支持后，于2022年底发行了数笔境内债券缓解融资压力。但碧桂园在今年的销售端没有实质改善背景下，资金状况依然紧张，到了年底后仍面临这几笔债券的还本付息压力。在此之前，碧桂园已经在今年8月出现流动性危机，随后对共计9笔、总额超过一百亿元的境内债与投资者达成展期协议。资金压力猛增后，碧桂园内部从下半年开始也采取了一系列降本增效措施。12月以来，碧桂园又相继实施了高管降薪、减少行政开销、回售境内债、出售资产等措施自救。但除自身面临危机外，碧桂园的流动性压力也给其关联方带来了影响。12月18日晚间，碧桂园服务披露了一则有关资产减值的内幕消息，预告其2023年的净利润将减少约32亿元至41亿元，并指出造成这一现象有两方面原因。一是对关联方（即碧桂园集团）所欠的贸易应收款进行计提减值拨备约18亿—23亿元。理由是房地产市场供求关系发生重大变化，碧桂园集团面临阶段性流动性压力，出于谨慎性原则，碧桂园服务对关联方贸易应收款项计提大额的减值拨备。据碧桂园服务2023半年报显示，上半年公司来自于关联方的贸易应收款为23.01亿元，较2022年同期的17.31亿元增加了32.9%；来自第三方的贸易应收款为160.91亿元，较上一年同期的142.25亿元增加了13.12%。二是对商誉及其他无形资产减值计提约14亿—18亿元，主要由于碧桂园服务此前收并购的部分公司，在拓展和增值业务上未能如预期开展，有部分存量业务进行了调整，从而导致收入及利润下降。同时，部分客户的回款周期变长，导致现金流不理想。在过去几年物业管理板块估值较高时，碧桂园服务高溢价完成了对多家物企的收并购，这些收并购在带来大量在管面积和新业务的同时，也让其利润面临挑战。今年以来，碧桂园服务的收并购速度已大幅放缓，目前唯一公告的收购是在11月以1.61港元/股的认购价格收购中介公司合富辉煌的股份。对于碧桂园服务此次减值计提，摩根士丹利发表报告指出，碧桂园服务上述减值计提反映来自碧桂园应收账款78%至100%、以及约29%具有较高风险的商誉因素。据摩根士丹利估计，碧桂园服务未来数年还有约67亿元及第三方贷款潜在作出减值计提。因碧桂园地产开发业务在销售、盈利方面遭遇的压力，如今已经传导至关联公司碧桂园服务，今年这家物业头部公司的盈利状况无疑也将会受到重大影响。对碧桂园来说，目前的工作重点仍要放在保交楼和恢复日常运营上，在解决短期的境内债兑付后，保持住了公开市场信用，但接下来其他债券，尤其是整体美元债的展期谈判，依然会面临不少挑战。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读王健林“失去”万达月薪1万，碧桂园杨惠妍、莫斌降薪，高管配车也要全部卖掉原创地产资讯每天一条｜值得信赖

王健林保住了信用，却失去了万达帝国大半壁江山。经过数轮博弈后，王健林在北京12月罕见暴雪来临前几天，保住了公开资本市场信用和万达商管继续上市的火种。“王健林”这个名字，在全球范围内的资本市场立住了，而代价却是万达帝国控制权旁落。这是今年69岁，曾经蝉联中国首富，一度超越李嘉诚成为全球华人首富的王健林作出的选择。2023年底，珠海万达商管上市确定失败、对赌协议到期还有不到一个月，王健林需要做一个重大决定，来避免支付约300亿元股权回购款。作为全球最大的商业地产运营商，珠海万达商管是唯一靠大量运营项目收租来维持运转的大型地产公司，在房地产下行周期，这种模式相比传统开发业务更为安全。但过去三年，它始终有一个必须解除的束缚，即与投资者签署的对赌协议——如不能成功上市，大连万达商管需要向上市前的部分投资者支付约300亿元股权回购款。这个期限将在今年12月31日到期。对王健林和万达商管来说，对赌失败的代价难以承受。为避免触发回购给本就紧张的现金流带来更大压力，引发违约危机，王健林必须拿出让投资者满意的方案。要达成新的协议同样挑战重重。市场环境恶劣，资产估值大幅下修，投资人显然会争取更大利益。这也是一场心理战，“大不了爆雷”，投资人手里的资产、股权更不值钱。王健林没有躺平。据公开信息，“双12”这一天，万达与投资者签下新协议。最大战投方太盟投资集团（PAG）（以下简称“太盟）将联合其他投资者，在原定对赌协议赎回期满时，经大连万达商管赎回后，对子公司珠海万达商管再投资。新投资协议将不附带对赌协议，解除了王健林和万达商管的燃眉之急。为此付出的代价是，大连万达商管持有珠海万达商管的股权比例下降至40%，仍是单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。新协议达成前，大连万达商管的持股比例超过78%，投资者持股比例为21.17％。虽然新协议让王健林失去珠海万达商管的绝对控制权，也失去了最大收益权，但仍然意义重大。保住了资本市场信心，今后融资恢复和继续冲击上市也会有希望。过去6年，万达多次出售资产自救、向轻资产运营转型，如今万达所剩的核心资产主要都在珠海万达商管，它经营着494个大型商业中心，但不持有这些物业中的任何一个。（万达集团主要业务板块。）在监管无限期暂停房地产开发企业再融资和IPO的背景下，“轻资产”是万达最有可能上市并获得较高估值的商业模式，珠海万达商管这个平台，承载了王健林最后的野心，传统的金融、房地产开发（重资产模式）、文旅等业务已经被剥离且边缘化。王健林并不是首次经历危机。上一次是在2017年，“内保外贷”引爆资金链危机，他当机立断卖掉文旅城和酒店，回血637亿度过难关。这一次对赌危机，他失去的是核心资产平台珠海万达商管的绝对控制权，以及万达电影的控股权。多次“断臂”，王健林似乎已经看开了。“资产都可以卖，等我们情况好了还能再买回来。”王健林曾在内部对高管表示。王健林展现出的果断和诚意，让以太盟为代表的境外投资者选择继续与万达继续同舟共济。除了足够的利益，也说明他们认可万达的商业管理能力，对国内商业地产运营的前景仍然看好。但在行业下行大背景下，房企的估值和市值不可避免地会大幅缩水。这两年不少出险房企市值已跌去九成，龙头房企万科、保利市值跌幅也超过50%，珠海万达商管的估值同样在下跌。2021年，这家公司IPO前融资轮中的估值约为1800亿元。新协议下，据投资者人透露，珠海万达商管估值约为1000亿元，距离2021年投后估值跌去近五成。当初入局的碧桂园也因自身债务危机选择退出，亏了1.6亿元。对投资者来说，投资标的估值下跌也会有巨大压力。在拿到珠海万达商管六成股权后，投资人的想法也会发生变化，至少会加强对公司的监督管理。太盟董事长单伟建被认为是这次王健林的“贵人”，但他过往的投资风格却是buy

杨惠妍月初曾表态，家族会砸锅卖铁支持公司。面对流动性危机的碧桂园开始在内部大幅降本增效。12月12日晚间，碧桂园在港交所发布公告称，结合行业和本公司实际经营需要，公司执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹及非执行董事陈翀主动提出降低薪酬请求，将年薪一同下调至12万元人民币，意味着四人的月薪降为1万元/月。截图来源：公告原文据了解，此次降薪的四名高管，除总裁莫斌为职业经理人外，其他三人均为杨氏家族成员。其中，杨子莹为碧桂园董事会主席杨惠妍的妹妹，陈翀为杨惠妍的丈夫。在此次降薪之前，杨惠妍、莫斌、杨子莹、陈翀年薪分别为37万、300万、200万和37万元。整体来看，作为碧桂园总裁的莫斌此次降薪幅度最大，其调整前年薪为300万元，在调整为12万元后，降幅达到了96%。在此之前，碧桂园的高管薪酬已下调过多次，2023年高管整体薪酬已较2021年下降了86%。去年9月，莫斌和杨子莹年薪分别从1500万元和1000万元，下调至300万元和200万元。在12月8日举行的月度管理会上，杨惠妍曾表示，家族肯定会砸锅卖铁支持公司，探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径。此番降薪或许也是对于这一言论的积极表态。除降薪之外，碧桂园也正在尽最大努力削减行政费用开销。据碧桂园方面介绍，目前公司已取消所有高管配车，确有工作需要时通过申请公务派车或使用自有车等方式，实现车辆费用集约管控、成本降低。对于包含原高管配车在内的所有集团公车，通过内部公开竞拍与对外工抵化债等举措进行资产盘活。此外，包括高管体检报销、高管免费食堂等待遇亦均予取消。全集团行政费用开销均按归零原则，非必要不支出，刚性支出通过整合集约等方式尽量缩减，2023年比2021年大幅降低近60%。在“节流”之外，碧桂园目前最重要的任务还是保交付和化解债务难题。在12月初碧桂园官方公布的数据显示，截至今年11月末，碧桂园2023年已累计交付房屋50万套，累计交付面积约6043万平方米，共涉及31个省份，240个城市。据杨惠妍此前透露，未来的12个月，碧桂园的交付挑战会进入深水区，2024年碧桂园交付量预计超过40万套，数量仍然十分庞大。自今年8月碧桂园出现流动性危机以来，已经先后完成了9笔境内公司债券展期，涉及本金共计约147亿元。10月10日，碧桂园发布公告称，其尚未支付本金金额为4.7亿港元的到期债务款项，预期无法如期偿还境外债务款项，寻求境外债务整体解决方案，债务风险仍待化解。碧桂园目前也仍在尽力避免其境内人民币债务的违约。12月11日，碧桂园公告显示，其应于12月13日支付的“22碧地02”和“22碧地03”在2022年12月13日-2023年12月12日期间的利息，债权登记日为12月12日，两个债券的发行期限均为2年，附第1年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。公开数据显示，“22碧地03”本次回售登记期有效回售申报数量为0张，回售金额为0元（不含利息），撤销回售数量为0张，撤销回售金额为0元；本次撤销回售后，剩余未回售债券数量为200万张。而关于“22碧地02”的回售情况，碧桂园地产暂未公布。据澎湃新闻报道，“22碧地02”及其信用保护凭证投资人座谈会近日召开，座谈会旨在与参会机构探讨发行人偿债资金筹措及风险缓释相关安排。有关机构联合创设信用保护凭证，为碧桂园地产集团有限公司发行的“22碧地02”提供信用保护。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读王健林卖掉万达电影控股权，出售资产态度坚决保利登顶“宇宙房企”，万科拿地金额仅居第八原创地产资讯每天一条｜值得信赖

大连万达作为珠海万达商管的单一最大股东，仍具有相对控制权。博奕数日后，万达再次等来了好消息。根据万达官网披露，2023年12月12日，太盟投资集团（PAG）与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。太盟将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。现有投资人于2021年8月对珠海万达商管的投资额约为380亿人民币，其中太盟的投资额约为28亿美元（约180亿人民币），现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。按照新协议，大连万达商管持有珠海万达商管的股权比列为40%，是单一最大股东，太盟等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。值得注意的是，就珠海万达商管的上市问题，新协议不再设置对赌协议。信息显示，太盟投资集团（PAG）是一家专注于亚洲的私市股权投资公司，业务板块包括私市股权、不动产及信贷与市场的投资。太盟投资集团超过300名投资专业人士分布在全球的15个办事处，为全球近300家机构基金投资者管理着超过550亿美元的资产。这新投资协议签署之前，摆在王健林面前最大的难关是——若珠海万达商管不能在2023年底成功上市，万达需要向上市前的部分投资者支付约300亿元股权回购款。这将极度考验万达的现金流。早在半个月前，万达方面就开始与各路投资者商谈延期上市的方案。当时万达向投资者提出了一份在四年内分期支付300亿元股权回购款和相应利息的方案。条件是，万达向投资者再提供20%的珠海万达商管股权作为抵押。但投资者对这一延期方案并不买账，也令万达的压力倍增，必须在付款期限仅剩一个月左右时间内拿出更丰厚的条件。如今看来，万达给到了令投资者满意的条件，投资者则不再要求万达按原协议兑付股权回购款。万达和太盟的新达成的投资协议，就是因为对赌不能兑现而新设立的。新协议中，大连万达商管持有珠海万达商管的股权比例降至40%。在2021年引入战略投资者后，大连万达商管的持股比例超过78%，投资者的持股比例是21.17％的股权，当时珠海万达商管的投后估值约1800亿元。但未能如期在今年年底上市，万达方面为了与投资者达成新的协议，只能让渡更多股权。对于后续的发展，万达方面称，万达将与太盟等重要股东一起，进一步优化公司法人治理，保持管理团队稳定，共同支持公司的长远发展。此次新协议体现出投资者对珠海万达商管增长潜力的高度肯定，对其经营能力的高度认可。根据万达披露的数据，珠海万达商管目前管理全国227个地级及以上城市的494个大型商业中心。过去两年中，珠海万达商管管理的商业中心数量从417家增长到494家，平均年增长率为9%左右。以管理的商业面积计，珠海万达商管现为全球最大的商业管理公司。在运营管理方面，自现有投资人2021年入资以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，平均年增长约12%。盈利表现上，珠海万达商管近三年也保持增长。2021年税后利润为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，年增率达34%。过去三年，该公司共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。万达方面称，新投资协议签署说明投资者认可珠海万达商管在行业中领先的地位及对其未来增长的信心。万达方面赞许投资者的信任和支持，将一如既往地支持珠海万达商管的发展。目前的新协议，是万达与投资者双方妥协后达成的方案。对于王健林和万达来说，失去了对珠海万达商管的绝对控制权，代价不小，但也暂时渡过了对赌危机。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读王健林卖掉万达电影控股权，出售资产态度坚决保利登顶“宇宙房企”，万科拿地金额仅居第八原创地产资讯每天一条｜值得信赖

万达当前的重心是与投资人商谈珠海万达延期上市。王健林和他的万达仍在卖资产自救。12月6日，万达电影（002739.SZ)

短期内房企销售很难有明显回暖。2023年已开启30天倒计时，对仍处于下行的房地产行业而言，这个年关并不好过。一名房企内部人士感慨，“政策效果式微，融资迟迟不能落地，销售低迷，今年难有转机了。”据其描述，公司上下正尽全力为年前推出新盘努力，但对市场仍不敢抱太高期待。这或许也是大多数房企的现状，行业挑战还在继续增大，房企们都在艰难前行。刚刚出来的11月销售数据也证实了这一点，大部分房企的销售仍在下滑。克而瑞最新发布的数据显示，

恒大物业开始与恒大集团、恒大地产等关联方切割。恒大物业对母公司中国恒大采取了法律行动。

从楼市政策基调来看，这一轮的重点在于“稳”，而不是“救”。“房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。”评级机构惠誉在11月23日表示。自今年下半年以来，房地产行业出台了一系列支持政策，但市场反馈并未达预期，房企整体销售状况未明显好转。惠誉预计，2024年中国房地产市场销售额将继续下降，但降幅将缩小至0-5%，对应10万亿元左右的销售体量。近日以来，无论是来自中央层面还是地方上，房地产行业都迎来众多利好。消息称金融监管部门正起草一份房地产企业“白名单”，将涵盖50家规模房企，国有房企和民营房企都会列入其中，包括万科、龙湖、新城控股、旭辉、碧桂园等，名单内的企业将获得信贷、债券和股权融资等多方面支持。此外，住建部近日也提及“三大工程”，要加快规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。业内一致认为，“三大工程”是落实房地产发展新模式的抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。地方层面，以一线城市深圳为例，自11月23日起，深圳调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。利好政策持续释放，但市场回暖依然乏力，今年的房地产投资规模也不断收缩。统计局数据显示，10月房地产开发投资完成额累计同比下跌9.3%，较前值下行0.2个百分点，创2023年2月以来新低。今年前10个月，房地产开发投资完成额累计同比下滑9.3%，前值-9.1%，继续弱于其他领域，并对固定资产投资形成拖累。深圳将二套住房首付比例下调后，目前市场反应仍平淡，整体观望情绪浓厚，购房信心短期内难以恢复。在惠誉看来，接下来相关政府部门将持续高频次出台支持政策，坚定以“稳”为目标。在融资方面，也将持续支持正常经营房企合理的银行贷款、发债、股权融资，但金融机构的参与意愿有待观察。“银行端对贷款的发放是有选择性的，即便是有些银行响应政府号召去贷款给民营企业，但对民营企业也是有选择的。”惠誉表示，基本上有国企背景以及民营头部未出险的这些房企，在银行端融资可能会更畅通。而出险的和一些基本面比较差的民企，还是会被区别对待。惠誉指出，虽然监管曾要求是一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，但如果看实际操作，至少到目前为止银行都还是持审慎态度。“今年前三季度开发贷的同比增速大概是4%，比全行业11%的平均贷款增速明显要低很多。”就在近日，福建海峡银行股份有限公司宁德分行因违规向房地产企业发放流动资金贷款，被处以30万元罚款。评级机构穆迪也预计，中期内国内房地产行业的销售规模及其整个产业链对GDP的贡献将下降。“虽然政府加大了政策支持力度，但我们预计目前的措施不会带来销售的持续回升。”穆迪认为，即使市场在短期内企稳，但房地产行业的年销售规模及其整个产业链对GDP的贡献将继续下降，因为政府仍致力于降低其对于整体经济的影响。穆迪表示，2022年房地产及相关行业对中国GDP的贡献率为24%，低于2015年的36%和2020年的29%。预计到2030年前，房地产及相关产业链行业占GDP的比重将下滑至16%左右。在这些评级机构看来，国内这一轮房地产调控的基调与之前两轮周期也不尽相同。惠誉评级亚太区企业评级董事石露露认为，本轮的行业下行周期和以往（2008年和2014年开始的地产调整周期）有本质上的区别。以政策基调为例，当时救市的重点在于“救”，但现在不同，重点在于“稳”。因此，国内房地产行业的分化表现或将持续，这体现在城市的分化表现和地产开发商的分化表现。基于政策持续放松的预期，经济基础较好、人口持续净流入且有产业支撑的区域和城市或许将在未来12个月逐步趋稳，而低线城市则需要较长时间消化现有库存。惠誉评级亚太区金融机构评级董事徐雯超也认为，此前认房不认贷、放开限购等一系列房地产增量政策在短期内缓解了按揭提前还款压力，且一定程度上促进了一二线城市的交易修复，“但从中长期看，居民购房信心、整体经济修复预期仍制约房地产市场的复苏。”需要指出的是，这期间，国有企业或将持续受益于更强的购房人信心，以及融资渠道的畅通和多样性。目前来看，新增融资主要是贷向央国企，并且重点支持城市更新、保障性租赁住房等项目，叠加中央房地产政策的支持，预计增量风险可控。销售表现仍是房企信用情况最重要的驱动，民营房企的销售表现更易受到市场情绪影响。惠誉分析，目前还未出险的部分规模民企，大多有以下特点：业务集中布局在高线城市或者在主营市场有较强的品牌；债务结构中银行贷款占比较高；有较大规模高质量的自持物业；采用谨慎的风险管控（比如较少使用表外融资）。龙湖和新城控股是较为典型的案例。截至今年上半年，龙湖总土储有5489万平方米，对应货值7038亿元，有87%的货值位于一二线核心城市；商业方面，目前龙湖旗下已经有113个重资产项目和28个轻资产项目，主要位于国内一二线城市。截至今年6月底，新城控股已实现143个大中城市、205个综合体项目的布局，已开业的吾悦广场达146座。惠誉认为，在未来的12个月，这些公司的信用风险可控。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读许家印两栋香港豪宅被恒大债权人接管，市值超15亿港元历时18个月，融创完成境内外债务重组，规模900亿元原创地产资讯每天一条｜值得信赖

许家印此前共持有香港布力径三幢豪宅，总市值25亿港元，目前都被债权人接管。自2021年下半年恒大出现债务危机以来，许家印名下的香港豪宅陆续被债权人接管。11月22日，据《香港经济日报》报道，中国恒大董事局主席许家印位于香港山顶布力径社区的两处豪宅被债权人接管，债权人已于11月21日向当局递交了接管文件，预计几天内将正式接管这两栋豪宅，总市值合计超过15亿港元。2010年，许家印通过公司转让形式，购入了三间布力径别墅大宅，即布力径10号的B座、C座和E座，市值分别约8亿港元、7亿港元和10亿港元，合计共25亿港元。其中，B座大宅出租多年，C座大宅则用于许家印自住。许家印持有的三座布力径别墅大宅

融创接下来重要的工作是抓住化解债务的窗口期更好地保交付、保运营。融创的境外债重组迎来关键一步。11月20日晚间，融创中国发布公告宣布境外债务重组各项条件已获满足，当日起正式生效。按照融创此前公布的境外债重组方案，其重组规模总计约百亿美元，这些债务将根据债权人选择，置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券，及物业公司融创服务股权，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。这些新发行票据、强制可转换债券、可转换债券等3种产品预期11月21日在新交所上市。融创服务的置换股份已转让至计划债权人。对融创而言，此次境外债重组方案的实施，可以削减约45亿美元境外债，这占到其境外公开市场总债务规模的45%左右，能减少公司的债务规模，同时也为公司提供了2-3年的境外债务缓冲期。在完成境外债重组之前，融创已于今年1月先行完成了总额约154亿元的境内债重组，整体展期3-5年。此次境外债重组的落地，意味着融创成为第一家完成境内、境内外债务重组所有流程的大型房企。整个重组过程历时18个月，整体化解债务约900亿元。但化解债务、减缓风险只是第一步，目前融创的股价、债券价格均处于历史低位，同时销售端也并未好转，仍面临下滑压力。未来2-3年内，只是暂缓了刚性还债压力，让公司恢复正常运营获得了喘息之机，其风险并未完全解除。短期内“减负”后，融创接下来重要的工作是抓住化解债务的窗口期更好地保交付、保运营。首先在销售端，虽然今年下半年以来各地出台了一系列楼市支持政策，但市场在短暂回暖后，仍处于触底阶段。据国家统计局数据，今年1—10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。今年1—10月份，商品房整体销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。受困于地产行业销售整体下滑，融创也不例外。据融创发布的销售数据显示，今年10月份实现合同销售金额47.6亿元，同比减少48.8%，合同销售面积约32.5万平方米。今年前10月，融创累计实现销售金额约757.8亿元，同比减少50.49%；累计合同销售面积约540.3万平方米。据克而瑞数据显示，融创今年前10月的全口径销售额下滑至全国房企第17位。相比其他一些出险房企，融创目前在一线城市核心地段还有不少项目。如位于上海的董家渡、黄埔亚龙两个新项目入市，在北京的融创壹号院、上海未来金融城还有加推，这几个项目正常销售后，对融创销售恢复会有助力。销售面临下滑压力后，融创接下来要竭力缓解这一颓势，毕竟后续的正常运营和两三年后到期的债务，依然需要销售端回暖的现金流去应对，同时也要减少亏损情况。据融创的2023年半年报显示，今年上半年毛亏约为30.8亿元，亏损同比减少约49.2%；公司拥有人应占亏损约为153.7亿元，

实控人为海尔集团近期，一家全国性定制家居品牌“博洛尼”的广州、佛山经销商卷款跑路一事，引发行业关注。据一条君走访了解，博洛尼此次经销商跑路涉及的门店共有4家，分别位于广州罗浮宫、广州天河居然之家、佛山居然之家，以及佛山顺德的一家街边店。此次涉事经销商并非个体户，而是以公司（合创力家居）名义经营，广州居然之家门店的经营主体则是欧佩拉家居（合创力家居全资子公司）。天眼查APP显示，合创力家居均由同一实际控制人控制，大股东和法人均为陆宗勇。11月17日，一名知情人士向一条君透露，陆宗勇最早是在10月中旬“处于半失联状态”，但人其实还在广州，目前原店面员工、工厂还能联系上这位经销商，但消费者、卖场方均无法联系上。该人士还透露，由于博洛尼产品的平均单价较高，此次经销商卷款金额已经超过一千万元，“在罗浮宫还有一宗300万的大单。”针对此次博洛尼门店经销商跑路事件，卖场方之一居然之家向一条君回应，已经以“诈骗”为由报警。罗浮宫则表示，卖场不止是报警，相关街道办、市场监督管理局均已介入。居然之家方面表示，涉事经销商的公司账上已经没有资金，由于涉案人数众多、涉案金额较高，取证难度也较高，所需时间较长，目前仍在等待警方定性。博洛尼佛山居然之家D座一楼门店。一条君蓝丽琦摄多位人士向一条君证实，为了安抚消费者情绪，博洛尼（工厂方）已经从北京总部派人在广州驻点，专门负责此次事件的售后。但工厂方要求消费者，需要额外支付三折的货款才会接手订单，这引起已经支付全款、或者还未付尾款的消费者不满。博洛尼作为高端定制家居品牌，此前被有屋智能（A21074.SZ）收购，后者在2021年冲击上市，博洛尼贡献的营收达到六成。有屋智能的实控人为海尔集团，上市历程并不顺利。在经历三轮问询后，去年8月有屋智能选择主动撤回上市申请。翻阅有屋智能当时的招股书，此次涉事经销商合创力家居与博洛尼创始人、有屋智能董事蔡明有重大关联，和公司构成关联交易。罗浮宫已将涉事门店围蔽，有一宗三百万的大单此次事件在定制家居行业受到关注，也有多个特殊关联性。首先，发生在以广佛为核心的定制家居产业重地；第二，牵涉到两家明星卖场，一家为业绩超过美凯龙的家居卖场巨头居然之家（000785.SZ），一家是以高端著称的罗浮宫家居（公司全称“广东罗浮宫国际家具博览中心有限公司”）。11月17日，一条君记者走访了解，佛山居然之家的博洛尼门店已经空无一人，但还有亮灯。卖场方面表示，如果关灯会影响整体形象，对附近的商户不利。在佛山居然之家的公众号还能查询到这家博洛尼门店。相比之下，广州罗浮宫则反应迅速，且进行果断切割。据广州罗浮宫多位商户透露，在博洛尼经销商失联后，罗浮宫立马将涉事门店围蔽起来，围蔽当天有数十名消费者到场。在官方公众号中，也已经无法查询到相关信息。博洛尼广州罗浮宫C座门店，目前已是围蔽状态。博洛尼此次涉事的经销商，所开门店均为上千平方米的大店。仅在佛山居然之家的门店，就占据一楼、四楼的两个铺位；在广州罗浮宫的门店，则是占据了正对电梯门的最佳位置。而罗浮宫的租金价格是居然之家的数倍，对应的消费群体也更偏向中高端。“我这里几百方面积的租金都要4、5万每月，博洛尼的门店估计要十几万一个月，还没算上之前装修的费用。”广州罗浮宫一商户表示。涉事博洛尼门店起初在广州罗浮宫的B座三层，后来搬去C座。由于商场的围蔽，如今也看不出任何痕迹。“其实这家门店刚装修好不久，才开门不到3个月就‘跑路’了，我们都觉得很意外。”附近商户感慨道。一名知情人士向一条君表示，该经销商的佛山门店实则为盈利状态，很有可能是跑去广州罗浮宫开店之后，出现亏损。由于博洛尼产品的平均单价较高，罗浮宫的定位也较高，知情人士还透露，“在罗浮宫还有一宗300万的大单。”对于该经销商是否有大额订单，罗浮宫相关工作人员则不予回应，仅表示卖场不止是报警，相关政府部门街道办、市场监督管理局均已介入。在小红书社交平台中，一名自称为在广州居然之家博洛尼门店下单的消费者，表示已经向广州天河市监局反馈。其截图的短信回复显示，由于无法与涉事门店取得联系，决定终止调解，建议投诉人通过其他司法途径解决消费纠纷。欧佩拉家居为合创力家居全资子公司。（截图自小红书）在以罗浮宫、红星美凯龙、居然之家等“明星卖场”们构建的生态里，消费者到门店下单，也需要通过卖场的途径进行付款。如果出现门店“跑路”事件，卖场也要根据合同要求进行赔付。居然之家方面向一条君表示，目前在等待警方把案件定性，才会走下一步的赔付流程，“还是希望先把挪用的钱找回来。”但定性的关键在于，需要证明该经销商是明知经营不善仍然收款，才能构成诈骗行为，否则仅为民事纠纷中的合同纠纷。早在今年年中，位于北方的居然之家山西运城门店也同样出现了博洛尼经销商“跑路”事件，当时涉及客户10余户，涉案金额有百万元。根据此前的媒体报道，6月24日居然之家运城店曾召开“启动先行赔付新闻发布会”，经过卖场的监督，原经销商已经对2位顾客办理退款，5位顾客下单制作，剩余2位顾客原经销商和工厂未能解决处理，居然之家则启动先行赔付机制，累计赔付金额42.9万元。涉事经销商为博洛尼重要经销商，与品牌创始人蔡明有关联此次在广佛地区涉及跑路的经销商合创力家居，曾在博洛尼的营销体系中占据着重要地位。据有屋智能的招股书，截止2022年8月，有屋智能的控股股东为有屋家居，持股比例27.38%，实际控制人为海尔集团，共计拥有43.81%股份的表决权；博洛尼创始人蔡明间接持有有屋智能21.27%的股权。博洛尼作为山东青岛的一个老品牌，整体股权结构、业务构成体系错综复杂，有屋智能当初只收购了博洛尼体系内的定制家居业务。2017年11月、2019年1月，有屋智能在这两个时间段分别收购了博青岛（公司全称“博洛尼智能科技（青岛）有限公司”）、科宝博洛尼（全称“科宝博洛尼（北京）装饰装修工程有限公司”）。这两次收购后，再加上已有的“有屋”、“海尔全屋家居”，有屋智能旗下一共有三个定制家居品牌。在2021年冲击深交所创业板上市时，有屋智能的主业除去定制家居板块外，还有相关的智能家居空间方案。在2019年至2021年期间，有屋智能总营收分别为32.94亿元、37.07亿元、42.93亿元。其中，来自博洛尼的定制业务收入分别为21亿元、22亿元、28亿元，占公司总营收的六成，为有屋智能的主要收入来源之一。有屋智能披露，截止2021年12月，博洛尼门店数量达到633家，经销商共有394位。其中，经销商分布以华东、华北地区为主，华南地区的广东、福建、广西分别有15、16、6家。需要注意的是，有屋智能曾披露，广州合创力家居有限公司、东莞市合创力家居有限公司（以下合称为“合创力家居”，相关数据均为合并计算）与公司构成关联交易。上述知情人士向一条君透露，涉事经销商也有在东莞开大店。但截至目前，还未看到有东莞消费者在社交平台上反馈相关问题。有屋智能表示，合创力家居为公司经销商，董事蔡明对该经销商具有重要影响。至于有何重要影响，有屋智能并没有进一步说明。截图自有屋智能招股书蔡明为博洛尼创始人，品牌从创立之初就主打意式高端定制家居，为业内较早进入高定板块的品牌之一，积累了一定口碑。目前博洛尼总部在北京，工厂在山东青岛。在有屋智能冲刺IPO时，蔡明已经成为有屋智能的董事，他通过与6位股东成为一致行动人，间接持有有屋智能21.27%的股权。此前有屋智能冲刺IPO的募资项目中，就有博洛尼在深圳增产8万套定制家具、湖北分公司年增产16万套全屋定制家具升级建设项目。2019年，经销商合创力家居贡献收入1510.69万元；2020年至2021年，合创力家居跃升为第四大经销商，分别贡献收入1916.98万元、2073.53万元。需要关注的是，在有屋智能披露的关联交易方的往来余额情况中，也是合创力家居的应收账款账面价值最高。2019年至2021年，合创力家居对有屋智能产生的应收账款余额分别为978.95万元、1177.33万元、673.61万元。截图自有屋智能招股书随着重要经销商合创力跑路，对有屋智能在华南的布局和营收都将造成负面影响，同时近700万的应收账款也有成为坏账的风险。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读中国平安收购碧桂园？万科获深铁、深圳国资委力挺，辛杰：深铁已经准备了丰富的“工具箱”

半年前就开始铺后路搞代建。世茂集团曾经的“最牛管培生”吕翼离职了。近日世茂集团发布公告称，吕翼由于个人事业发展原因，辞任公司非执行董事职务，由2023年11月15日起生效。今年8月，世茂集团曾宣布吕翼不再担任执行董事与执行总裁，调整为非执行董事。这离他在2022年6月被任命为执行总裁仅一年出头。一条君获悉，吕翼目前已经从世茂离职，他将自主创业，成立的公司名为深圳璀璨建设管理有限公司，做代建咨询业务。根据天眼查app，深圳璀璨建设管理有限公司成立于2023年7月28日，注册资本1000万。执行董事和法人为吕翼。这家公司的股东为深圳璀璨联盟企业管理有限公司，再往上穿透，最终控股股东是北京璨创企业管理中心（有限合伙），吕翼的持股比例为95%，这家公司创立于2021年10月。一位接近吕翼的人士对一条君表示，吕翼目前已组建了团队，在做代建相关管理咨询业务。吕翼从世茂离职，并不意外。在今年8月卸任执行总裁后，他掌舵多年的世茂海峡区域在内部整合中被合并。今年9月，世茂集团在内部发布了一份区域撤销合并相关的公告，具体内容为：撤销浙西区域公司，海峡发展公司和原浙西区域公司下辖浙江公司合，并成立东南区域公司；华中地区公司和原浙西区域公司下辖西部公司则合并成立中西部区域公司；华北地区公司更名为北部区域公司。现年39岁的吕翼毕业于浙江大学，2008年以管培生的身份加入世茂集团。结束管培后，吕翼进入了世茂旅游。吕翼开始展现营销管理才能是在其被派往世茂福建泉州公司后。他在此期间负责的世茂摩天城项目开盘3天销售了20亿元。2014年，世茂旅游被拆分，吕翼被升任为新组建的世茂闽南区域总裁。2016年，世茂进行区域调整，闽南、闽北区域合并，成立了世茂福建区域公司，吕翼被任命为福建区域公司助理总裁。2019年初，世茂集团宣布原世茂福建地区公司更名为世茂海峡发展公司，吕翼被任命为世茂海峡公司董事长。2020年初，吕翼被委任为世茂集团的执行董事，是7人董事会中最年轻的一位。再到2022年6月，吕翼任升为世茂集团执行总裁，负责世茂在海峡地区的整体营运、发展及管理，以及集团资产管理。前些年吕翼一路高升，被认为是世茂集团“最牛管培生”。他的最高光时刻是在2020年初世茂与福晟集团的并购合作发布会上，他说“要把福晟这袋面粉不做成面条、馒头，而是把它做成奶油蛋糕”。吕翼在世茂集团的升迁之路，与他当年创造的业绩息息相连。根据世茂海峡官微，2016年，世茂福建区域销售额总值超过百亿元。2019年，世茂海峡的全年总销售额达到约900亿元，其中仅在福建省内，销售额便高达578亿元。从世茂集团看的整体业绩看，2019年海峡区域贡献了世茂当年总销售的35%，是世茂集团最大的区域公司。到了2020年，世茂海峡区域的年销售额曾突破千亿。世茂集团总裁许世坛对吕翼也较为认可，那几年的业绩会上也经常介绍海峡区域公司。世茂海峡区域销售规模的快速增长，也与那几年拿地凶猛、大举并购相关。但这些并购中包含的大量表外负债，为世茂集团后来陷入债务危机埋下了隐患。仅2017年一年，当时的世茂福建区域通过大举收购的方式，全年斩获19幅土地，当年福建区业绩实现翻番，达251亿元。此后几年，世茂集团在地产行业被称为新的并购之王，充当了多家陷入危机房企的“白衣骑士”，集团内部尤以海峡区域最激进。2019年3月，世茂海峡公司收购了泰禾6个项目，当时公司对外称创造了地区公司有史以来最快速的一次大规模收购。除了收购泰禾的项目外，世茂还接连收购了粤泰、明发等企业的项目，这些收购而来的项目基本都由海峡公司操盘。世茂最大的一笔并购发生在2020年。当时世茂和福晟集团宣布合作，内容包括1000亿元的可售资源、3000-4000亿元的旧改货值等，双方的合作曾被称为“世纪大并购”。正是这场所谓的“世纪大并购”成为世茂集团陷入流动性危机的伏笔。而世茂集团在2021年从高处跌落，也与这笔收购大有关系。一位行业人士对一条君表示，从福晟并购而来的项目，世茂踩了大坑，几家AMC机构看了都一直摇头。除了并购的项目包含不少表外负债外，在世茂和福晟合作后，双方也很快产生矛盾，直到世茂集团因高杠杆导致的流动性危机爆发。2022年2月，在世茂深圳深港国际中心项目的债权人沟通会上，世茂对投资者表示，拟引入国资战投，正与深业、深投控、中建投和AMC等机构洽谈。但一年多过去，该项目也未等来战投方。在11月16日的二度拍卖中，即便起拍价已降到评估价的6.4折，但高达104.35亿元的价格还是未能吸引投资者，再度流拍。世茂深圳深港国际中心项目曾规划了超过600米的国内第一高楼，如今项目已停工多时。这个超大综合体项目的起落，也反映出了世茂从高光到低谷的过程。根据世茂集团披露的半年报信息，海峡发展公司今年上半年销售额仅57.84亿元，不到当年高峰时的零头，在世茂集团内，海峡区域也被浙江区域公司甩在了第二的位置。在随后公司的内部区域整合中，海峡区域被合并也就不奇怪了。从房地产的黄金时代到目前的深度调整期，世茂集团经历了其中的“蒙眼狂奔时代”。但由于激进拿地和收并购，也让公司在行业下行期陷入流动性危机。如今，在地产行业大变局下，世茂集团仍在努力化解债务危机，个人的是非成败似乎已不再重要。离开世茂集团这个大体系后，转战代建业务的吕翼还能否达到曾经的职业高度，仍然充满不确定性和挑战。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读中国平安收购碧桂园？万科获深铁、深圳国资委力挺，辛杰：深铁已经准备了丰富的“工具箱”原创地产资讯每天一条｜值得信赖

截至今年三季度末，中国平安已不再持有碧桂园的股份。11月8日下午，路透社发布的一篇关于“中国监管机构要求平安保险集团控股碧桂园”的消息引发市场关注。受此消息影响，中国平安A股、港股股价双双跳水，其中，中国平安港股一度跌超5%。而碧桂园港股尾盘则直线拉升，一度涨超16%，截至收盘涨幅为12.16%。中国平安此后对外回应称，公司注意到路透社发布的一篇有关本公司被有关政府部门/机构要求收购碧桂园控股有限公司并承继其债务的新闻报道。公司严正声明，该报道完全与事实不符，公司从未收到任何有关政府部门/机构的相关要求。中国平安还表示，在收到相关问讯时，已书面向路透社作出澄清，但路透社仍执意发布相关的不实报道，中国平安对此深表遗憾。对于被收购的市场传闻，碧桂园方面截至发稿还未有回应。在房地产行业高速发展期，中国平安曾入股过数家地产公司，其中就包括碧桂园。2015年4月，中国平安以63亿港元收购碧桂园9.9%的股份，每股收购价为2.816港元，成为碧桂园的第二大股东。此后，碧桂园与中国平安在土地投资、营销、金融及社区服务等方面进行合作。但在地产行业进入调整周期后，中国平安开始不断减持地产股。据Wind数据显示，截至2022年底，中国平安仍为碧桂园第二大股东，但持股比例已下降至5.37%。中国平安是在碧桂园股价位于16港元/股的高点时开始减持，到今年8月持股比例已低于5%。仅从股权投资角度而言，中国平安投资碧桂园还有浮盈。今年8月10日，碧桂园发布“盈利警告内幕消息公告”，称预计2023年上半年的净亏损将介乎450亿-550亿之间。次日（8月11日），据港交所权益披露资料显示，平安资产管理在场内出售碧桂园1409.4万股，每股平均价0.98港元，套现1381.21万港元，完成交易后，平安资产管理持有的碧桂园股权由5.04%降至4.99%。随后中国平安及其下属公司又继续减持了碧桂园股份。据21财经报道，中国平安透露，截至今年三季度末，中国平安已不再持有碧桂园的股份。市场传出中国平安要收购碧桂园并承接其债务，与碧桂园自下半年以来遇到的流动性危机相关。今年10月10日，碧桂园公开宣布将寻求境外债务整体解决方案，碧桂园在公告中透露，未支付某债务项下本金金额为4.7亿港元的到期款项。对于境外债务问题，碧桂园称，公司已启动境外债务重组，聘请中金公司和华利安诺基（中国）担任财务顾问，协助评估公司的资本结构及流动性状况，并制定整体的解决方案。10月17日，“碧桂园N20250917”票息在宽限了30天后，也到了最后兑付期，但有投资人表示，到期当天仍未收到“碧桂园6.15%

辛杰：万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资。11月6日下午，万科就公司经营情况及近期万科二级市场债券价格的波动事宜，召开了线上会议，与金融机构进行交流。与会者除境内外的150多家金融机构和资金方外，还有深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明、深铁集团董事长辛杰，以及万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜和副总裁兼财务负责人韩慧华。会上，作为国资大股东的代表，深圳地铁董事长辛杰在会上延续了对万科一如既往的全力支持。辛杰表示，深铁对万科的“实质性支持”过去从未间断，未来更加强化。针对近期资本市场的异常波动，辛杰认为，当下信心与团结尤为重要，30多年来，万科历经多次大风大浪，仍一直走在行业前列，用时间证明了自己。此次万科管理团队也一定会不负众望，以实际行动，消除市场恐慌。与此同时，辛杰还表示，深铁已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。此前在10月27日，万科在发布三季度报的同时，也发布了关于选举董事会副主席的公告，辛杰当选了万科第二十届董事会副主席。业内认为，深圳地铁董事长辛杰获任万科董事会副主席，反映出国资大股东对万科一如既往地坚定看好和支持，也有助于万科和深圳地铁在业务上的深入合作。在今天的会议上，辛杰再次表态，万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资，其本次出任万科集团董事会副主席也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。另外，辛杰还强调深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。深圳市国资委也在此次会议上力挺万科。深圳市国资委称，万科具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。在表态之外，深圳市国资委还提出了具体5项具体的支持措施：在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。深圳市国资委还强调，国资国企有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险。自今年10月下旬以来，万科的境外美元债价格出现异常波动，多只债券收益率大幅度上升至50%左右，最高接近60%。境内债也未能幸免，根据Wind披露的数据显示，跌幅超过10%的地产债中，万科占2只。此前在10月31日，万科董秘朱旭在投资者互动交流平台回应称，近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致，同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。在今天召开的会议上，万科再次对债券价格波动作出回应。万科方面表示，公司长期保持领先的信用评级，目前公司发展总体正常，前10月发展850亿，其中境内新增融资平均利率仅3.64%，融资成本合理可控。在现金流方面，万科可以前置预案确保公司安全。现金流管理可以保证企业有余粮，正常发展和投资买地。公司基本面稳定，不会有融资严重受阻现象。在极端情况下，公司经营可以支持相当长时间。据万科三季度报显示，今年第三季度万科实现营业收入894.16亿元，归母净利润37.51亿元；1-9月万科累计合同销售金额为2806亿元，位于保利之后在行业排名第二位。在各地楼市政策支持下，万科的近期的销售额出现回升，9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。财务状况方面，万科经营性现金流已连续14年为正，今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，截至9月底，公司净负债率为53.9%，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍。而此次会议的召开也给万科的股债市场带来信心，截至11月6日收盘，万科A涨幅6.30%，多只境内债早盘也在小幅拉升。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读三季度楼市依旧承压，超半数A股房企净利润同比缩水近期债券异动，万科回应称为市场情绪波动，公司基本面没问题原创地产资讯每天一条｜值得信赖

当前政策效果边际递减，市场复苏不及预期，房地产企业风险仍在蔓延。今年三季度，在“认房不认贷”等救市政策持续出台后，居民购房信心有所恢复，核心城市市场保持一定活跃度，但政策效果的持续性仍然不足。据中指研究院统计，2023年1—10月，全国百强房企销售总额为52977亿元，同比下降13.1%，延续了此前的下滑趋势。今年1-9月，全国商品房销售面积8.5亿平米，同比下降7.5%

在目前美元加息的背景下，万科境外债的策略相对会控制总量，争取能够进一步降低海外负债。”今年三季度以来，在各类楼市利好政策刺激下，销售开始复苏，但市场仍存在观望情绪。自10月下旬以来，头部房企万科的境外美元债价格也出现异常波动，多只债券收益率大幅度上升至50%左右，最高接近60%。这一异常情况受到投资者关注，随后有投资者在互动交流平台上提问：“公司的美元债大跌是否因为偿付能力出现问题”、“是否要债券违约了”等问题。10月31日，万科董秘朱旭在投资者互动交流平台回应称，近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致，同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。朱旭表示，目前公司财务稳健，各项资金排布和还款安排都在有序进行中，公司已连续14年保持经营性现金流为正，1-9月覆盖新项目地价支出后仍然保持为正。公司会密切关注市场变化，积极加强与债券投资人的沟通，协助投资人更好地了解公司财务与经营情况，引导市场价格回归合理水平。据万科10月27日晚公布的三季度报显示，今年第三季度实现营业收入894.16亿元，归母净利润37.51亿元；1-9月万科累计合同销售金额为2806亿元，位于保利之后在行业排名第二位。在各地楼市政策支持下，万科的近期的销售额出现回升，9月合同销售金额320亿元，环比增长41.6%。财务状况方面，万科经营性现金流已连续14年为正，1-9月在覆盖37个新项目地价支出后仍然保持为正。截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，截至9月底，公司净负债率为53.9%，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，在偿债方面，今年万科已无境外融资到期，境内待偿的信用债仅3.8亿。到了2024年，万科将有三笔美元债到期，分别是VNKRLE

“所有个人账户都被冻结了，房子也都抵押，现在已经变成了‘老赖’。”近日，“深圳海大装饰集团董事长发朋友圈出售股份救急”的图片在网络传播，引发市场关注。该条朋友圈内容显示，“因受多家房企影响，海大装饰集团目前贷款逾期，共欠银行贷款2.9亿，现出售股权或部分股份”，发文者正是海大装饰集团的董事长高峰。一条君联系到了高峰本人，他对相关情况作了进一步说明。高峰告诉一条君，在朋友圈发出后，所列举欠款的几家头部房企并没有回应。至于转让股权事项，已经有企业表达了合作意向，但还在商谈中。欠款涉及多家房企高峰向一条君介绍，2.9亿元的欠款是这几年多个项目累计加在一起的金额，最多的一家有8000万，剩下的有2000万、1000万、几百万的不等。所涉房企除了朋友圈中所提到的万科、碧桂园、雅居乐、卓越外，高峰表示还有长沙、武汉的一些房业，有的项目欠款已有10年之久。据天眼查app显示，高峰持有海大装饰集团51%的股份，段元香持有49%的股份，二人为夫妻关系。另外，目前海大装饰作为被执行人，已公开的被执行总金额达2249.65万元。“我的账户已经被封了，没法贷款，早都被拉黑了，已经变成了‘老赖’，连手机支付都用不了。”高峰称。谈及公司的资金问题，高峰表示，海大并非“资不抵债”，公司没有任何民间借贷，现在公司还有10个亿的物业，但是缺少资金的流动渠道，银行账户被冻结后，没法贷款，也不能收款。公司整体贷款是2.9亿，但逾期的只有欠招行的2000多万。高峰表示，海大装饰总资产有10多个亿，位于深圳的海大科技园建设就花了5亿。公司目前也在与一家商业银行商议贷款，想拿出相关资产进行抵押。其他银行都觉得海大是装饰行业，盈利不行，即便上市公司亏损的也多，贷款基本批不下来，也是导致公司目前陷入困境的原因。据悉，目前海大装饰在和深圳南山区政府、区法院沟通，协商开通独立的安全账户，以保障公司的日常资金运转。公开资料显示，海大装饰集团创始于1992年，至今已有31年，是深圳的“老字号”装饰企业之一。海大装饰主要以高端家装和公共建筑空间装饰的设计、施工为核心，为住宅、写字楼、商场等提供设计与施工，业务覆盖室内环保综合治理、园林设计施工等领域，属于房地产产业链的下游企业。早已不再接手房企项目据高峰介绍，海大装饰目前的坏账大多是来自与房企的合同纠纷，涉及业务大部分是2019年以前承接的房企项目。这中间还存在许多三角债，上游房企的拖欠，再加上下游供应商给的压力，久而久之累计在一起，造成了海大装饰如今的困境。在过去房地产行业高速发展期，三角债是行业中较为普遍的显现，往往是开发商拖欠供应商款项，供应商则欠下一级材料商、劳务公司等款项，以前都是随着房子销售、交付回款后，三角债能解开。但如今楼市下行，开发商销售遇阻、债务压力增大，与供应商的账款问题日益突出，三角债难解也越来越多。“有的是楼盘做完了，但是不按进度款付款；有的是楼盘给装修完了，也卖完了，但就是不验收、后面付款更难推进。这就导致一边发不出工人的工资，另一边供应商还要起诉我们。”高峰表示，这两年房地产企业拖欠账款的现象太严重，从2019年开始，海大装饰已经有三年没有新增房企的装饰新业务。现在主要是做政府的保障房和一些城市相关的项目，客户主要是华为、腾讯这些优质的企业，例如员工公寓的装饰，他们的回款会相对快一些。谈及行业这两年的变化，高峰感叹，早年间行情好的时候和一些房企以及房企高管之间的联系也很密切，年会活动都有去参加。“与万科总裁祝九胜的关系就很好，我过生日他都会发信息。”但这两年房地产行业行情不好，高峰称，身边同行业的企业都倒的差不多了。但高峰心态相对乐观，他表示，虽无法接受公司倒下，但也要积极面对现状。目前公司员工还有120多人，另外部分员工是与劳务公司签订的协议。行业间“蝴蝶效应”显著据克而瑞研究，自2021年以来，地产行业陷入困局，行业销售、投资双下行，新开工降速明显，房地产开发投资、施工面积、竣工面积等行业指标的增速也都由高位回落，并呈持续降低的趋势。在这种情况下，房地产开发企业经营承载了空前的压力，在资金压力之下，不可避免地出现资金挤占、无法按期结算兑付相关合作方款项的问题，这也给产业链上下游企业带来了巨大的经营压力。在此轮房地产调整中，行业间的“蝴蝶效应”十分明显。受房地产缩表，增量承压之下，像家居、建材、建筑设计等相关上下游企业也进入大调整阶段，许多企业都在面临规模增速放缓、利润下滑，计提减值甚至破产重组的现状。例如建材行业龙头东方雨虹，自2021年三季度起，东方雨虹股价便呈震荡下跌趋势，公募基金减仓趋势明显。东财Choice数据显示，2021年末还有898家基金公司持有该股，而到了今年二季度末，持仓基金只剩下624家。再比如制门企业江山欧派，截至今年上半年，该公司应收恒大地产集团有限公司（包含关联公司）约7.13亿元，已对其计提80%的减值。数据显示，截至2022年年末，恒大系公司已出现在多家A股家具建材类企业的应收账款前五名单中，总应付工程材料款超过千亿元。据商务部流通业发展司和中国建筑材料流通协会统计数据显示，全国建材家居景气指数（BHI）自2021年10月起整体呈现下降趋势，进入2023年后整体呈现上涨趋势，今年9月BHI

消费基础设施REITs落地，对国内商业地产商而言意义重大。年内政策端多次提及的消费基础设施REITs，终于有了实质性进展。10月26日，第一批消费类基础设施公募REITs出炉。据证监会官网公开信息显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金上报了首批消费基础设施公募REITs，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。其中，嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT已申报至上交所；中金印力消费基础设施REIT、华夏华润商业REIT已申报至深交所。同日，华润置地发布关于公开募集基础设施证券投资基金的建议分拆及在深圳证券交易所独立上市的公告，明确华润消费REITs底层资产为位于山东省青岛市市南区山东路6号的购物商场，即青岛万象城。华润置地预计这支公募基金将募集69.78亿元，在上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%，公众基金份额持有人持有70%基金份额。印力消费REIT，则是由万科旗下商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州西溪印象城。对此，印力集团相关人士向界面新闻表示，公司的REIT项目刚刚提交，目前还在等待监管部门受理批复，后续会有相关内容发布，暂时不方便透露更多细节。据界面新闻了解，华夏金茂购物中心REIT的底层资产为长沙览秀城。图片来源：证监会官网在此之前，包括华润置地、百联股份、天虹股份、万科、万达、首创钜大、鲁商置业、龙湖等企业均表达过申报商业REITs的意向。以上海百联资产控股有限公司为例，这家公司高管曾表示，对于消费基础设施纳入REITs项目发行范围，他表示“可喜可贺”，会为国内公募REITs带来更加多有活力的资产。百联股份还在7月13日发布公告，拟以项目公司持有的坐落于上海市杨浦区淞沪路8号的上海又一城购物中心项目作为基础设施项目申报发行公募REITs。龙湖在今年3月份也表示，REITs本身也是一个资本的增值变现过程，公司正极力提升项目的回报率，经过这一两年做好准备以后，将有一批商场能够具备发行门槛，同时能实现资本增值。目前来看，物美、金茂、华润、印力实现了“尝鲜”。嘉实物美消费REIT报至上交所。RET睿意德华东区总经理周长青告诉界面新闻，物美、金茂、华润、印力等都是在商业地产和商业消费方面的长期开发商运营商，在运营方面有一定基础。另一方面，优质的商业资产，无论从国家宏观经济的需求，还是行业的发展，依然有巨大潜力。所以，对于目前已经持有商业物业的开发商来说，提升运营能力，提前布局和打造优质产品，可以和资本市场建立更好的正向循环。同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻指出，目前商办等存量市场规模巨大，已经沉淀了大量资金，盘活资金始终是商办领域的痛点，消费类基础设施公募REITS的加快推进有望解决这一难题。在此之前，传统商办领域的退出方式就是大宗交易，但是由于交易金额较大，门槛高，因此整个市场交易的活跃度较低，消费类基础设施公募REITS的加快推进，也有利于加快商办存量市场交易的活跃度。宋红卫认为，从企业角度来看，房企有了资金退出的通道，尤其是现金流较为紧张的房企，通过盘活存量资产，也可以有效避免债务风险。这是历时7个月，消费基础设施公募REITs终于开始落地。早在今年3月份，国家发展改革委和证监会同步下发文件，正式将消费基础设施纳入REITs项目发行范围，明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。到7月份，多个部门均对加快推进消费基础设施公募REITs表态。7月中旬，商务部等13个部门联合印发的《关于促进家居消费若干措施的通知》提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。7月24日至25日，在证监会召开的2023年系统年中工作座谈会提到，要“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地”。7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委发布的《关于恢复和扩大消费的措施》，明确支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。10月20日晚间，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。很明显，业内对消费基础设施公募REITs期待久矣，所以在证监会修订文件发布后，物美、金茂、华润、印力等企业迅速开启申报，此前必定是早就做足了功课，只待政策落地。明源不动产研究院首席研究员艾振强在接受界面新闻采访时指出，目前多只产品发行已箭在弦上，节奏非常快，显示出相关部门对消费基础设施REITs寄予厚望。艾振强表示，国内消费基础设施的存量规模庞大，截至2022年年末，国内仅购物中心存量项目就达5685个，体量5.03亿平方米。此外，还有大量的项目价值未得到有效开发，消费基础设施REITs有望加速存量资产盘活，为实体商业消费场景注入新活力。“REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产。”艾振强指出，目前全球市值最高的10支REITs，有2支是零售商业类REITs。因此，对优秀的商业地产运营商而言，消费基础设施REITs将帮助其打通“投融管退”的闭环，在减轻企业资金压力的同时，还能扩大经营规模，未来在此领域有望产生新的巨头。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读上海第三轮土拍收官，全年土地成交金额达1838亿元一周内兑付近10亿境内债，金地集团保持公开市场不违约原创地产资讯每天一条｜值得信赖

上海的热门地块仍受到房企积极追捧。上海今年的第三批次下半场土拍完成出让，共计收金478.84亿元。算上10月初的上半场土拍，上海今年第三批次土地总计收金675.74亿元。据中指研究院统计，加上今年前两轮的土地出让，2023年上海已完成出让住宅（市本级）土地总成交金额1838.2亿元。目前这一规模位居全国第一。随着10月25日下午的地产完成出让，上海第三批下半场共计10宗地块全部卖出，有6宗溢价成交，4宗进入摇号阶段，另外有4宗地底价成交。上海本轮土地中，最受关注的是10月24日出让的徐汇龙华街道地块，最终由中海地产&上海西岸开发联合体以底价240.16亿元拿下，这幅地块也是今年上海总价最高的地块。10月25日上午，首先出让了该批次最热门地块——青浦赵巷地块，该地块共吸引来华润、中海、绿城、华发、招商蛇口、中铁、中铁建以及“厦门三剑客”（建发、国贸和象屿）等24家房企围猎，最终华发幸运摇中该地块，成交价约17.3亿元，溢价率10%。各家房企对青浦区赵巷镇佳环路东侧B2-01地块青睐有加。现场经过22轮竞价后，地块达到上限价进入竞报高品质建设环节，24位竞拍人均接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标，随即又进行公租房比例竞报。当所有竞买人均接受8%公租房上限比例后，方才进入摇号环节。3号竞买人（华发）再次中奖在今年上海首轮土拍中，华发同样在20家竞买人中获胜，以19.19亿元赢得了青浦西虹桥龙联路地块。而且，华发已经在青浦热门地块尝到了“甜头”，9月中旬该地块项目华发·蟠龙四季结束认筹，409套房源获1220多组认购，认购率高达300%，并且触发积分。令人意外的是，此轮推出的这宗青浦赵巷地块，得主还是华发。今年以来，重金押注上海的华发运气不错，截至目前，不仅摇到了青浦两宗热门地块，还曾以70.6亿元竞得松江洞泾镇地块，7月份还联合招商蛇口入主了静安地块，收获颇丰。25日下午，普陀桃浦社区地块和闵行区浦江地块也被摆上拍卖桌，分别迎来8位和6位竞买人，赢家是上海土地市场的“老面孔”招商蛇口和建发。具体来看，闵行浦江镇拓展大型居住社区42-01地块有6家竞买人参与竞价，5家竞买人接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标以及接受7%公租房上限比例，进入摇号程序。最终，招商蛇口&港中旅摇中该地块，成交价27.75亿元，楼面价23804元/平方米，溢价率10%。这是招商蛇口今年在上海拿下的第5块住宅用地，累计全口径已在上海投入地价近154亿元。这5个住宅地块项目分别位于浦东周浦、浦东新场、浦东三林、松江永丰街道和今日斩获的闵行浦江。另一位拿地猛将终于实现了在上海的又一次补仓。普陀桃浦社区地块被厦门国资房企建发摇中，成交价25.63亿元，楼面价44805.5元/平方米，溢价率10%。在今年的10月12日，上海第三批土拍的上半场共计完成了7宗宅地出让，共成交196.9亿元，平均溢价率6.67%。其中，有4宗地触顶摇号，1宗溢价出让，2宗底价成交。不过，较之今年第一、第二轮土拍，上海第三轮土拍参拍房企的数量相对减少，上半场最热门的长宁地块仅有8家房企报名，且全部为国企、央企，下半场最热门的青浦区赵巷地块也只有24位竞买人。在上半年的首轮供地中，最热门的地块曾有28家房企参拍。值得一提的是，在第三轮土拍开启之前，上海对土地出让规则进行了调整，采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，即先竞价格，达到最高限价后竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。从这两次土拍的热门地块竞争来看，大多数竞拍房企都接受了绿建二星及公租房比例要求，表明上海的热门地块仍受到房企积极追捧。一位参与拍地的房企投拓人士告诉界面新闻，整体而言，这一批次土拍热度不高，热度主要集中在赵巷一块地上，利润高、地价低、市场安全度高。接下来上海还有第四批次地块出让，预计这个月底或下个月初就会预公告。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读中国金茂28亿卖掉北京威斯汀大饭店又一地产大佬退出江湖：金地凌克因身体原因辞任董事长，黄俊灿“接棒”原创地产资讯每天一条｜值得信赖

金地集团在接下来的11月还有一笔20亿中期票据将到期。在上周凌克辞任金地集团董事长消息公布后，金地集团遭遇股债下跌，反映出当前资本市场对公司经营情况的顾虑。10月23日，一条君从知情人士处独家获悉，金地集团已经提前拨付“华夏资本-金地火花长租公寓2期资产支持专项计划”项下“PR金地2”和“金地2次”的兑付款项，总额2.361亿元。该专项计划是金地集团控股的金地商置发行的长租公寓ABS，发行规模为2.361亿元，其中，次级规模为100万元，优先级规模为2.351亿元。在此之前已有过一次对付，本次的兑付本金为1.84亿元，利息213.64万元，合计约1.86亿元。此次兑付后，该专项计划下所有本金及利息已兑付完毕。金地集团的境内债价格今天也有一定幅度回升。10月23日下午，金地集团旗下境内债“16金地02”、“21金地03”、“21金地01”均涨幅超20%，一度盘中临时停牌。除了这一笔长租公寓ABS外，金地集团在上周还如期兑付了共计7.89亿元的购房尾款ABS，一周之内正常兑付约9.75亿元的债务。据企业预警通显示，金地集团在本月共有两笔ABS债券到期，另外一笔为“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”项下“金地次02”和“金地优02”的兑付款项。该笔债券为购房尾款ABS，本金额7.89亿元，起息日为2022年1月18日，实际对付日为今年的10月18日。其中，次级规模3900万元，优先级规模7.5亿元，也于到期前兑付完毕。截图来源：企业预警通门户网站数据显示，在这两笔债还完后，金地集团还有债券存量规模约242.95亿元，债券15笔，其中，公司债占比37.44%，中期票据占比62.56%，这15笔债券中，有1笔债券将于今年11月12日到期，为20金地MTN004，为20亿中期票据。剩余有8笔债券将在2024年到期，总到期规模约121亿元；另有3笔债券将在2025年到期，总规模为42亿元；还有3笔债券于2026年到期，总规模为49.95亿元。今年8月11日，在如期兑付1190万美元的美元债票息后，金地集团表示公司已度过了今年的偿债高峰期，年内所有公开债券均已按期偿付本金及利息，未出现债务逾期。据金地集团半年报显示，截至今年上半年，公司有息负债合计1096亿元，较2021年末下降12.7%；持有货币资金460.8亿元，有息负债余额1096亿元，资产负债率72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%，债务融资加权平均成本为4.39%。而经营活动所产生的现金流量净额为2.14亿元，同比下降96.51%；一年内到期流动负债与短期借款合计金额超414亿元，在手现金约460.8亿元。虽然短期来看，在手货币资金能覆盖明年到期的境内债，但今年以来金地的营收和利润仍面临行业性的挑战，同时融资方面也有压力。在融资渠道仍未全面恢复的背景下，对于将如何应对明年的债券到期压力，金地管理层在今年9月13日的业绩说明会上表示，将努力探索更多的融资方式，根据资产状况和公司经营情况开展融资工作；而关于是否考虑重启债券等问题时，管理层称会努力优化现金流管理水平。从行业整体来看，当前房地产行业的偿债压力也很大。据CRIC监测，80家典型房企三季度预计有1830亿元债券到期，较二季度增加约7%，为年内债券到期的第二大高峰，企业整体偿债压力仍然较大。另据中指研究院统计，今年10月房地产行业到期债券余额超七百亿，信用债占比近半，今年上半年，TOP200房企中新增6家企业发生债务违约，如大唐地产和领地控股首次宣布违约。在销售层面，目前房地产行业整体仍面临压力，金地集团今年的销售同比也有降幅，不过近期从环比上已有改善。据金地集团发布的9月份销售数据显示，2023年9月公司实现签约面积68.6万平方米，实现签约金额131.0亿元，同比均下降。从环比看，自三季度以来，金地集团月度销售业绩已连续三个月回升。今年1-9月，金地集团累计实现签约面积669.0万平方米，累计实现签约金额1219.3亿元，销售规模位居行业第十位。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读中国金茂28亿卖掉北京威斯汀大饭店又一地产大佬退出江湖：金地凌克因身体原因辞任董事长，黄俊灿“接棒”原创地产资讯每天一条｜值得信赖

金茂28亿卖掉这家核心酒店，能改善今年整体的盈利能力。中国金茂盘活旗下酒店商业类资产的动作有了实质进展。10月17日，中国金茂（00817.HK）发布公告称，北京渤海润泽商业管理有限公司（简称“渤海润泽”）在公开挂牌程序中以约28.01亿元的价格，竞得金茂北京置业100%的股权。资料显示，金茂北京置业成立于2007年6月25日，注册资本为人民币16亿元，由上海金茂全资拥有。金茂北京置业主要持有金茂北京威斯汀大饭店，该酒店为一家五星级酒店，在2008年开业，拥有550间客房及套房。这家酒店位于北京东三环核心区域内，据第三方平台显示，日常普通房型的房价在1400元/晚左右。转让方上海金茂成立于2007年11月15日，注册资本800万美元，法定代表人为张增根。买方为北京渤海润泽商业管理有限公司（以下简称“渤海润泽”），这家公司的最终实际拥有人为自然人石翠与苏福蛇。渤海润泽和他的股东一样较为低调和神秘，至今才成立两个月。在今年前三季度旅游、酒店业复苏背景下，北京威斯汀大饭店截止今年7月底的营业收入为13156万元，已经超过去年全年不到1亿的收入。同时营业利润为1111.67万元，但净利润却亏损843.15万元；资产总计160115.83万元，负债总计7245.31万元，所有者权益152870.52万元。刚刚过去的中秋国庆长假期间，旅游市场火爆，酒店业表现亮眼，国庆期间平均房价普遍上升，奢华酒店和中端经济型酒店房价增长最为明显，奢华酒店平均房价对比2019年同期的增幅为23％。对于此次取股权出售方式的挂牌转让，中国金茂在公告称，这在目前市场情况下是以合理价格实现酒店整体销售的良机。出售事项带来的现金流及利润，将有助集团整体财务状况及营运资金的优化。金茂卖掉这家酒店能实现约13亿的出售收益，能在一定程度上改善金茂今年整体的盈利能力。在公告中，金茂表示，出售所得的款项将用于未来可能的合适投资或作为一般营运资金，可以让集团适时寻找其他新投资机会。这不是金茂第一次对旗下酒店资产进行变动。早在2020年6月12日，已经停牌5个交易日的金茂酒店与中国金茂联合发布一则公告，建议安排私有化金茂酒店，同时撤回上市。这一“弃市”消息点燃市场，人们纷纷分析其背后的原因。从资本方面来说，并不难推测，金茂酒店自2014年7月以商业信托的形式在香港上市以来，股票的流通性不佳，估值也不高，日均交易量仅22万股，占全部已发行股本的0.011%，如此低的流动性导致公司控股股东无法从资本市场上筹集资金，为公司提供发展资金。疫情之后，中国金茂继续探索“酒店豪门”发展之路，北京威斯汀便是一个积极的尝试。值得注意的是，金茂北京置业原由中国金茂直接持有，今年3月才被转移至上海金茂，也就是此次交易的转让方名下，公开数据显示上海金茂首次持股日期为2023年3月30日。过往在中国金茂开发、建设、运营的各个阶段，上海金茂都以不同的方式参与其中，以实现资金的助力，双方频繁的资金往来、股权交易，从某种程度上可以预见到北京威斯汀的命运。短短半年时间，金茂北京威斯汀由中国金茂转到上海金茂，如今再挂牌售出，这未尝不可理解为是金茂在商业地产领域的一次新尝试。做好商业证券化是大型地产商规避风险、稳住资金盘的重要手段。自去年开始，金茂频繁发行ABS项目便是例子。2022年4月25日，金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立碳中和专项CMBS，发行规模高达87.08亿元，创造了全国规模最大的碳中和CMBS产品纪录。截止2022年6月30日，据公开数据统计，金茂发行全国首单碳中和写字楼类REITs，以长沙金茂广场北塔写字楼为标的物，发行规模达12.7亿元。在北京威斯汀大饭店出售之前，金茂目前鲜有将酒店作为底层资产发行类REITs产品的举措。有专业人士表示，作为一种金融工具，类REITs能够盘活存量资产，降低企业杠杆水平，进一步为实体企业加速发展注入活力。利用酒店做房地产的资产证券化或许是一个不错的开端，但是不可否认的是，这依然面临者巨大的风险。一方面，做酒店必须摒弃地产思维，需要专业酒店人去运营；另外一方面，地产商习惯陷入“轻重资产”平衡的漩涡中，在这样的情况下，容易出现资金链隐忧，这也是金茂需要在后续盘活酒店等商业资产举措中需要关注的事项。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读碧桂园服务总裁李长江辞职，7月曾减持套现超2800万港元上海城市更新再提速，多个商业改造项目“上新”揽客原创地产资讯每天一条｜值得信赖

金地集团称，凌克确实是因身体原因辞职，是正常的管理团队交接。自杨国强、吴亚军、王石等房企创始人退休之后，又一位初代房地产大佬将退出江湖。10月16日晚间，金地集团发布公告称，公司董事会近日收到公司董事长凌克的辞职报告，凌克因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。该辞职报告自送达董事会之日起生效。对此，金地集团方面表示，凌克辞职确实是因为身体的原因。作为公司创始人之一，凌克对公司有着深厚的感情，此次是经过多方充分沟通后的安排。公开资料显示，凌克出生于1959年，今年64岁，大学毕业于华中科技大学，后又在浙江大学取得管理工程硕士学位。在凌克辞职后，金地集团将由公司董事、总裁黄俊灿将代行董事长一职。黄俊灿1971年出生，今年52岁，自1992年大学毕业后加入金地集团工作至今。对于黄俊灿的接任，金地集团方面表示，黄俊灿自1992年毕业就加入公司，是一线成长起来的管理人才。他对金地公司的文化有着深刻的理解和践行。在担任公司总裁的十余年时间里，带领公司经营团队取得了不错经营业绩。自1990年代初加入金地，凌克先后担任集团副总经理、总经理职务。1998年，39岁的凌克成为金地集团的董事长，至今已有25年。任职董事长期间，凌克负责金地集团的发展战略、公司价值管理、公司治理与管控架等核心领域。2001年，在凌克的带领下，金地集团在上交所主板上市，成为1993年以来解禁后首批房地产上市公司。从2001年上市至2021年，金地集团的销售额从5.34亿元提升至2867亿元，20年间足足增长了536倍。巅峰时期，总部位于深圳的金地集团，与原招商地产（重组整合后更名为招商蛇口）、保利发展、万科在A股并称“招保万金”四大金刚。凌克的最新一次公众发言，是在9月13日金地集团的上半年业绩会上，谈及近期的房地产优化政策影响及公司的应对措施，凌克表示，“随着核心一二线城市“认房不认贷”相继落地，相信对改善型需求有积极影响，整体新房成交规模有望企稳”。今年以来，金地集团在公开土地市场表现积极。今年3月份在西安的土拍中成功拿地，这是金地今年首次在公开市场拿地。在这之前，金地集团已先后在北京、杭州、南京、苏州等城市参与土地竞拍。此后，金地也在上海等核心城市补充了土储。对于今年在土地市场的投资策略，金地集团董事长凌克曾对复界面新闻表示：“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资”。不过在房地产市场恢复不及预期下，行业整体销售承压，目前金地集团的销售也面临一定压力。据金地集团发布的9月份销售数据显示，2023年9月公司实现签约面积68.6万平方米，实现签约金额131.0亿元，同比均下降。不过从环比看，金地集团最近三个月的销售已有改善。自三季度以来，金地集团月度销售业绩已连续三个月环比回升。今年1-9月公司累计实现签约面积669.0万平方米，累计实现签约金额1219.3亿元，位居行业第十位。另据8月份发布的半年报显示，截至今年6月末，金地集团持有货币资金460.8亿元，有息负债余额1096亿元，资产负债率72.1%，剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%，债务融资加权平均成本为4.39%。虽然在手货币资金能覆盖明年到期的境内债，但今年以来金地的营收和利润仍面临行业性的挑战，同时融资方面也有压力。今年8月11日，在如期兑付1190万美元的美元债票息后，金地集团表示公司已度过了今年的偿债高峰期，年内所有公开债券均已按期偿付本金及利息，未出现债务逾期。明年金地集团则会迎来一波兑付高峰期。根据金地集团的中报显示，2024年3月22，金地集团将有一只“16金地02”境内债兑付，余额11亿元，利率为3.5%。同时，在非金融企业债务融资工具方面，2024年将有7只到期，其中上半年5只、余额为80亿元，下半年2只余额约30亿元。近期，金地集团也获得了股东层面支持的信号。9月份，金地集团与其二股东深圳福田投资控股商讨后，福田投资控股愿意为金地公开市场发行债券或中票提供担保增信措施。在金地集团目前的股东结构中，其第一大股东为富德生命人寿，持股25.45%；第二大股东为由深圳福田投资控股，持股7.79%。深圳福田投资控股是由深圳福田区国资委控股的企业。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读碧桂园服务总裁李长江辞职，7月曾减持套现超2800万港元上海城市更新再提速，多个商业改造项目“上新”揽客原创地产资讯每天一条｜值得信赖

物企的下半场，走一条独立发展的道路已成为行业共识。碧桂园服务迎来新的人事变动。10月10日晚间，碧桂园服务发布公告称，总裁李长江因需投入更多时间在家庭、子女教育及个人其他事务而辞任公司执行董事、总裁、授权代表、环境、社会及管治委员会主席及于香港接收法律程序文件之代理人的职务。“十二年，一个小轮回。在一线面对过问题，在高处看见过风景。一切都是刚刚好，一切都如我所愿。让位优秀的年轻人，公司未来会更好。做好顾问新角色，我仍是碧服一兵。”公告发布后，李长江在朋友圈上写道。据悉，公告从10月10日起生效，基于李长江丰富的管理经验以及专业能力，后续其将担任碧桂园服务的顾问一职。李长江现年57岁，1989年毕业于西南农业大学，1997年进入物管行业，在加入碧桂园服务之前，曾任职于多家物业管理公司，是物管行业公认的“老兵”。2011年李长江加入碧桂园服务，任公司总经理，并于第二年3月获任公司执行董事。自2019年12月31日起，李长江任碧桂园服务总裁，主要负责集团整体战略决策、业务规划及主要经营决策。任职碧桂园服务的12年间，李长江的贡献有目共睹。公告中对此也有详细的评价：“李长江为碧桂园服务的成长壮大、经营规范化、服务标准化方面做出了重要贡献，公司在上市后实现了快速发展，运作上守法合规，积极维护股东、客户、员工、社会的利益。”2018年6月，碧桂园服务于港交所上市，在估值高峰期，市值曾达到2746.38亿港元，创下物业股的纪录。近年来，在物业股的资本化热潮之下，高毛利问题一直是物企行业内部争论的焦点。碧桂园服务作为国内头部的物管企业，收入、净利润等数据均位于行业前列。李长江对此表示，“毛利高不一定错误，毛利低也不一定就正确。高毛利本质上就是成本把控问题。”他介绍，碧桂园服务在全国各地住宅项目物业管理费单价并不高，因此必须在成本把控上精打细算、绝不浪费。2022年，碧桂园服务成为国内唯一一家营收突破400亿元大关的物企，这也与李长江在上市后大举推进并购计划有关。据不完全统计，仅2021年，碧桂园服务就耗资近200亿元资金并购了十几个公司的股权，包括蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务、富力地产的天力物业、花样年的彩生活邻里乐等等。在此次公告之前，业界也曾因李长江缺席了今年碧桂园服务的中期业绩发布会、及多次减持公司股份传出李长江即将离任的消息，但碧桂园服务方面一直未给予正式回应。7月19日，李长江在碧桂园服务股票低位时曾分两次大规模减持，平均价分别为8.68港元/股和8.86港元/股，合计减持碧桂园服务322.7915万股股份，套现约2824.7万港元。这也是自碧桂园服务上市以来，李长江减持股份数最大的一笔。而接任李长江的徐彬淮，在碧桂园服务也已有7年。徐彬淮于2002年毕业于复旦大学，后又在香港大学取得工商管理硕士学位。2016年3月，徐彬淮加入碧桂园控股集团担任公司战略办公室副总经理，主要负责新业务线的战略规划。同年10月，徐彬淮获委任为首席战略官，主要负责业务创新战略规划、运营管理、数字化管理及小区生活服务事业经营。在今年8月碧桂园服务的中期业绩发布会上，对于公司未来的发展，徐彬淮曾指出，公司未来会将更多业务往市场化方向调整，并保持适当的投入；将商业模式重心转移为能力和团队建设，每个业务只选择三个重点城市展开布局；以及推进数字化转型，预计全年在数字化和科技方面的投入超过4个亿。据碧桂园服务2023年中报显示，今年上半年，碧桂园服务实现收入207.33亿元，同比增长3.4%；毛利51.58亿元，同比减少4.3%；公司股东应占利润23.51亿元，同比减少8.7%。截至上半年末，碧桂园服务货币资金总额达127.12亿元，同比2022年期末上升11.7%，经营活动所得现金净额21.92亿元。今年上半年，房地产行业面临的挑战依旧严峻，再加上物业服务行业内部竞争不断加剧，物企的规模增速均有所放缓，增强自身造血能力、完成去地产化成为当前物业公司上市之后面临的共性问题，但与房地产开发板块面临的调整和压力相比，物业服务公司的营收和利润相对更稳定，受行业面波动较小。目前，物管市场仍处于一个存量增长发展的态势，业务边界也在不断扩大，在这样的背景下，靠内生增长的物业公司业绩将依然保持稳健。碧桂园服务管理层此前也表示，公司不存在将现金存款作为关联兄弟地产公司债务担保方的情况，截至2023年上半年末，这样的情况没有发生，未来也不会发生，会确保与碧桂园业务和财务的独立，不会做任何的利益输送行为。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读“棚改2.0版”？新一轮万亿级城中村改造能否激活楼市被举报隐瞒2亿债务违约，平安不动产遭监管问询原创地产资讯每天一条｜值得信赖

上海龙华会、鸿寿坊等商业项目抢滩“上新”。“金九银十”叠加中秋国庆黄金周，全国商业市场迎来一场开业潮。假期素来是消费新业态、新产品“试水”的重要节点，赶在中秋国庆“双节”来临前，上海龙华会、上海信泰中心、鸿寿坊等多个商业项目抢滩“上新”，都期望赶上节日消费热点。9月26日上午，由万科地产、西安集团、锦和、印力共同投资，上海万科主导开发建设，印力上海操盘运营的上海龙华会正式开街，迎来了它的首批顾客。据一条君了解，该项目商业面积约10万平方米，配置1230个停车位，采取地上街区+地下盒子的建筑模式，共4层（局部5层），其中地上2层（局部3层）、地下2层，打造成集民俗故事、文化碰撞、青年潮流、绿色生态一体的街区商业。为了赶在节前开街迎客，龙华会也是做足了准备，共吸引来200余家品牌一同开街。这其中包括徐汇首店、浦西首店、上海首店、全国首店等各类能级的首店超过70家，首店面积占比近90%。据上海龙华会官方微信披露的数据，在刚刚过去的假期8天，龙华会总客流量超过100万人。上海龙华会。王婷婷

“上海的经验，值得其他超大特大城市学习。”在全国楼市政策进入宽松阶段后，超大特大城市的城中村改造启动，将为这些核心市场增加更多活力。近10年来，中国城镇化进程高潮迭起，一个又一个超大特大城市不断崛起。在进入城镇化下半程后，作为城市化发展过程中一个重要的遗留问题——城中村改造，是时候提上解决的日程了。而超大特大城市作为现代化进程中的重要组成部分，理所当然成为这一轮城中村改造的首要对象。要进行城中村改造，政策需先行。今年以来，“城中村改造”被中央频频提及。从4月份的中央政治局会议，到7月份的国常会，均提到要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。改造的资金从何而来，是当前楼市整体下行阶段各参与主体最关心的问题，而专项债成为了解决这个难题的途径之一。8月初的央行会议明确提出要加大对城中村改造的金融支持。随后据21世纪经济报道，符合条件的城中村改造项目可以纳入地方政府专项债支持范围，新增专项债可能明年开始发行。这意味着城中村改造推进过程中的资金来源问题也将有效被解决，同时也有利于吸引各类社会资本的参与。从政策出台的频率来看，超大特大城市城中村改造有望加快，但其复杂性不应被忽视。正如中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹所说，超大特大城市的城中村改造，不是一个应急性、短期性的工作，“它在未来超大特大城市是个永续的过程。”中国政法大学城市发展与治理研究院科研部主任张凯也向一条君指出，对中国超大特大城市的未来发展空间和治理成效而言，城中村改造的推进，可能就是新的出路甚至是答案本身。因此，要以新思路和新方式破解城中村改造中的账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路径。那么，被认为是“棚改2.0”的这一轮超大特大城市城中村改造，市场规模空间究竟有多大，将会由谁来改，怎么改，能发激活当前低迷的楼市？过去推进的城市旧改、棚户区改造又能为今天带来什么启示？“棚改2.0版”？在当前房地产行业持续下行的阶段，提出要在超大特大城市推进城中村改造，很自然地会与提振楼市相关联。今年以来，全国范围内的房地产政策迎来优化调整，如降低首套房贷利率、降首付比例等。而且，四个一线城市也均宣布落地“认房不认贷”，甚至还有不少热点二线城市全面取消了限购，以期能够助推楼市活跃度提升。另外，在2015年那一场棚改货币化安置政策推进下，全国三四线城市开启了去库存浪潮，不仅解决了房地产库存高企和经济下行的问题，也推高了全国尤其是三四线城市的房价。某种程度上而言，超大特大城市城中村改造一系列政策出台的时机与房地产利好政策接连落地、房地产市场回暖迹象不明朗具有吻合性，但依然不可同日而语。城中村改造从本质上来说，属于城市内部存量资源的再利用，因此改造城中村的目标主要是实现城市存量空间的高质量发展。中国政法大学城市发展与治理研究院科研部主任张凯指出，近年来国内持续推进城市更新，各地在更新模式、机制、资金等方面进行了有益探索，此次也是对城市更新的进一步系统部署，是对城市品质的系统化提升，也是对城市整体格局的调整和优化，更有益于促进城市治理能力的提升。“城中村作为中国快速城市化过程中的产物，既是城市的病症，也是城市生命力的体现。”张凯告诉一条君，改革开放四十多年的快速发展，快速城市化导致超大特大城市迅速扩张，城市边界不断扩大，城市内形成大量的城中村，存在诸多低效用地，本就具有一定的改造需求。至于此次政策为何仅聚焦于超大特大城市，张凯认为，大多数超大特大城市都是经济强市、人口众多、房价相对较高，且财政相对充裕，有推进城中村改造的经济基础和解决城市青年住房问题的现实需求。针对此次超大特大城市城中村改造与上一轮城市棚户区改造，中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心秦虹也列举了六点不同。首先是城市范围不同。过去的棚户区改造是全国范围，大中小城市全部涉及，而此次城中村改造，中央明确是在超大特大城市推进。根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》和第七次人口普查数据，“超大城市”包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津7个城市，“特大城市”则包括武汉、东莞、西安等14个城市。近日，苏州也宣布跻身特大城市行列，至此国内超大特大城市共22个。第二个不同是方式不同。“棚户区改造是全部拆除重建，推倒重来，而城中村改造是拆除重建、整治提升、拆整结合三种方式来进行分类改造。”包括用地属性也有差别。棚户区大部分是国有土地，而城中村最大的一个特点就是土地的混合式业态，既有居住用地、农民宅基地，也有村集体的工业厂房、第三产业用地，还有公共空间的用地等。秦虹表示，棚户区改造和当前的城中村改造在资金支持方式、组织实施方式和新建规模也有不同。以资金支持方式为例，张凯向一条君分析，此前的“棚改货币化”更多依靠真金白银的货币化安置，央行通过PSL贷款进行定向放水，而本轮城中村改造并不采取大规模货币化支持。本次超大特大城中村的改造，主要依靠地方政府的探索和市场驱动，政策工具尚不明朗，需要企业在改造过程中寻找资金平衡和赢利点，鼓励和支持民间资本参与，发展新业态，实现可持续运营。“德斯曾在《落脚城市》一书中通过对全球二十多个大城市中的过渡性空间深入观察和比较，认为政府与机构若希望‘认真持续地投资能够产生长久而不易销蚀的效益’，最有希望的就是这些过渡性空间，如城中村。”这样一来，城中村改造被全行业寄予这般厚望，并引来多方密切关注，也是情理之中。房企的“硬骨头”虽然新一轮城中村改造并非意在“救市”，但房地产领域不可避免可从中获益。据华泰证券根据各城市最新政策进展测算，全国特大超大城市的潜在投资总规模预计超过5万亿元，且若实际执行过程按照规划方案进行投资前置，预计2023年投资额（开工）可能达万亿级别。张凯也认为，20余个超大特大城市的城中村改造，在当前房地产市场内需不足的宏观经济环境下，将拉动诸多行业如建材、装修、物流、基建、家电等发展，引导和释放内需，为工程建设和房地产市场注入活力和动能，为相关企业和产业的转型升级发展提供窗口和契机。如此万亿级市场，却也不是谁都能轻易入场的。作为中国城市更新论坛的常务副理事以及瑞安新天地有限公司行政总裁，张斌向一条君坦言，以城中村改造为代表的城市更新，是一块“硬骨头”。就连靠旧改起家的上海民营房企大华集团也持此观点。“不要参与，很苦。”大华集团内部人士说道。“硬骨头”不仅难“啃”，还存在一定风险。比如近两年豪气拍地的广州国企越秀地产，对拓展旧改项目的首要原则是“控制风险”。越秀地产总经理林峰在8月底的中期业绩会上公开表示，“因为城市更新的周期比较长，要对风险有整体评判，包括拆迁的难度和未来的发展潜力等。”张斌认为，难点在于，城中村改造真正需要的解决方案是整合的，而非过去房地产那套追求快周转的解决方案，要用城市更新的逻辑去做。“城市发展也要综合的解决方案，我认为有四个角度。”张斌指出，第一个是地产方面，要做活力的空间，过去的老房子不能用，现在要把它调成现在够用的。但真正难的是其他三个角度。比如无界社区的运营。张斌表示，因为城市更新有时间的维度，不应按照固有模式，要根据变量不断去调整，一定要在时间上打破界限，在资产与其所在的社区之间打破界限，然后不断得去经营内容。“另一个部分叫创意经济的培育者。你是要做一个载体，而载体需要承载内容，所以企业参与城市更新要想明白内容和产业。”多元资本的构建也是做城市更新要考虑的关键维度。张斌续指，资本配置是城市更新里面非常重要的部分。“我们看到城市更新发展到今天这个阶段，尤其是城中村改造这类片区更新，大家不愿意碰的关键，正是因为找不到适配的资本解决方案。”很快，好消息就来了。据了解，符合条件的城中村改造项目将纳入地方政府专项债支持范围，新增专项债或于明年开始发行。这对于有着丰富实战经验的企业而言，势必是又一利好叠加。“城中村改造的推进有利于大型城市房地产需求的释放。”在中海地产行政总裁张智超看来，以广州为例，200多个城中村中有180个左右位于核心的市中心，这部分影响的人口大概是上百万级别，这类需求一旦释放，对于这些核心城市的改善性需求的助力会非常大。秦虹认为，在新一轮超大特大城市城中村改造中，房企要用新理念、新能力来参与，可总结为“三多三大两统筹”。“三多”包括多业态并举、多元化住房供给和多种融资组合。多业态重点在补短板，需要包含产业空间、公共空间，也要有商品房、安置房等；“我认为未来超大特大城市的城中村改造一定至少有安置房、商品房、租赁房、保障房4类住房存在。”“三大”则包括大力补齐公共服务的短板，大力呈现文化传承和绿色低碳，以及注重大片区的平衡统筹，比如资金平衡和规划指标平衡。两个统筹，“一个是统筹拆改留增空间的更新，还有统筹开发建设经营服务。”可以说，具备上述能力的房企参与城中村改造，将可放大其优势，实现企业发展与城市发展的双赢。学习“上海经验”“上海的经验值得所有关注城中村改造的企业去关注。”在对上海城中村改造进行一番调研后，秦虹认为，上海在“城市更新”方面走在全国前列，具备非常成熟的经验和政策支持。自2014年发布《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》以来，上海市系统性启动城中村改造。预计到2025年，上海中心城区周边城中村改造项目全面启动；到2027年，中心城区周边城中村改造项目将全面完成。据了解，在过去三年间，上海完成了中心城区成片旧改达185.7万平方米，受益居民9.2万户，并于2022年7月提前完成了中心城区成片旧改任务。在2023年-2025年，上海还计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。高效改造的背后离不开政策支持。在秦虹看来，上海关于城中村改造的政策是一个完整的闭环，考虑非常周全，有非常成熟的经验，值得其他超大特大城市学习。“最典型的如2020年推出的两项政策，一个是476号文件，一个是43号文件。”上海在改造方式上提出采取土地储备方式，也就是政府收储之后再招拍挂；第二种方式是农村集体经济组织自行改造；第三种是农村集体经济组织引入优质的市场主体共同改造。而在改造主体的认定方面，上海规定，凡是列入城中村改造计划，都需要引进合作主体。具体到引进方式，是通过公开招标或者进行竞争性磋商的方式进行确定，并将资金实力、信用等级、改造经验等作为选择合作单位的重要依据。这意味着很多优质企业依靠自身经验、实力可直接参与城中村改造，直接作为改造主体，不需要经过竞争的程序。瑞安便是该项政策的受益者之一。作为上海首批城中村改造项目之一，位于青浦的蟠龙城中村地块项目以竞争性磋商的模式引入瑞安集团，签订了改造合作协议。今年4月29日，该项目“蟠龙天地”正式公开亮相，入市后便迅速“出圈”，被业内视为城中村改造的标杆项目。蟠龙天地的成功为接下来瑞安在上海参与城中村改造提供了坚实基础。比如，位于上海市闵行区浦江镇的召稼楼城中村改造项目，也由瑞安来操盘。不仅如此，近期瑞安在上海还有一个城市更新项目“鸿寿坊”也将正式开业。张斌表示，鸿寿坊属于“小而美”的改造。此外，上海在土地出让、财税支持、融资支持、资金平衡等政策也都非常明确。以融资支持为例，上海规定城中村改造的土地储备项目，可探索发行政府专项债合作改造项目，可发行企业债，同时金融机构贷款可采用基准利率和适当下浮的利率及以及与改造周期相适配的贷款周期。这或许也是上海在以城中村改造为代表的城市更新方面，能持续不断吸引众多优质房企来此布局的主要原因之一。除瑞安以外，还有中交集团、万科、中海、大华、华发、招商蛇口、嘉里建设、保利发展等房企在上海的城市更新领域均实现落子。中海进入时间较早，1992年，由中海地产开发的“斜三基地”，成为上海第一幅引入社会资本改造的旧改地块。甚至在2017年之后，城市更新类项目逐渐成为中海在上海获取土地的重要方式。万科、中交集团不仅积极参与上海项目的推进，还为聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护等城市更新项目的城市更新引导基金各出资20亿元。上海当前规模最大的城市更新项目是凤溪“城中村”改造项目，也是由中交集团旗下的中交城投开发。一个关于城中村改造的“上海样本”初具雏形。在当前推动超大特大城市城中村改造的过程中，上海成熟的例子值得被参考和借鉴。但同时也需注意，各超大特大城市在城中村改造方面各有特点和不用的市场环境，立足点和侧重点也均不同，应根据各地自身情况出台相关细则，并逐步推动落地。在当前楼市政策效力逐步显现之际，市场理应对这一轮城中村改造感到兴奋，新增投资体量对经济的提振作用，核心城市优质项目的改造效应，都将是促进楼市走出低迷的有效方式。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读上海云锦东方项目将重启摇号开盘，入围积分破百大户型项目扎堆卖不动，苏州放松限购“偏爱”改善客群原创地产资讯每天一条｜值得信赖

平安不动产今年曾因与房企合作的项目贷款逾期，被法院判决承担具有连带清偿责任。因为发债，平安不动产收到一封来自证监会的问询函。9月22日，证监会披露《关于平安不动产有限公司向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函》。该问询函显示，近期证监会收到发行人公开发行公司债券时隐瞒债务违约有关举报，具体内容为，发行人为一笔2.5亿元银行贷款提供流动性支持，该笔贷款中有2亿元逾期，经法院判决，发行人承担连带清偿责任，但发行人未予清偿。证监会表示，发行人平安不动产需对上述事项进行补充说明并披露，要求主承销商、发行人律师进行核查，并对所涉事项是否对发行人公开发行公司债券条件造成影响发表明确意见。一条君向平安不动产方面核实，截至目前未收到相关回复。据财联社，对于问询函中提到的举报事宜，平安不动产回应称，该举报内容不实，平安不动产不存在隐瞒债务违约事宜，相关信息详见后续交易所公告。但据一条君从一位平安不动产离职人士处了解，平安不动产此前确实因与房企合作的项目贷款逾期，被法院判决承担具有连带清偿责任，并将其列为被执行人，涉案金额刚好约2亿元。“之前平安不动产为表外项目提供融资流动性支持，不认为是担保，所以没进表内。”该名知情人士指出，之前证监会跟券商以及平安不动产已经有过沟通，建议将发债事项先撤下来，但平安不动产并没有撤，“所以才引来证监会的这个警示。”图片来源：中国证券监督管理委员会官网截图他还告诉一条君，平安不动产此次发债规模为20亿元，目前还未发行成功。在他看来，平安不动产并非没有偿还能力。比如之前与恒丰郑州分行的一笔贷款合计2.5亿元，余额约2亿元，“本来都可以还的，但平安不动产要打官司，结果打输了，官司一打完，裁判文书就都公开了。”今年8月底，据中国执行信息公开网，平安不动产有限公司新增一条失信被执行人信息，立案时间为2023年8月22日，执行标的约为2.04亿元。公开信息显示，该纠纷起因于恒丰银行郑州分行（下称“恒丰银行”）向正荣地产控股股份有限公司（下称“正荣地产”）与平安不动产有限公司合作开发的地产项目，提供房地产开发贷款发生逾期，原贷款规模2.5亿元。该项目是湖悦澜庭北苑住宅项目，为新郑龙湖镇23号地块，为与正荣地产合作开发此项目，平安不动产入股荣璟（郑州）置业发展有限公司，间接持有该公司49%股份。随后，为获取恒丰银行开发贷款，平安不动产以出具流动性支持函的形式为其入股的荣璟置业提供担保。荣璟置业此前在归还部分贷款后，这笔贷款余额约2亿元。今年7月，河南省高级人民法院终审宣布，支持平安不动产对这2亿余元贷款中的部分承担具有连带清偿责任，并将平安不动产列为被执行人。有市场消息称，在诉讼过程中，平安不动产以其上市母公司中国平安未就担保事项公告为由，主张其出局的《流动性支持承诺函》无效，但最终未获支持。上述知情人士向一条君表示，其实郑州恒丰银行这笔贷款，按股权比例，平安不动产只需清偿约一亿元，但不知为何，公司选择不还，“在这之前公司发债还是能发，银行借款也有，很多理财产品比如定融也有在做，但现在什么都做不了了。”在平安不动产最新的发债过程中，被举报债务违约的事件可能就是与恒丰银行郑州分行的这笔贷款纠纷，刚好公开未偿部分是2亿元，并且平安不动产也因此被列为失信被执行人。据一条君了解，在此前与地产公司的项目合作过程中，平安不动产为获取合作房地产项目的开发融资，曾向其他金融机构出具过多份类似的《流动性支持承诺函》。后来由于合作项目贷款违约增多，平安不动产与其他一些金融机构的也因担保问题产生纠纷，目前在诉讼过程中的还有其他案例，“总贷款规模或达到几百亿元。”据知情人士陈述，平安不动产参与的很多地产项目，都是因为合作方违约，随后项目公司的融资加速到期，最后让不动产来提供流动性支持。比如与佳兆业合作的某个项目开发贷也到期，项目公司没能偿还，也让平安不动产来提供流动性支持。“应该有几十亿（元），可能现在还在谈。”“主要都是民营房企的项目，花样年、昆明俊发、雅居乐等。”近两年，房地产行业持续下行，绝大多数民营房企都相继陷入流动性危机，未能避免走向债务违约之路。因此，与不少民企有项目合作的平安不动产也受到一定牵连。据一条君了解，在住宅项目中屡屡“吃亏”后，平安不动产已全面减持地产股，开始转向商办、长租公寓、园区物业等持有型不动产。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。推荐阅读上海云锦东方项目将重启摇号开盘，入围积分破百大户型项目扎堆卖不动，苏州放松限购“偏爱”改善客群原创地产资讯每天一条｜值得信赖

云锦东方这一批次房源共105套，均价达16.49万/平。上海热点新盘云锦东方宣布将重启摇号开盘。9月17日下午，据“云锦东方”官方微信公发布公告称，因认购期间发现部分认购人存在不符合认购资格的情况，上海东航置业有限公司于2023年5月30日发布公告，推迟原定于2023年6月1日举行的《云锦东方云筑》2023年6月开盘销售摇号排序活动及后续相关活动，联合调查组同步对上述问题展开调查。经调查发现，“部分认购人确实存在利用不当手段，规避上海市房地产限购政策的行为，上述行为违背了房地产市场诚实信用的原则，损害了其他购房人合法权益，不应纳入认购名单。”这是继云锦东方认购以来，项目首次官方明确在前期的认购中存在不合规行为。此次项目还宣布了退款事项，向已认购客户开通了认购金退款通道。就在云锦东方公布重新摇号开盘之后，项目的入围分也随之出炉，达到118.32分，创下了上海新房有积分制度以来的最高分，超越了当年的复兴珑御112.8分。这一入围分也被业内称“满分中的满分”。每一位入围云锦东方能够参与摇号的购房者，需同时满足：上海户籍+已婚+无房+过去5年内没有购房记录的条件，并且从2003年1月至今在上海缴纳社保243个月。云锦东方这一期房源将于9月24号进行摇号，9月25号进行选房。该项目是在今年4月份的上海第四批次新房官宣入市，备案均价为16.4907万元/平方米，共推出105套房源，包含三栋洋房42套，别墅63套，户型面积段在176平方米-408平方米。云锦东方上一批次于2021年10月推出95套建筑面积约176-570平方米的高层和联列别墅，均价150820元/平方米，入围分89.52分，开盘售罄。此外，云锦东方项目整体还未结束，后续还有三期3批次的22套别墅房源待入市。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。END一条君的历史文章，戳▼杨惠妍把碧桂园服务股权捐了丨恒大已资不抵债厦门国资“三剑客”豪赌地产丨新宇宙房企保利来袭郁亮回顾三年“百感交集”|王健林时隔六年再“断臂”

只放开120平以上房源限购，苏州希望有购买力的人继续出来买房。“我接到中介十几个电话，好像一放开大家要抢一样，他们还说马上涨价了”，苏州购房人赵野（化名）对界面新闻记者表示。在楼市新政出台后，他也应邀去看房，中介们个个看上去喜气洋洋的，感觉市场马上就要火爆起来。9月11日，苏州发布楼市新政，主要涉及支持刚性和改善性住房需求的合计4条。对市场而言，影响力最大的一条是：对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。这意味着对120平以上的大户型房源，将不再限购。另外政策还提到优先保障和解决更多刚需住房需求人群，新市民、青年人、新就业人群、常住人口购房与本地户籍居民家庭适用同等政策。为激活楼市，苏州还会采取购房补贴、房票安置、团购等方式，以及落实降低首套房、二套房首付比例和首套房、二套房贷款利率，居民个人换购住房个税优惠，个人首套房“认房不认贷”等政策。政策一出，苏州市场就传遍了对新政的总结，新政取消外地户籍购房限制；不看户籍，120平米以内都可买3套；不看户籍，120平米以上不限套数。苏州一位市场人士对界面新闻记者表示，最大的突破是苏州取消了对于120平米以上房子的限购，主要是希望改善的、有购买力的人继续出来买房。随后苏州各大银行也落实了最新政策，二套房无贷款记录或贷款已结清，首付最低2成；二套房贷款未结清，首付最低3成。根据目前苏州各大银行的房贷利率，首套首贷最低4.0%、二套已还清最低4.0%，这比当前的5年期LPR降了20个基点，而二套未还清，放贷利率最低则为4.4%。与其他二线核心城市相比，苏州的放贷利率水平也到了历史低点。苏州针对性地出台这一解除限购政策的背景是，过去两年，在苏州出让的大部分土地中，都有对户型的明确要求，其中120平以上的房源占据绝大多数，但在这两年楼市成交下滑后，这部分房源的库存增加，去化变得缓慢。今年1-8

杨惠妍持股份额减少，但碧桂园服务的实控权不会因捐赠而改变。因为股权变动，碧桂园服务受到外界关注，这一次涉及的股东是实控人杨惠妍。7月30日，碧桂园服务公告称，董事会主席杨惠妍宣布将名下持有的20%（约6.75亿股）碧桂园服务股权捐赠给国强公益基金会（香港），用于慈善公益事业的发展。碧桂园服务称，国强公益基金会(香港)拟把捐赠股份用作支持香港及粵港澳大湾区科学、教育文化、健康及青少年成長，资助弱势群体、赈灾以及內地乡村振兴等公益用途。未来，国强公益基金会（香港）将享有捐赠股份除投票权以外的所有其他股东权益，包括股份所有权、股息收入、实物分派等。对此，杨惠妍回应一条君称，香港国强基金会是一家独立自主运作的慈善公益组织，完全相信其有能力将这笔慈善资源发光发热，秉承着慈善初心，为需要帮助的人谋福祉，让财富发挥其应有的社会价值。碧桂园服务方面则表示，国强公益基金会（香港）接受股权捐赠后，将获得可持续收益的机会，从而获得“造血”功能，这不仅有利于基金会的资金稳定，更能保证需长期投入的慈善项目获得可持续的、更稳定的资源保障。另值得一提的是，国强公益基金会（香港）于香港设立，创始成员为杨子莹。杨子莹为碧桂园执行董事，主要负责集团财务，包括境内外融资，她的另一个身份是碧桂园创始人杨国强的三女儿、杨惠妍的妹妹。杨惠妍此次捐赠的碧桂园服务股票并不是一笔小数目。按碧桂园服务公告披露前最后一个交易日收盘价9.55港元/股计算，杨惠妍捐赠的股份对应价值达到64.43亿港元。捐赠捐赠完成后，杨惠妍拥有碧桂园服务股份比例将从之前的36.12%减少至16.12%。尽管杨惠妍持股份额减少，但碧桂园服务的实际控制权不会因捐赠而改变。据碧桂园服务公告，国强公益基金会（香港）作出不可撤回及无条件地承诺，其将在十年内持有捐赠股份，并委托杨惠妍或其指定人士代表基金会行使捐赠股份的投票权。这意味着，杨惠妍将继续（直接和间接）控制碧桂园服务约12.18亿股股份的投票权，占碧桂园已发行股份约36.12%。如今的碧桂园服务已经不能经受新一轮信心危机了。受宏观经济以及地产行业下行影响，曾经在2021年位居上市物业股市值第一的碧桂园服务，在近两年来股价持续下跌，市值从超2000亿港元的高点缩水到如今不过320多亿港元。近期，由于碧桂园服务执行董事兼总裁李长江进行了最大一次个人减持，套现约2824.72万港元，市场信心也受到较大影响。据港交所数据，自2018年6月19日碧桂园服务在港交所挂牌上市以来，李长江及其配偶一共22次减持碧桂园服务股份。此番减持之后，李长江持有碧桂园服务股份数降至369万股，持股比例仅为0.11%。不过由于剩余的369万股持股，是根据购股权计划授出的非上市实物结算购股权，因此，李长江及其配偶的此番减持，也被外界视为清仓式减持。面对碧桂园服务的股价动荡，以及市场上的质疑声，李长江回应媒体是因为个人有必须偿还的借贷，同时在朋友圈里写道：面对压力，继续公益，继续助农，一切正常。相较于李长江减持对市场信心的冲击，对于此次股权捐赠，有券商人士对一条君表示，算是有利于增强市场信心的。在他看来，捐赠股权做慈善算是给碧桂园服务做了一层信用背书。另有投资者认为，国强公益基金会（香港）承诺十年内持有捐赠股权，也说明这20%股权在十年内不会出售，算是解除了外界对杨惠妍再次出售碧桂园服务股权输血碧桂园的担忧。去年12月11日，碧桂园服务公告称，杨惠妍全资拥有的必胜有限公司已于12月9日与摩根大通签订配售协议，将以二级大宗交易方式出售其持有的2.37亿股股份，配售价为21.33港元/股。通过此番出售，杨惠妍套现资金约50.55亿港元，所持碧桂园服务股份占比从43.15%减少至36.12%。十六天后，碧桂园就宣布，已与控股股东必胜有限公司（杨惠妍全资拥有）签订贷款协议，以免息及无抵押的形式借款50.55亿港元。在当前脆弱的市场环境下，杨惠妍没有再次卖股输血，而选择了捐赠股权，外界也有观点认为，可以侧面说明碧桂园资金可能没有那么紧张了。上市公司大股东捐赠股票做慈善的案例并不少见，多个世界知名企业都有向慈善基金会捐赠股权的探索，如洛克菲勒基金会、福特基金会、盖茨基金会等，国内也有马化腾、马云、雷军等企业家进行股权捐赠的案例。股权捐赠已日渐成为我国慈善捐赠的新主流。界面新闻发布的《2022中国慈善企业》显示，100位上榜企业家/企业中有5位涉及到股权捐赠，捐赠股权总额达到409.07亿元。有业内人士分析称，以捐赠股权代替现金，有利于捐赠股权所属企业保持在金融市场的稳定性，避免产生剧烈波动。此外，股权捐赠可以使非营利性公益基金会获得可持续分红的机会，更能保障需长期投入的慈善项目获得成功。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。END一条君的历史文章，戳▼马来首富加码内地房地产丨上海红盘陷减配维权潮香港恒大中心更名丨“雪梨”杭州总部大楼要动工房企“马甲”厮杀丨广州存短板地块无人问津

万达商管已兑付于7月23日到期的4亿美元债券。面对一系列即将到期的债券兑付压力，王健林和他的万达系正在“卖卖卖”以筹措足够的资金还债。7月24日，万达商管已兑付于7月23日到期的4亿美元债券。为了按期兑付这笔债权，在连续两次转让万达电影（002739.SZ）的股权后，又一“万达系”公司股权出现变化。7月21日，北京万达投资有限公司（以下简称“北京万达投资”）出现股东变更，万达投资49%的股权被转让给了上海儒意影视制作有限公司（以下简称“儒意影视”）。公开资料显示，北京万达投资原为万达系全资子公司，法人代表为掌舵万达文化的“老将”张霖，北京万达投资还持有万达电影36.4%的股权。7月23日晚间，这笔交易的对价浮出水面。买方中国儒意（00136.HK）公告称，7月20日已订立了股权转让协议，49%之股份的交易对价为22.62亿元。同日，万达电影也就上述交易公告称，本次权益变动不会导致万达电影的控股股东及实际控制人发生变化，不会对公司的治理结构及持续生产经营产生重大不利影响，也不存在损害公司及全体股东利益的情形。本次权益变动完成后，万达文化集团持有万达投资49.8%股权，通过万达投资间接持有公司股份222,295,619股，占公司总股本的10.2%。万达文化集团及其一致行动人直接和间接合计持有公司股份459,790,797股，占公司总股本的21.1%。公司控股股东仍为万达投资，实际控制人仍为王健林。值得一提的是，该笔交易已经是7月以来北京万达投资的第三次转让股权，共计回笼资金约72.68亿元。7月11日晚间，万达电影公告称，北京万达投资拟通过协议转让方式向东方财富（300059.SZ）实控人的妻子陆丽丽转让其持有的公司股份1.8亿股，占公司总股本的8.26%，转让价格为12.07元/股，合计转让价21.726亿元。7月18日，万达电影再次公告称，北京万达投资拟向莘县融智转让其持有的万达电影无限售条件流通股177352994股（占万达电影总股本的8.14%），转让价格为13.17元/股，合计约23.35亿元。一条君注意到，上述三笔涉及北京万达投资的转让中，有一部分款项的付款要求非常“迫切”，万达方需要踩着还债节点收款。比如东方财富老板娘需先支付首期的10亿元，剩余款项在30日之内完成，协议签署的日期为7月10日，当日万达商管就将用于兑付7月10日到期的“20大连万达MTN003”15.75亿元中票的足额资金，汇至上海清算交易所。最新与儒意的交易中，买方应当于协议签订的次日（即7月21日）先支付2亿元保证金，在5个工作日内向北京万达文化支付8亿元无息借款，该借款将在另行指定日期转为股权转让价款。相较于地产、商管平台，在国内电影市场加速回暖之下，今年万达文化业绩扭亏转盈，获得投资方青睐，也成了缓解王健林当下遭遇难题时可动用以融资的重要力量。而除了文化板块的资产，5月底时万达商管方面虽辟谣了出售20余家购物中心的消息，但当月万达新注册了一家珠海稳昇企业管理有限公司，陆续从万达手中接下了3家万达广场，随后万达退出该公司，大家保险背景的基金入场。一条君曾就该交易向双方相关人士询问，并未获得回应。今年5月底时，万达还拟10亿出售支付牌照快钱救急，字节正在初步接洽，目前交易还未落定。万达着急卖资产的主要目的是为了还债。7月18日，有市场消息称，万达正在努力筹钱兑付7月23日到期的4亿美元债券，当时资金缺口至少在2亿美元。7月20日，彭博报道称，万达商管告诉一些债权人，预计最早将于本周完成一项资产处置，计划利用所得款项帮助偿还7月23日到期的4亿美元债券。随后，万达另一笔美元债的票息到期未付，2025年到期的4亿美元债本期利息为2200万美元，市场消息称，万达是在优先筹措到期4亿的美元债。国际评级机构惠誉于7月21日发布报告称，2025年到期的4亿美元债的票息已于7月20日到期，万达商管管理层确认称，预计将于宽限期内完成票息支付，依据债券募集说明书的调控，违约事件出发前发行人有10天的票息偿付宽限期。万达商管目前仍在努力筹措足够的资金用于偿付将于2023年7月23日到期的4亿美元债券，该等债券的本期兑付无宽限期，无法按时偿付将构成违约事件。据久期财经显示，7月23日到期的DALWAN6.875显示“已到期”而非“已违约”。接近万达的人士对一条君表示，该笔债券如果未偿还，就会触发违约，而目前还未有消息传来，说明这个钱应该是没问题了。除境外债外，本月底万达还面临着一笔境内债券的本息兑付。7月24日，大连万达商业集团股份有限公司发布兑付安排公告称，20大连万达MTN004发行于2020年7月，发行金额35亿元人民币，截止目前债项余额为5.58亿元，本期应偿还本息金额5.94828亿，将于7月29日偿还。以此计算，本月需要偿还的美元债票息、4亿美元本金叠加境内债务，万达月底前面临的待还公开债务合计约37.25亿元人民币。7月20日，大连万达商业管理集团对多家评级机构下调评级发布公告称，调整原因主要为发行人公开市场再融资渠道暂未恢复、持续净偿还到期债务、子公司珠海商管上市进度不及预期、持有的部分股权被冻结等，流动性压力有所增加。为了避免再度陷入现金流危机中，万达还在努力“自救”，而最终的结果还有待珠海万达商管的IPO进展。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。END一条君的历史文章，戳▼马来首富加码内地房地产丨上海红盘陷减配维权潮香港恒大中心更名丨“雪梨”杭州总部大楼要动工房企“马甲”厮杀丨广州存短板地块无人问津

截至2022年年底，中国恒大总资产约为1.84万亿元，净资产约为-5991亿元。两年净亏损8120亿元，许家印最后一层遮羞布也被扯了下来。随着除牌期限仅剩不到3个月时，已停牌超15个月的中国恒大（03333.HK）于2023年7月17日晚间抓紧补发了之前所有未能按时刊发的业绩报告，包括2021年业绩、2022年半年业绩以及2022年业绩。值得一提的是，因中国恒大持续经营的不确定性等原因，上述三份业绩报告均被审计机构上会栢诚出具了“无法发表意见”的非标准报告。暴雷两年来，中国恒大非但面临庞大负债，还出现了巨额亏损，这是让不少关注恒大的人感到“情理之中，意料之外”的。据中国恒大2022年业绩报告，2021年、2022年其净亏损分别为6862亿元、1258.14亿元，其中归母净亏损分别为4760.35亿元、1059.14亿元。在此前风光无限的十年，2013年-2020年，中国恒大累计净利润仅约2352亿元。规模越大带来的反噬越大。同样陷入债务危机的富力、佳兆业、奥园等房企，虽然在过去两年也亏损严重，但基本累计亏损都是在几百亿的水平。中国恒大是如何出现如此巨额亏损的呢？据中国恒大2021年业绩报告，其全年6862亿元净亏损中，经营性亏损约1137.5亿元

“哪里有土地，哪里就有建发的身影”。房地产行业大洗牌背景下，厦门国资房企“三剑客”——建发、国贸和象屿成为行业新的搅局者。老大哥建发房产已成为行业新贵，今年上半年继续稳居top10；虽作为“老三”，象屿地产则在房企必争之地上海市场实现突破，上半年销售额已名列三甲，去年同期还在20名开外。相对而言，国贸地产低调一些，但只需瞟一眼他们上半年的拿地数据就能窥见其扩张野心，广州、成都、南京、苏州，这些热点城市通通都在杀入。地产江湖新旧势力交替，曾经的闽系房企代表阳光城、泰禾、融信等民企已暴雷出局，补位的“三剑客”已成为闽系房企新势力。“不差钱”的厦门三剑客，也对不少本土房企形成威胁。正如上海一名房企人士所言，“他们不好好在福建开发本地地产，跑来上海干什么？”还有业内人士感慨，“国贸是国际贸易主业，花钱搞什么房地产。”让本土房企抱怨，是因为这三家公司在上海市场的激进扩张。在7月13日刚结束的上海第二轮土拍中，总共15块地，建发、象屿和国贸就分别参拍了9块、8块和6块，来势汹汹。更关键的是，这三家早已走出厦门的房企对于拿地这件事，如今更卖力了，“自然是拿得越多越好。”业内也只能调侃他们两句“不务正业”。都是同行，谁会不了解有着“爱拼才会赢”基因的闽系房企们呢？攻城略地“厦门三剑客”在土拍市场依然忙碌。7月13日，上海结束了年内第二轮土拍，首场15宗地块摆上拍卖桌再度引发房企间的激烈抢夺。这三家在上海今年4月份的首轮土拍中战绩并不是很理想，国贸地产一无所获，建发联合保利只拿下一块地，象屿则通过合作方式竞得了两块地。这一次，渴求增储上海的三剑客更不手软，可惜事与愿违，战果依然不佳。“下一场再战。”上海象屿一名投拓人士表示。毋庸置疑，这也是三家房企的共识。最忙的当属建发，今年定下了新增2000亿货值的目标，在“攻城略地”方面更不能松懈，业内甚至流传着“哪里有地，哪里就有建发的身影”。仅今年上半年，建发的拿地面积达250万平方米，排名行业第三；新增货值668亿元，也位列行业第三。据中指研究院统计，截至7月13日，建发已经将33宗地收入囊中，拿地总金额达到383.94亿元，城市不仅覆盖到北京、上海、南京、杭州、苏州、成都、合肥等一二线城市，还下沉到浙江丽水和嘉兴、福建宁德和泉州、江苏张家港等三四线城市。国贸则稍逊一筹，上半年的拿地金额93亿元，位居行业第十六名。从布局城市来看，涉及到南昌、广州、福州、厦门、南京和成都等一二线城市，同样有走向全国的趋势。象屿则决定将绝大部分筹码押注至上海，今年除了在上海斩获两块地，只在隔壁南京花费13.9亿元拿下了江宁区一块地，总拿地金额67.9亿。“苏州、杭州也会参与。”上海象屿投拓人士称。截至7月17日，据不完全统计，厦门“三剑客”的总拿地金额已达到544.84亿元，在行业内位居前列。一条君根据公开信息整理。制图：顾乐晓作为闽系新势力的“领头羊”，建发不仅是拿地规模领跑，还热衷地王项目。建发曾于一周内高溢价拿下台山、佛山两宗地块，这在回归理性的房地产市场里实属罕见。比如6月最后一天，建发经过157轮竞价、以9.64亿元竞得台州市椒江区一块地，溢价率达到49%；7月3日，建发更是在长达两个多小时的竞拍中以26.56亿元拿得佛山大沥河西黎边地段商住用地，溢价率超51%。“建发这是要攻坚华南区域了”。不过，有建发投资人表示，这并不是攻坚，只是不少竞争对手相继倒下，建发进入空白市场而已。不单如此，势头凶猛的建发为了增加命中率也频繁启用“马甲”拿地，并收获不小。在6月1日的北京土拍场上，建发“借”福建雄旺以触顶价16.56亿元拿下顺义新城第19街区地块。层层股权穿透后，成立不到一年的福建雄旺正是归属于建发。7月是今年又一个土拍密集月份。据一条君不完全统计，这个月除了北上广深计划供地外，杭州、宁波、合肥、南京、郑州、成都等多个热点二线城市也要进行土拍，共计约有88宗地块入市，总起拍价超千亿元。不难想象保持积极挥金买地之势的厦门“三剑客”，必然会在接下来的时间里继续豪气出手。融资大户房地产市场下行，厦门“三剑客”每一次逆势扩张都触动着市场敏感的神经。有房企人士甚至怀疑，“他们的融资利率接近0吧，有大量的现金流随便用。”虽是一句戏谑之谈，却也道出了激情拿地背后的本质，即较之绝大多数民营房企以及部分央国企，这三家来自厦门的国企有着更强的融资优势。一名熟悉“厦门三剑客”的房企人士告诉一条君，“厦门有一个比较明显的特点，就是国企都做得不错，有三家世界500强，正是建发、国贸和象屿。”他表示，这三家国企的融资成本比较低，有资金优势。而且建发和国贸已经扎根房地产20多年，受当地支持力度大，发债可以很容易。有厦门本地业内人士认为，一直以来，福建省都在全方位扶持实业发展，不仅民间资本发达，政府也鼓励，“房地产也是其中之一。”即便是在房地产市场下行期，福建仍在积极“接济”在闽房企。去年11月，福建兴业银行与福建10家房企签订了战略合作协议，提供意向性融资总额达4400亿元，除了建发、国贸和象屿这三家房企获得授信，万科、中海、绿城、龙湖、滨江等房企从中受益。一个多月后，福建省再次召开了房地产金融对接推进会。会上共有9家金融机构与16家房企签约，明确意向授信金额达1450亿元，建发再次位列其中。更为关键的是，建发、国贸、象屿不仅具备本地国企身份，他们背后还是实力雄厚的大宗供应链三巨头，即建发股份、厦门象屿、厦门国贸，都是年营收已超5000亿元的世界500强。2022年，建发房产母公司建发集团以1115.565亿美元的营业收入、11.141亿美元的利润，首次跻身财富世界百强；象屿地产背靠的象屿集团为厦门国资委旗下的国有独资公司，2022年总营收也达5626.22亿元；同样在供应链领域，国贸地产在2022年也实现营收5219亿元。支持实业发展的厦门，今年也提出要鼓励企业扩大有效投资，促进产业发展提质增效。比如新设供应链协作、先进制造业和产业链招商3只基金，将撬动超800亿元的社会资本支持企业增资扩产。这对于从事供应链主业的三家国企而言，将如虎添翼。再从其融资成本来看，长债的年利率低于5%，短债利率低于3%，在行业内也属于低位。今年2月，国贸集团面向专业投资者公开发行短期公司债券（第一期），发行规模不超过5亿元，期限为180天，票面利率仅为2.99%；4月份象屿集团也公开发行公司债券，规模不超过27亿元，票面利率询价区间为两种，分别是3.2%-4.0%和3.5%-4.5%。此外，建发系企业去年的平均新增融资成本为3.84%。在厦门本地业内人士看来，建发、国贸和象屿在厦门的优势还在于，他们的品牌大家都认可。“特别是建发，在厦门存在感极强，酒店、会展、贸易、汽车、游艇、房产等业务都积攒了一定口碑。”毋庸置疑，背靠大树的“三剑客”能够轻易获得母公司资源和资金输血，而且凭借各自在福建大本营积累的口碑，还能从当地对房企的支持中获益。这样才能在逆水行舟的大环境下一路招兵买马、攻城略地。更何况厦门国企发展房地产业还有个传统是，“土地储备是房地产企业的核心资源，是企业实现可持续发展的基础，房地产企业要实现可持续发展，必须创新土地储备资金保障措施”。同源、异派建发、国贸和象屿“三剑客”，虽同源，但不同道。同样来自福建厦门，同样是在供应链+地产业务中继续扩张，但具体到房地产业务则各有分别，三家房企所坚持的路线可谓截然不同。“带头大哥”建发的野心一目了然。“如此大费周折，显然并不是为了只进入行业十强之内。”2022年，建发全口径销售额为1703.2亿元，成功进入全国房企十强，规模领跑所有闽系房企。今年上半年，建发再进一名，以953.3亿元的全口径销售额超过滨江排名第九，同比大涨53.71%，较之第八名的绿城只少了30亿。但是从拿地金额来看，却仅次于华润、保利和中海。上半年粮草充足，下半年就能积极推货。但多次高溢价拿地，在如今楼市行情下，也意味着高风险。同时为了完成今年2000亿的拓储目标，建发还进入到众多三四线城市，这些市场的去化，远没有核心城市来得快，这也会是今后建发要面临的挑战。为了能够在市场继续高歌猛进，建发在两年前就进行了一场组织体系大变动，将此前的五大区域公司重新整合，调整为东南、华东与海西三大集群，集群平台掌握着绝对的人事任命权力。据一条君了解，建发房产每个集群的高管每年都会重新考核审批，第三方公司对所有集群做综合考评，这意味着今天还是城市总，但很可能明年就是项目总。另外，过分强调一线业绩，也形成了相对简单的业绩导向驱动文化，公司内部人员流动较大。由此可见，建发的“狂奔”状态不变，已不再甘心做行业“黑马”。早就宣布要退出房地产业务的厦门国贸，这两年的拿地扩张步伐也未停下来。克而瑞数据显示，2022年国贸地产光拿地就花了231亿元，排第十五名；新增货值429亿元，排第十七名。今年上半年，国贸的拿地金额继续位居行业前二十。不过，自带拼搏基因的国贸不敢太过冒进，对于非核心城市的非核心板块依然心存谨慎。今年上半年，国贸的运气也较差，一线城市除了广州，其余城市均在陪跑。象屿则甘愿做老三。“建发是放，我们是收。”上海象屿投拓人士曾向一条君表示，建发是厦门国企三兄弟里财力最强的，盘子本身就大，进入的城市比象屿多得多，所以现在还在继续扩，属于全国性布局。象屿在三兄弟里排行第三，投资风格比较中庸，投资规模也适中。这位投拓人士指出，象屿这两年强调极致深耕，只需要把已有的几个安全城市做踏实就好。“像上海、杭州、南京、苏州这种已验证过市场很安全的，在这个城市有也很多项目和成熟的团队，口碑也渐渐有了积累，这种城市可以做很多年，不是打一枪换个地方。”核心仍是上海。仅去年一年，象屿就在上海拿了6块地，因此今年迎来五盘齐推，使得在上半年的上海房企销售排名中，象屿一举进入前三，实现全口径销售金额243.19亿元，仅次于招商蛇口和保利发展。要想在上海立足并能辐射至长三角，象屿还在上海设立总部，并且抄底挖人。如原祥生地产环南京城市公司副总经理刘宏亮已于今年6月初加盟象屿，出任沪浙区域营销管理部总监。道不同，结局必然也大相径庭。与大多数房企类似，建发在疯狂加速扩张的路上，难免会牺牲品质，即便是在大本营厦门的口碑亦日趋下滑。厦门建发湾璟一名业主告诉一条君，均价4.2万元/平方米的房子也虚假宣传，存在严重减配情况，多次维权无果，“建发这些年越来越差了，店大欺客。”正冲刺潜力区域市场的国贸地产，能否成功走出本土市场在异地扎根，在当前偏保守的市场环境下也面临重重考验；“偏安一隅”的象屿地产虽在上海暂且小赢一局，可想要坐稳阵营，难度会很大，毕竟去年的拿地运气在今天的上海已无法再复制了。“厦门三剑客”是这一轮地方国资房企崛起中较为激进的代表，他们拥有最为重要的资金优势，在大部分民营房企躺平后，逆地产周期成长起来，但能否长此以往保住行业身位，在目前仍面临下行压力的地产行业，依然充满未知数。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。END一条君的历史文章，戳▼马来首富加码内地房地产丨上海红盘陷减配维权潮香港恒大中心更名丨“雪梨”杭州总部大楼要动工房企“马甲”厮杀丨广州存短板地块无人问津

“当年的布局局限、拿地力度小、杠杆上的少，如今反而全成为了优势”。最大央企开发商保利发展，往后可以直接称为最大开发商了。中指研究院数据显示，今年1-6月，保利发展实现全口径销售额约2366亿元，同比增长12.5%，高出第二的万科近348亿元，稳居行业第一。去年排名榜首的碧桂园位居第五，陷入危机中的融创已在十名开外，恒大更是下滑严重。不出意外，保利发展今年大概率会拿下地产销售榜头名，将会是这家公司首度问鼎年度销冠。6年前，保利发展原董事长宋广菊定下在两到三年内“重返前三”的目标，彼时正值民营房企高歌猛进，

有信心穿越周期。郁亮（左）与万科大股东深铁董事长辛杰6月30日下午，万科在深圳大梅沙举行2022年股东大会，进行新一届董事会换届。三年前的董事会换届股东会上，万科董事会主席郁亮与当时新任万科独立董事的深圳地铁集团董事长辛杰不时交谈，气氛很是轻松。今时不同往日，三年过去，地产行业已经发生了巨大变化。在过去这三年，万科虽然活了下来，但却也难以避免的经历了行业阵痛的冲击，土储、销售、归母净利润以及投资者最关心的股价均有下滑。股价下跌也让郁亮没有底气给自己过去三年的任期打高分。“如果打高分就显得不合适，毕竟股价跌那么多，但打分特别低，我也觉得很虚伪，也是贬低了我同事的努力。”对于过去三年任期的感受，郁亮用了“百感交集”来形容，过去三年是新旧模式转换的阶段，尽管万科比较早意识到高增长不可持续，但行为仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。过去两三年，万科花了相当多的精力去解决这些旧模式下的老问题，同时启动“开发经营服务并重”的加速转型策略。目前已经取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等。到去年为止，万科已经把经营服务类的学费都付完了，今年整体有望给财务报表带来正向贡献。罗马不是一天建成的，房企要想脱胎换骨也需要很长时间。郁亮坦言，旧模式下的问题消化起来，需要的时间比预想要更长，还在对报表产生影响。与此同时，万科的转型难免会经历一些高低起伏，经营服务类业务收入表现要占到主流也存在一定困难。即使挑战重重，郁亮仍传递了对未来的信心，将坚定开发经营服务并重战略，相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。作为大股东的深铁，也表达了同样的信心。深铁董事长辛杰对郁亮带领的万科团队过去三年表现给予肯定，他认为时间证明了郁亮及万科团队的前瞻性，让万科提前做出正确的战略判断和经营调整，牢牢守住了不发生系统风险的底线。投资万科是正确的选择，对万科的认同和支持不会因市场一时的波动而变化，未来坚定不移地看好万科的长期发展前景，并始终不渝地全方位支持万科的健康发展。新三年任期三年一任期，今年58岁的郁亮已经在万科董事会主席的席位上坐了两个任期。相较于前两次董事会换届，万科本次董事会换届波澜不惊，非独立董事延续上一届人选，职工代表董事则由王海武换成了万科开发经营本部合伙人王蕴。四位独立董事中，上一届中的吴嘉宁、康典和刘姝威在连续任职满6年后退出，新增沈向洋、林明彦和廖子彬。郁亮在万科的首个董事会主席任期是2017年6月至2020年6月，此时的房地产行业经历着从高歌猛进到开始调整的阶段。“危机感驱动”之下，郁亮比较先知先觉的在2018年9月喊出了“活下去”口号，提出要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。彼时，外界有不少声音质疑万科故意夸大行业危机。郁亮在2018年底解释道，面对同一个事情，每个人看法不同，例如面对半瓶水时，可能有的人认为只剩下一半水了，还有的人则认为还有半瓶水可以喝。后来的行业走向算是印证了郁亮的看法。提前做好过冬准备的万科活了下来，但它自己却在过去几年并未完全摒弃旧有模式下的规模扩张思路，仍存在经营离散度大和投资追高的问题。在2020年，万科实现了自成立以来销售规模、营业收入以及净利润最高的纪录。此后，随着行业下行，万科难以避免地在2021年出现了净利润大幅下滑情况，这是继1995年、2008年后，万科上市31年以来第三次净利润下滑。在2021年业绩发布会上，郁亮公开道歉，并放弃了2021年度全部奖金，个人薪酬也大幅降低，领取的税前报酬为154.7万元，比2020年少了一千多万，降幅约九成。郁亮在此次股东大会上表示，过去几年万科花了相当多的精力去解决这些旧模式下的老问题。“目前万科已经取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等等。”郁亮评价道。万科总裁祝九胜也在本届股东大会上获得连任。他进一步对万科如何解决经营离散度和投资追高问题作出了解释。“如今万科会提前把投资标准和原则定好，去年拿的项目到今年来看兑现度有92%。”解决经营离散度靠的是抓产品管理和产品线的管理。祝九胜称，以前万科对一线的授权比较大，大家按照自己的理解去定位产品，给产品做产策，做定位。万科开发经营本部成立以后，每个项目在产策这个环节是做得比较足的，其次把产品线管理和供应链结合起来，要解决批量处理的能力。很显然，开发经营本部对万科每个项目的统筹管理已然落地。正如祝九胜所言，以前万科过于强调每个项目的个性，现在把不同的项目按照1-8级，每个项目要配什么样的资源、什么样的方式、怎么样管理，最终基本要达到什么效果，都统一进行管理。成立开发经营本部是郁亮在第二个任期内做出的最大组织变革。2021年6月，万科地产开发业务裂变为了七大区域，包括北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。同时成立开发经营本部，全面统筹管理七大区域。在开发经营本部的统筹下，万科2022年开始改变过去对各区域充分授权、分布式的管理模式，通过对全国93个城市56个公司的开发业务进行集中管控和统筹管理，来解决过往的离散度问题。在此背景下，万科2022年归母净利润实现了止跌企稳。作为万科大股东深圳地铁的董事长，辛杰也表达了对万科经营业绩的认可。辛杰表示，从2022年的业绩表现来看，过去一年尽管市场大幅调整，万科表现仍是稳健甚至强劲。万科对投资性房地产一直采取成本法的计算，所以万科的利润是货真价实的，是有现金流支撑的利润，深铁投资万科是一个正确的选择。在投资者提出“对万科的发展满意吗”？辛杰的回答是：我们是满意的下半场的机会经过这次行业调整期，大家已经深刻意识到地产开发的高利润时代已经过去，房企未来价值重估的关键在于经营服务业务。此次股东大会上，郁亮表示，房地产市场是常做常新的，总有新的机会。“过去的手机，现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断长出新的分支，并且逐步取代了原来的主干，房地产也会经历这个过程。”郁亮再一次表达了自己对开发商做经营服务业务的看好。他指出，开发商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现“买得越多错得越多，融资越多其实越不安全”的问题。在地产黄金时代，万科学习美国地产开发商帕尔迪，在2010年成为国内首家冲破千亿销售规模的房企。在如今需要转型发展的时候，万科瞄准了曾经经历过日本整个大缩表过程的大和房建或许是万科可以参考的样例。万科创始人王石在近期的公开论坛上也借鉴大和房建的案例，解释了万科正在进行的转型。30年前，大和房屋的主要收入来源于买地、建房、卖房、经营以及其他服务收入，其中其他服务收入只占25%。而现在，大和房屋的服务收入已经占到了76%，而买地盖房、建房和销售则只占24%。王石强调，房地产市场不是结束了，而是刚刚开始。不难理解，这个刚开始的房地产市场是以经营服务为主要赛道的市场。在这个市场中，万科显然还拥有一定优势。在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。万科早从2012年开始轰轰烈烈的启动了转型，定位为城市服务配套商。在经过十年探索后，万科于2022年将长租公寓与物业服务、物流仓储、商业一同确定为经营服务业务的主要方向。万科最后筛选出的业务都是可以带来稳定现金流的业务，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，除了商业外，在长租公寓、物业服务、物流仓储三个领域也都做到了行业内数一数二。去年万科经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%。其中万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%；物流仓储实现营收35.6亿元，同比增长17.9%；长租公寓收入同比增长12.1%至32.4亿元。除了持续聚焦提高开发业务的管理水平外，郁亮指出，接下来万科要扩大经营服务业务的竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产。但相比地产开发业务动辄几十上百亿的利润，经营服务类业务需要更长时间的运营，也需要耐得住寂寞。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。END一条君的历史文章，戳▼马来首富加码内地房地产丨上海红盘陷减配维权潮香港恒大中心更名丨“雪梨”杭州总部大楼要动工房企“马甲”厮杀丨广州存短板地块无人问津

又一个“恒大中心”成为历史。2019年许家印（右二）曾站在香港恒大中心前合影。据香港媒体近日报道，香港中国恒大中心已改名为“万通保险中心”（YF

项目总投资超500亿，将是嘉里建设在内地最大规模的投资项目。马来西亚首富郭鹤年家族旗下的嘉里建设继续加大在上海投资。6月20日，嘉里建设(

新加坡稳健房企在行业调整周期中不得不“减速”。仁恒海上源项目（在建中）。图片来源：受访者供图在地产圈素来以品质著称的新加坡房企仁恒置地（Z25.SI），近期却陷入了“质量门”风波。出问题的是位于上海杨浦的红盘仁恒海上源。当初销售均价接近12万元/平方米，奔着仁恒品质的业主近期开了个失望的盲盒——“波浪海上源”，即项目外立面的铝板凹凸不平。据一条君获取的一份仁恒海上源业主联名信，从今年3月份开始，业主们便陆续发现数栋项目房屋外立面铝板出现质量问题，铝板选材整体平整度差，喷涂色差明显；此外幕墙龙骨施工时对防水层、保温层、结构层面等造成了不同程度的破坏，未及时修复。业主联名信，受访者供图。5月初，业主们再发现率先铺设铝板的一栋房屋外立面存在严重不平整现象。这张“波浪海上源”的图片在社交平台广泛传播，引发关注，最终业主们等来了一封仁恒置地的道歉信。5

番禺地块在广州今年的土拍中最受房企青睐。在销售端复苏乏力但需新投资补仓的两难境地下，房企极致追求核心板块的核心地块，这也导致当前的土拍市场越发分化。6月13日，广州迎来今年第二批涉宅用地的首场土拍，也是今年以来以及接下来几场土拍中规模最大的一场，共挂牌5宗地块，其中番禺占了3宗，荔湾和从化各1宗。从土拍结果来看，此次流拍地块超过一半，唯一成交的2宗地块均位于番禺，且均竞价触顶进入摇号环节，分别为番禺大道以西BC0613006地块（好又多地块）、番禺客运站北侧地块，成交总价分别约为12.9亿元、10.4亿元，溢价率均为15%。这一成交结果与广州今年首批供地的土拍场景存在一定差异。少量、多次进行土拍的首批供地虽然也是冷热分明，但除了增城区一宗地块因故终止出让外，其余7宗全部都顺利成交，其中三宗番禺地块以及一宗荔湾羊城食品厂地块触顶摇号，剩下全部底价成交，且由国企和地方城投平台拿下。很显然，现在地方城投已经很难出头托底了，而有拿地预算的房企则在投资逻辑上严重趋同，最终导致非优质地块无人问津，而优质地块受到激烈争抢。番禺区域在广州今年的土拍市场中可谓出尽风头。据公开数据，今年前五月，番禺区挂牌出让的宅地多达6宗，供应数量已超去年全年，且由于地块普遍素质较优，未拍先火、触顶摇号已然成为常态。此次土拍也是继迎宾路、长隆万博地块后，今年番禺贡献的另外两幅摇号地块。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，近期番禺地市热度较高主要有几个原因：一是今年首批供地中长隆、迎宾路地块均摇号出让，开门红为番禺地市吸引了更多的关注度；二是推出的地块较为优质，不仅地段较为成熟，地价也与周边一二手房有明显的价差，利润空间相对可观。此外，番禺区域置业需求有支撑，不仅可以承接中心城区的价格外溢需求，其二手房交易量也常年排在广州各区前列，地缘置换需求充足；与此同时，近年以万博板块为首的网红楼盘在市场上既有价格又有流量，起到了带动番禺各个板块的“吸睛效应”。此次土拍中，好又多地块是热度最高的。该地块位于番禺大道南以西，东兴路南侧，交通较为便利，距离番禺广场地铁站（1/18/22号线交汇站）约1公里。与此同时，该地块临近番禺区府，周边中银大厦、中信银行等金融企业林立，还有永旺梦乐城、基盛万科里、万科中央公园、汇珑新天地、五星级酒店等丰富商业配套。除了较为优越的区位外，好又多地块体量也不大，占地仅约2.37万平方米，总建面约为5.38万平方米，竞拍总价触顶后总价也才12.9亿元，折合楼面价约为2.4万元/平方米。合富研究院指出，从近期土拍结果来看，房企对“优质板块”+“体量适中”+“走货可控”的地块特别青睐，这与企业现阶段更着重“风险可控+稳定走货”的开发诉求有关。好又多地块虽然竞价触顶，但从楼面价来看，还是留给了开发商不小的盈利空间。克而瑞广佛团队指出，地块周边多为楼龄较高的二手项目，沉淀了不少置换需求；一手方面则有金海岸花园、龙湖·金地天峯等，住宅售价约为3.9万-4.6万/平方米。当前市场的复苏并不明朗，对各大房企而言，现金流依然是生命线，小体量地块的可控性更强。今年同样进入摇号环节的荔湾区羊城食品厂地块和番禺迎宾路地块也都是小体量，占地面积分别仅有3.1万平方米、3.2万平方米。开发商的追捧也印证了番禺好又多地块素质不错。按照原定计划，好又多地块应于6月13日下午2时正式竞拍，但距正式开拍前，该地块便已获得12家房企18轮报价触顶进入摇号环节。有市场消息称，该地块实际获得20家企业报名，其中8家是马甲，参拍企业包括招商、绿城、中铁、路劲、中建五、华发、葛洲坝、保利发展等。同样在此次土拍中进入摇号环节的番禺客运站地块其实命运多舛，去年的第三轮土拍中因无人举牌而流拍。这次回炉，番禺客运站地块地价和规划条件都没变，仅仅是放松了付款期限，减轻开发商资金沉淀的压力。据中指控股数据，番禺客运站地块吸引了5家房企报名参拍，包括保利发展、招商、绿城、中建五局、金茂，最终经过15轮报价触达上限价10.38亿进入摇号环节。番禺客运站地块的占地面积约为2.3万平方米，总建面约为5.1万平方米，折合楼面价约为2万元/平方米。中指控股指出，若按4万/平方米的精装售价测算，该地块销售净利润率为12.3%。相较于上述进入摇号环节的两宗地块，此次土拍中因无人报价而惨遭流拍的三宗地块则各有硬伤。中指控股认为，荔湾小梅大街地块因体量过于迷你等“先天不足”限制，可操作空间太小，劝退了一众开发商。番禺市桥客运站、从化邓村村地块区位较偏，周边环境一般，房企关注度低。“对于开发商而言，仅仅关注区域及板块市场的表现是不够的，一地一议、精准研判是房企投资的标准动作。”肖文晓称。番禺这两宗摇号地块最终花落谁家将在明日揭晓。此外，本月内将拍卖的来自万科广信资产包的荔湾区蕙兰苑、紫兰苑地块和天河区员村地块，都备受市场关注。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。END一条君的历史文章，戳▼万科董事会换届丨泰禾将成又一家退市房企王健林又一道坎丨京东全面杀入房地产行业中交地产四处挖人丨上海顶豪认筹盛况

逃税后，雪梨仍然在直播界大赚特赚。左一为雪梨，图片来自雪梨小红书。逃税风波之后，主播雪梨虽退居幕后，但她和旗下公司宸帆的商业版图从未停止，在直播界换了名头继续收割。近期，宸帆在商业版图最重要的一笔投资有了最新进展，他们在杭州滨江的总部大楼要动工开建了。根据绿城乐居官微，近期宸帆电子商务有限公司与绿城管理举行签约仪式，将委托绿城管理在杭州市滨江区代建“宸帆人工智能新电商产业基地”。在当天的签约仪式上，雪梨穿着一身黑色衣裙笑着与绿城乐居总经理骆祎握手。图片来源：雪梨的小红书绿城管理将为雪梨代建的总部地块，位于滨江区滨兴路以北、江虹路以东地块内，北临滨江区体育馆、南侧为浙江省建筑设计研究院。项目总用地面积为16816平方米，地块于2021年9月出让，由雪梨的杭州宸帆电子商务有限责任公司竞得。一位知情人士对界面新闻记者表示，绿城乐居和雪梨合作的促成，源于乐居的老客户babycare介绍，雪梨对新大楼也很重视，还专门新招了几名管工程的员工。“相当于绿城乐居转型去做乙方的管家”，上述知情人士对界面新闻记者称。签约仪式后，雪梨自己也在小红书上发文附上了签约照片，标题是总部大楼代建合作签约仪式，配文是“真诚、专业、信任、效率、共赢”。图片来源：雪梨的小红书根据杭州规划和自然资源微信公众号2021年12月发布的推文显示，宸帆电子商务地块项目总平面布局由2幢高层塔楼及裙房构成。除了要满足全场景无障碍通行外，为进一步创新集约用地模式，宸帆人工智能新电商产业基地项目地块与省建筑设计研究院地块将统筹开发建设，实现土地高效集约利用。雪梨原名朱宸慧，1990年出生，温州人，毕业于浙江工商大学，后来去了新西兰奥克兰大学留学。除了是“网红”，雪梨最大的标签是王思聪前女友。图片来源：雪梨的小红书2021年11月22日，国家税务总局杭州市税务局官网发布公告称，通过税收大数据分析，发现朱宸慧（微博ID：雪梨Cherie，下称雪梨）、林珊珊（微博ID：林珊珊_Sunny）两名网络主播涉嫌偷逃税款，并依法对两人追缴处罚共计超9300万。其中，税务部门依法对朱宸慧追缴税款、加收滞纳金并拟处1倍罚款共计6555.31万元。逃税风波后，雪梨的直播事业和淘宝事业一度停滞，当年12月14日，雪梨直播公司盛珩文化发布群公告称，员工自12月15日起不再打卡。官方通报后没多久，雪梨的直播间暂停，但雪梨旗下的女装淘宝店铺依然正常运营，店铺甚至还上新了双12的新品预告。但距离双12正式开售的前一个小时，雪梨淘宝店铺也被关停。为了清库存，雪梨干脆在直播园区办起了线下促销大会。后来，雪梨团队又开发了线上小程序继续清库存。图片来源：雪梨的小红书2022年2月，雪梨原助播余光宸在淘宝开启直播，直播间“光光来了”被视为雪梨重回直播战场。数据显示，“光光来了”开播首日便收获累计超77万人次观看，随后改名“香菇来了”。在“香菇来了”直播间，雪梨老公张衍频繁出现。值得注意的是，在逃税风波后，雪梨和她的宸帆还被处罚过几次。2022年5月19日，雪梨被杭州市中级人民法院列为被执行人。根据天眼查，杭州宸帆电子商务有限责任公司新增股权冻结信息，冻结数额90万元，被执行人正是雪梨，冻结期限为2022年5月19日至2025年5月18日。2022年11月，宸帆电商关联公司杭州辰范网络科技有限公司，因提供的产品医疗广告内容未取得《医疗广告审查证明》，被杭州市高新区（滨江）市场监督管理局罚没13.4万余元。但这些都未影响到雪梨的事业。刚刚过去的618淘宝天猫直播预售首日，“香菇来了”直播间开场1分钟就破百万，15分钟破亿。在杭州，头部的直播机构拿地建大楼的先例就是从雪梨的宸帆开始的。今年3月，MCN机构遥望科技与杭州市临平新城开发建设管理委员会进行了“数字化服装采销产业基地”项目的签约，地址在乔司商城。根据遥望科技的计划，项目建成后将打造全天24小时不间断营业的“ToB+ToC”结合的商业综合体场景，集聚临平区乃至杭州市的大小服装主播对全品类服装进行销售。只是，这个项目不是以重资产购入的方式，而是作为运营商整体负责运营。今年4月，薇娅作为幕后老板的谦寻也以总价2206万拿下滨江区永久河单元M1-02（01）地块，项目规划打造成打造新零售电商直播产业基地项目。需要指出的是，雪梨总部大楼的代建方绿城乐居无论是产品类型和委托方类型都有转型。一位接近绿城乐居的人士对界面新闻记者称，现在绿城乐居代建的办公园区有babycare滨江总部大楼和金华的物流仓储、华云电力项目，现在还有几个产业园和写字楼在造，像丽水白桥双创、义乌莲都大厦等。这次，为雪梨代建总部大楼，绿城乐居的新业务被广而告之，预计接下来会有更多机会。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。END一条君的历史文章，戳▼万科董事会换届丨泰禾将成又一家退市房企王健林又一道坎丨京东全面杀入房地产行业中交地产四处挖人丨上海顶豪认筹盛况

新型“马甲”隐藏的更深。时隔近两年，土拍市场上的“马甲”又逐渐多了起来，但这些“马甲”隐藏更深，与其它参拍房企并不存在任何股权关系，成功规避各地土拍“禁马甲”的规定。与2021年首轮集中供地中出现众多“马甲”时情况不同，当时的土拍市场是“地少钱多”，整体竞拍火热，如今整体土拍仍低迷，市场“地少钱更少”，

郁亮进入他的第三个“三年期”。走过行业最艰难的三年，万科董事会又迎来了换届的节点，万科管理层代表郁亮和祝九胜将继续留任董事会，万科职工代表董事王海武退出后的空位将由谁补上，暂未确定。来自深圳国资的一位董事和大股东深圳地铁的3位董事未变，4位独立董事将有3位变动。在6月30日换届完成后，万科新一届董事会将继续由11名董事构成，这代表了未来三年万科新的权力结构，其中大股东深圳地铁与万科管理层继续维持3:3的格局，再加上一位深圳国资的董事和4名独立董事。据万科5月29日晚公告，近期万科董事会审议通过《关于公司董事会换届暨选举非独立董事的议案》，决议提名胡国斌、黄力平、雷江松、辛杰、郁亮和祝九胜，为第二十届董事会的非独立董事候选人，董事会职工代表董事将由万科职工代表大会以民主方式另行选举产生。此议案尚需提交6月30日召开的万科2022年度股东大会审议，以累积投票制方式进行投票表决。在新一届董事会非独立董事候选名单中，来自万科大股东深圳地铁的非独立董事候选人分别为：深圳地铁董事长辛杰、总经理黄力平、副总经理雷江松，维持上一届董事名单不变。此次提名的另一位非独立董事胡国斌，也来自深圳国资系统，现任深圳市属国资企业深圳市资本运营集团有限公司董事长，同时也是万科第十九届非独立董事。万科管理层仍然获得三个非独立董事席位，其中包括一位职工代表董事。对比第十九届董事会名单，现年58岁的董事会主席郁亮、54岁的总裁祝九胜继续被提名，而原任职工代表董事的王海武则不再出现，接下来将由谁接替还是未知数。“老臣”王海武进出万科董事会与其是否在万科集团总部直接相关。2020年4月，原为万科中西部区域首席执行官的王海武接替张旭成为万科首席运营官，同年6月万科第十九届董事会的换届选举中，王海武获选非独立董事。王海武在首席运营官的职位上并没有待太久，2021年6月其调任万科印力事业部总裁。同月召开的万科2020年度股东大会审议通过《关于修订的议案》，其中包括董事会设职工代表董事1名，王海武也由董事会董事转任职工代表董事，任期至第十九届董事会任期届满之日为止。根据万科修订后的《公司章程》，万科董事会设职工代表担任的董事1名，担任董事的职工代表须为在公司连续工作满三年以上的职工，经职工代表大会民主选举产生后直接进入董事会。除了非独立董事之外，万科董事会的独立董事候选名单也出炉。万科第二十届董事会所提名的独立董事人选是廖子彬、林明彦、沈向洋和张懿宸，相较于第十九届董事会独立董事刘姝威、康典、吴嘉宁、张懿宸，这次算是大换血。康典、刘姝威和吴嘉宁在万科担任独立董事已满6年上限，因而无法继续出任新一届董事会的独立董事。这三位退出的独立董事中，刘姝威最为外界关注。在2015年“万宝之争”开始后，刘姝威曾数次发文质疑宝能收购万科股份资金来源的合理性，直接称宝能是掠夺实体经济控股权，还曾发公开信请求相关部门严查钜盛华的七个资产管理计划（这是当时宝能增持万科股份的主要方式）。刘姝威当时的行为，客观上给了万科管理层极大支持。在2017年6月万科董事会换届时，时年65岁的刘姝威当选为万科独董。“万宝之争”期间公开支持管理层的独董不止刘姝威一位。2017年之前，当时的万科独董华生也曾公开支持万科管理层。华生的夫人是铁凝，现任第二十届中央委员，第十四届全国人大常委会副委员长，中国文学艺术界联合会主席、中国作家协会主席。在经历了

曾经高歌猛进的泰禾，如今也走到了退市边缘。（泰禾集团董事长黄其森）作为最早一批陷入流动性危机的房企，泰禾还未等来债务解决，反而正在一步步走向退市终局。5月25日晚间，ST泰禾公告称，遭兴业信托申请强制执行，涉及四项纠纷，均因2019年为项目开发建设而向兴业信托申请的贷款，泰禾集团及实控人黄其森、叶荔夫妇为保证人。上述四项纠纷合计贷款本金为31.86亿元，因债务到期未付，兴业信托申请强制执行本金及利息罚息。对2020年就身陷现金流危机的泰禾来说，债务无法按期偿付被申请执行已不是新鲜事。据公告补充称，截止今年4月底，泰禾集团（包括控股公司在内）除上述相关诉讼外，尚未披露的其他小额诉讼、仲裁事项共计463起，涉及金额4亿元，主要为金额较小的商品房合同纠纷及工程施工合同、租赁合同纠纷。ST泰禾表示，公司生产经营等情况未发生重大变化，由于上述案件尚未执行完毕，其对公司本期利润及期后利润的影响暂时无法准确估计。据天眼查数据显示，2020年至今，泰禾已有30多次被列为被执行人，被执行总金额为198亿元。同时，黄其森也多次被列为失信被执行人并限制高消费。这家曾靠打造豪宅风光无两的千亿房企，在陷入债务危机后业绩连年亏损，去年5月就因年报亏损38亿被戴上“ST”的标签。当时泰禾实控人黄其森刚被带走协助调查，泰禾的总市值虽早已从2018年的500多亿元跌至44亿元，股价也没跌到“低于1元”的退市危险线，并且在年底黄其森回归、政策面释放利好下多次大涨。但今年以来，虽然黄其森仍在积极奔走，一边招募新高管，一边在北京、长三角、福州、厦门等城市“下沉一线”，亲自带队调研项目，大有继续努力“自救”的风范，但泰禾的颓势还未发生根本性的变化。黄其森（左一）调研项目

倒计时190天万达商管一直未能拿到上市的“大路条”，让王健林和他的万达再次面临难关。众所周知，王健林的上一道坎是2017年。这次虽然不及上一次轰动朝野，但也来势汹汹，足以难倒这位69岁的前中国首富。境内外债券走低、被评级机构下调评级、商管业务收缩、裁员的消息，以及考虑出售优质项目和谈判贷款延缓偿还的传闻，无不暗示着万达可能要老剧本新演。这次剧本的序幕是珠海万达商管三度递表仍被拒之门外，今年4月25日失效后还未重新递交，背后牵涉的对赌协议、融资到期已暗流涌动。如果万达商管不能如期上市，万达不仅得掏出300亿回购股份，还需偿还至少13亿美元的银团贷款，现金流将再次面临极度考验。面对压力，万达或许又将出售好不容易“养肥”的核心资产来应对。5月24日，市场消息称，万达集团正在考虑评估出售上海、江苏、浙江等地的20家购物中心，每个项目寻求约7亿元至8亿元的估值，其中上海一家购物中心的售价可能高达10亿元。截止发稿，万达集团并未就此事作出回应。万达的资金紧张状况，已有预兆。近期他们已经开始在内部裁员降本，万达方面向界面新闻记者承认个别部门正在压缩且进行人员优化，但不到30%规模。界面新闻了解到，个别部门主要是商管及地产集团，包括营运、成本、设计等岗位。“祝福所有人”是万达商管董事长肖广瑞的个人微信公众号，日常主要是分享一些“心灵鸡汤”，文章封面全是形色各异的莲花图。如今这里却成了诸多被裁员工留下反讽的平台——“祝福所有人，除了万达人。”实际上，就在三个月前，万达酒店还高调启动了“归雁计划”，对外释放经营向好、招兵买马的信号。当时的“归雁计划”针对曾在万达酒店工作过的人员，可选择回归原酒店，也可投递全国各地万达超过100家的酒店岗位。正值年后国内酒店、零售消费、文旅开始全面复苏。据国家统计局发布的一季度数据显示，住宿和餐饮业增加值同比大幅增长13.6%。相关行业都期待大干一场，万达也不例外。更早的4个月前，王健林罕见的频繁露面，刚过完年就去往各地签文旅项目，包括北京平谷金海湖、河南郑州、洛阳以及贵州等地。在今年初万达的2022年年会上，王健林说今年的几件大事，除推动珠海万达商管上市外，还有文旅“再出发”。去年底的卡塔尔世界杯期间，王健林也选择用“万达文旅”的宣传牌来昭示万达的回归。彼时，市场上就有一股声音：万达活过来了？这个活，对应的是房地产行业的大面积“死”。国家统计局发布的数据显示，自2022年年初开始，房地产开发投资一路下滑，持续处于负增长区间。进入2023年之后，虽然跌幅有所收窄，但4月又开始出现下滑趋势，回暖势头并没有保持住。5月17日公布的最新数据显示，今年1-4月，全国房地产开发投资额为3.55万亿元，同比下降6.2%，且降幅连续两个月扩大。截至目前，A+H两市股票停牌的房企高达近20家，更有新力控股、蓝光发展等过去的高增长房企走向退市终局，泰禾、阳光城等也走在退市边缘。当年从王健林手上接盘文旅和酒店项目的孙宏斌、李思廉也各自落入低谷。孙宏斌今年不止一次为融创的债务危机道歉、反思，李思廉和他的富力地产也深陷困境至今无解。当初和孙宏斌“掐架”的黄红云，为金科引战投“能做的都做”，就连郁亮也在收缩、出清后转而寻找“微光”。王健林2022年以千亿身价重回胡润百富榜内地房企首富，靠商管收租就赚了125亿，期间还接手了多家房企的商管、文旅项目运营权，新开业55个万达广场，年近7旬仍在各地追逐对文旅的执念。然而世界变化太快就像“过山车”。市场从敬佩这位前首富“起死回生”的生命力，到IPO被否、万达再度命悬一线，也就过了不到7个月。很多人大呼看不懂，夹杂着些许惋惜。实际上，消费火热带动商场赚钱只是一个表象。“商业地产需要一个疗养期，真正恢复还需要至少一年半时间。”全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平指出，虽然今年商业复苏的趋势非常明显，但这种复苏属于结构性复苏，不同城市和业态均呈现出不同的复苏状态。总体来看客流恢复比销售额快，以前大家认为的报复性消费并未出现。截止2022年底，万达累计开业项目473个，还有187个在建设中，这个数字背后，是平方级的超市、电影院，立方级的餐饮、美甲店、奶茶店、宠物店等等。另外，万达广场主要分布在三、四、五线城市，这些地区商场客流恢复有限。据赢商网统计，春节期间由于消费下沉明显，下沉市场复苏远高于高能级市场，但到了2、3月，三、四、五线城市则稳中略有降，并且四五线城市加起来的客流量都没有一线城市多。因此万达并未吃到太多消费复苏的红利。据大连万达商管发布的财务数据显示，一季度实现营收125.34亿元，主要包含以万达广场为核心的商管租赁及酒店运营等，同比只增长了2千万元。经营方面回笼大额资金无望，在融资端，万达也与大多数民营房企一样“没有看到钱”。监管层接连出台的发债融资利好政策，仍惠及不到这些不在“优质房企”之列的企业身上，千亿银行授信也只是一张“空头支票”。贷款不顺利导致项目开发进度缓慢，进而再度影响监管账户支取等可以获得现金的渠道。从外部融资来看，大连万达商管年初曾向上交所提交注册的60亿公司债，遭证监会问询了多个核心问题。目前，大连万达商管还未回复，这笔60亿的发债也就无法推进。另外，万达年初发行的两笔高达11%的境外美元债，也侧面说明其融资难度之大。希腊哲人赫拉克利特说过，“人不可能两次踏进同一条河流”。河水不断流淌，当你第二次踏入时，过去的水已经流走，你遇到的是全新的水。上一次，王健林带领的万达集团所向披靡，横跨房地产、金融、文化、体育、旅游几大行业，一时风头无两。对外，陆续拿下马德里、洛杉矶、芝加哥、澳大利亚多个项目，收购了美国AMC、传奇影业等公司，叫板迪士尼，让好莱坞竖起大拇指。对内，攻城略池，开发大型文旅城、一年能盖十几座万达广场，广集金融牌照，还与马云打了个线上线下谁领风骚的世纪赌约。2017这一年，一阵风起，脱口而出“先赚一个亿小目标”的王健林，迎来了他和万达最难的一道坎。突遭“内保外贷”审查风波，国内信贷政策收紧资金链承压，王健林当机立断，仅用1个月就跟孙宏斌、李思廉谈妥了“割肉”文旅和酒店的世纪大交易，回血637亿，随后又陆续将物管、百货以及多个海外项目卖出，回笼资金超千亿。之后，市场纷纷称赞王健林的举动为“壮士断腕”，竖起大拇指。但对应的是不久后，接盘的“壮士们”连断腕的机会都没有，经受了一轮彻彻底底的社会毒打。这一次，没有海外资产，没有房地产企业IPO融资限制（万达商管以轻资产方式上市），没有囤地、三道红线，没有了种种，万达却依旧没有通过审核。两次难倒王健林的不是同一个问题，又似乎是同一个问题。金融管制，特别是民营房企融资困难，是王健林、许家印、许荣茂、孙宏斌们永远难以跨越的门槛。在当前形势下，市场希望看到他活过来，因为他某种意义上代表了一种企业家精神，代表了三四五线最基础的就业和经济活力。万达表示，也在跟内地多家银行谈判延缓贷款，即延期一部分境内贷款的本金还款期限，利息照付，同时还在寻求为今年到期的全部境内贷款进行再融资，上市还在积极推进，不会放弃。距离万达与银团参贷行约定的上市最后期限11月30日，只剩6个月。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。END一条君的历史文章，戳▼淄博20天新建一座烧烤城丨京东杀入保租房融创离完全上岸还有多远？丨华侨城遭11问五一售楼处没人丨中建系今年“哑火”了

拿地搞开发建综合体，房企的活都在干，京东展露地产野心。京东对房地产开发业务的兴趣越来越大。在“保障性租赁住房”最热的当下，京东今年初在北京花31亿拿地后参与其中，要在亦庄总部旁建4000套员工公寓，宣称租金仅为市场价的一半。根据2022年的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，对于企事业单位的自有土地，土地使用权人可自建或与其他有实力、信誉好的主体合作建设运营保障性租赁住房。京东显然要自己单干。据了解，今年初京东拿下项目地块的主体为北京越新房地产开发有限公司（以下简称“北京越新”），于2022年底才成立，不久就获得了房地产开发企业二级资质，可以承担该保租房项目的建造。一条君根据该公司在天眼查搜索发现，在庞大复杂的京东企业族谱中，并不只有一家房地产开发公司，单与北京越新为同一法人代表的，还有一家上海京卓启迪商业管理有限公司，与之关联的还有北京联茂方泰房地产开发有限公司。联茂方泰曾拿过京东北京亦庄总部二期项目地块，并主导开发，而上海京卓启迪为今年卓越集团与京东合作成立，双方在上海、南京落地了两大商业综合体，购物中心部分由该公司负责商业运营管理。由此可见，在房地产项目开发、运营方面已经拥有经验的京东，今后或将自主开发运营这个总投资超60亿的保租房项目。从近两年在京沪接连拿下住宅用地，规划商业综合体以及同样融合商业的保租房项目“京东青年城”，让外界不免去想象：京东是不是要抢传统地产开发商的活了？地产版图有多大？一条君梳理发现，京东的房地产业务版图并不止于此，这家电商大佬，这几年还伸向了产业园、商业地产、住宅地产等多个领域。界面新闻根据公开资料整理。制图：顾乐晓。在京东年报中，一条君注意到，经营性现金流一栏的零售、物流和达达三个主要分部之外，京东还列出一个新业务板块，包含开发物业的销售收益，即京东开发的物流及其它地产项目在各种股权结构下出售所获得的收益。从数据来看，2019年是近几年的巅峰，一度达到38.84亿元。不过今年一季度只实现了超4亿的销售收益。另外，京东年报中经营活动提供的现金流净额一栏，显示了一个重要板块支出，即“开发房地产的资本支出”。数据显示，2022年这项支出为60.97亿元，最高的是2018年的88.57亿元，近6年合计支出超过260亿元。在最直接的买地方面，2020年—2022年，京东购买土地使用权的支出分别为15.18亿，78.25亿、52.36亿，三年合计超过145亿元。今年3月底，京东将旗下的“京东产发”分拆，已向港交所递交招股书，该平台主要负责开发管理京东的物业设施和其它不动产。据京东产发的招股书显示，截止2022年底，其开发中物业及土地储备的总建筑面积约为770万平方米，总物业估值为人民币195亿元。而其管理的现代化基础设施资产总规模合计人民币937亿元，总建筑面积2300万平方米，2018年初至2022年底是其高速扩张阶段，总建面的年复合增长率超过40%。从京东产发称“公司每年土地收购的建筑面积平均约为280万平方米”来计算，近三年其收购的土地建面就超过840万平方米。据仲量联行报告，2020年至2022年期间，在中国新经济领域所有现代化基础设施提供商中，京东产发在中国获得了总土地面积最大的物流园区批准用地。虽然京东产发方面官方提出第一次拿到物流基础用地是2012年，但京东在产业地产方面拿地的时间更早。2009年，京东开始正式在全国购买仓储用地，拿下江苏宿迁、上海嘉定两地共计约37万平方米的土地。2010年，京东又买下北京亦庄经济开发区面积约13万平方米土地，计划建造亚洲最大的电子商务物流中心。当时凡客、淘宝等自己买地建物流中心刚刚兴起，有地产业内人士抨击这是电商在靠圈地赚钱，刘强东2011年8月在社交平台反击了这种言论，称在京东亚洲一号没有建成前，京东在北京租赁了7处库房，导致购物体验和物流成本都很不好，这是京东圈地的最主要原因。截止2022年底，京东在物流方面运营1500多个仓库，以及超过2000个云仓，仓储网络总管理面积超过3000万平方米。物流产业园虽是京东搞地产开发的“大头”，却不是全部，在其涉及的医药、互联网科技、实体经济领域，也有相关的生物医药产业园、数字经济产业园、数据中心以及商业MALL等，在同业内规模尚处于起步阶段。以商业MALL为例，京东刚开始打线下渠道时，一般选择以在商场内部做一个体验店为主，直至2021年9月，首家京东mall落地西安，共有5层楼体，经营面积达4.2万平方米，随后陆续在昆明、东莞落子，业务范围除电器外，已涵盖休闲、餐饮等多业态。以此估算，京东在全国已落子的京东MALL经营面积已超30万平方米。相对地产商，这一规模相对还很小，大概相当于万达广场经营面积的0.4%，红星美凯龙总在管卖场面积的1.3%。不过如同京东MALL是完成线上线下闭环的新零售业态，能为其带来渠道、效率提升的价值一样，数字经济产业园、生物医药产业园等，也能为京东挖掘市场新的增长契机，这种价值又是传统开发商难以比拟的。试水产业新城在京东所有产业地产布局中，产业新城是一个较新的板块，从公开信息来看，京东对于如何去运营、搭建模式还处于试水阶段。2019年6月3日，京东以10.64亿元拍下东莞一宗土地，建筑面积38万平米，将建设180万平方米产业新城，其产业规划主要是围绕人工智能、物联网、机器人、云计算等1+3+5产业生态体系。京东房产信息显示，东莞京东智谷推出房源涵盖办公、厂房、住宅及企业独栋，均价约为7000元/平方米，总价在281万元/套—5000万元/套不等。京东智谷项目预计总投资200亿，一期已于2021年交付，共招引了210家深莞企业，项目二期正在招商中，2025年项目将整体完成，预计可实现1000家京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集，年综合产值约280亿。东莞京东智谷效果图

黄牛扎堆，买到就赚两千万？不一定！“鸽”了多次的云锦东方，毫无意外成为上海今年的顶流红盘。5月12日，位于上海徐汇区的大热新盘云锦东方开启认购，“精彩”程度远超想象。一边是“亿万富翁烈日下排队认筹”，一边是低分选手各显神通，比如“一日夫妻”、“现场配婚黄牛”、“买高分资格黄牛”、“资金黄牛”、“代持人”等上演着疯狂抢房戏码。5月16日上午，云锦东方进入认筹的最后一天，据界面新闻观察，现场仍聚集上百人在烈日下，有人在排队进场认筹，有人在整理资料。因为此次认筹只能进入一人，也有不少家属在向保安争取进入现场，“显然不放心另一半。”5月16日12点，云锦东方认筹结束。（王婷婷

2020年开始，中交地产就开始频繁在表现优异的民企中招贤纳士。去年员工数量减少45%的中交地产，却在不断挖民企高管加盟。从龙湖退休两个月的曾益明，近期加盟了中交系新建立的中交服务集团，担任总经理，并在近日首次公开亮相。据了解，曾益明出生于1975年，在龙湖曾有18年的工作年限。在龙湖智创生活赴港上市的招股书中，曾益明当时的职务是龙湖集团副总裁、龙湖智创生活执行董事兼首席运营官（COO）。龙湖集团对一条君表示，今年3月底，曾益明先生因个人退休计划，已辞去龙湖智创生活COO及执行董事职务，其退休前为龙湖集团副总裁，作为公司长期合伙人，根据公司合伙人计划退出规则，司龄与年龄相加达到一定条件即可弹性退休。关于曾益明履新的中交服务，全称为中交物业服务集团有限公司，去年12月刚刚成立。业务范围涵盖公建、住宅、商写、港口、陆路、空港六项主业。据天眼查显示，中交服务成立于2022年12月，中交物业为大股东，持股28.732%；中交一公局、中交房地产集团、中交投资和中交集团分别持股24%、22.268%、15%和10%。4月初时，中交物业集团曾公开招聘总经理，要求包含有5-10年行业综合排名前15强的物业公司总经理、副总经理岗位管理工作经验（任职期间实际管理规模超过1亿平米或年营收超过50亿），曾参与物业公司IPO过程的人员优先。这则招聘条件十分契合曾益明，与此同时也能看出中交新成立的物业平台的野心。据中交服务集团官微显示，今年以来，中交服务成功签约了中交青岛总部基地、聊城大学、郑州中交世通国际、汕头中交和汇湾等物业服务项目，尚且依赖母公司集团，若要考虑到未来可能发生的IPO，还需要积极外拓。实际上，自2020年开始，中交地产就开始频繁在表现优异的民企中招贤纳士，职位从城市公司总到区域总，甚至于执行总裁。在城市总方面，2022年7月，原金地华东区域副总、苏南公司总经理陈胜加盟开始担任中交地产天津公司总经理，其它来自民企的城市总还有中交成都公司总经理葛宁，曾为万达规划院副院长，中交地产杭州城市公司总经理李因国，原为华夏幸福孔雀城杭州公司总经理。区域总的加盟多发生于2020年，原旭辉北京公司总经理宗鸣加入了中交地产，担任华北区域总经理一职，原合景泰富武汉公司总经理姚能民成为中交地产华中区域总，原万达昆明公司总经理何平为华东区域总。除此之外，2021年，中交地产宣布聘任徐爱国为公司执行总裁，其此前为阳光城副总裁，有过中海地产、龙湖的任职经历。2022年4月，原世茂地产华北区域董事刘辉入职中交代建板块，

京东拟建的员工公寓是由京东自持，员工付钱租赁，总投入将超过60亿。“集团将拿出100亿元，为所有集团基层员工设立住房保障基金”。刘强东去年底在内部信中对京东的“安居计划”发声后不久，今年2月份，京东全资控股的一家房地产开发公司便在北京亦庄新城斥资31亿元拿了一块地。如今这块地的用途公之于众。5月4日，京东官微发布消息称，要在该地块上启动“京东青年城”项目，将建设员工公寓，并包含幼儿园、电影院、篮球馆、游泳馆、商业街等业态。据悉，该项目总建筑面积30多万平方米，其中地上建筑面积19.5万平方米，地下10.5万平方米，预计总投入将超过60亿元。项目包含两栋高层公寓，共约12.1万平方米，将建成近4000套员工公寓，可拎包入住，还配备了休闲、娱乐、健身区域。（“京东青年城”内饰

砸金蛋、抽茅台，花式营销仍卖不动，“五一”北京楼市转冷刚过去的五一假期，虽然北京的各大景点挤满了游客，售楼处和二手房交易市场却十分冷清。一条君了解到，五一假期期间，北京新房市场仅有位于石景山苹果园板块的越秀天玥新入市，处于排卡蓄客阶段，未正式签约选房，而其他新房项目以传统的特价房、一口价房源营销为主，同时开展砸金蛋、来访礼等营销活动。如通州的碧桂园和世界项目推出8套特价房，优惠力度从21万元-70万元不等，中建壹品为庆祝进京2周年，在大兴御璟星城项目放出7套特惠房源，优惠20万元-40万元，位于昌平的中海汇智里也推出5套秒杀房，总价优惠力度在6-30万区间。还有些项目的营销活动比较独特。位于房山区的中骏云景台项目，活动的主题为“一区一策”落地前的终极狂欢，推出50套特价房源总价169万元起，现场成交砸金蛋、抽茅台等大奖，还有当季限定凤梨礼盒赠送。另一位于房山的项目北京建工揽星辰，推出了一个桃花文化节，有汉服拍摄、甜品屋、祈愿桃花树等市集，同这种市集、露营等旅游概念一致地，还有位于顺义的金茂北京国际社区，推出了露营+烧烤、免费星空观影等活动。“五一的营销活动比较普遍，但力度并不是非常大。其实每个周末北京的项目都会推出几套特价房，虽然不是特别好的楼层，或者有些是清退房，还是比较受欢迎的。”一位资深新房经纪人对一条君表示。在各楼盘热闹的营销活动下，成交去化并不理想。据中指研究院监测，北京是假期内一线城市中楼市最为冷淡的城市，虽然新房售楼处人流量尚可，但认购成交较为一般，五一期间，北京商品住宅网签仅114套，成交面积为1.40万平，较去年五一假期降幅超六成。但北京并不是假期唯一楼市表现疲软的城市，据安居客研究院统计数据显示，2023年五一假日期间新房和二手房需求热度相比2022年同期都出现了

这座大型露天“烤场”28日、29日场次均已约满。为了迎接五一“进淄赶烤”的大批游客，淄博花费20天建成了一座烧烤城。今年3月，山东省淄博市的烧烤彻底火了，各地游客慕名而来，当地政府部门于3月10日召开发布会称，拟于五一前后举办淄博烧烤节。淄博周村区的海月龙宫物流港成了举办万人烧烤节的首选。4月27日—5月3日期间，淄博烧烤海月龙宫体验地正式开放，占地100多亩，可容纳近万人。4月27日，该会场开始试营业，并将于4月28日正式营业。据了解，海月龙宫物流港，作为淄博乃至鲁中地区最大的海鲜牛羊肉物流港，占地270亩，淄博烧烤约70%的食材供应便来自于此。2022年7月时，海月龙宫物流港正式启用，由于使用了京东智慧化管理系统，该物流港项目全称为京东（云仓）海月龙宫物流港，不过开发商山东海月龙宫城市开发建设有限公司与京东无股权联系。该物流港项目总规划占地510亩，总建筑面积为63万平方米，其中包含餐饮商业街，据此前媒体报道，目前正在使用中的物流港面积约270亩，也就是说，包括此次烧烤城在内，项目还有未建设完毕的土储。从位置区域看，海月龙宫物流港处于京台高速与济青高速这两条重要高速的交汇处，周边五区三县均可半小时到达，并且在淄博改善交通环境之时，直达该物流港的公交线路数量更多。根据淄博商务局发布的信息显示，为方便游客入场，本次活动实行网上实名预约，现场不设入场券发放点，参加淄博烧烤海月龙宫体验地预约的自驾游客下高速时需向工作人员出示预约码。每天17:00--21:00为预约入园时段，每天预约5000人。从该“烤场”的视频及图片资料来看，一根写着淄博烧烤大字的“烟囱”伫立在会场门口，会场内部分为主会场与副会场，其中搭建了巨大的舞台用以音乐节演出，台下则是一个个餐桌，每桌都有碳烤炉供游客使用。四周为当下淄博最火的一些烧烤店家，每个店家内部都设置了卫生间除音乐+烧烤这一主线外，该烧烤节内部还设置了网红打卡地、相亲角等场景。会场旁边则是安保、消防等后勤大部队，以及2000个停车位。一条君4月28日登录预约小程序“淄博烧烤海月龙宫体验地”，发现仅可提前预约28日、29日场次，但均已显示约满，此后日期还未开放预约。淄博文旅官方此前表示，北京南站到淄博的五一火车票开售不到一分钟就售罄，预计五一超12万人将前往淄博，旅游订单增长超过2000%。4月26日，淄博市文化和旅游局发布《致广大游客朋友的一封信》，称目前，“五一”期间中心城区的酒店已基本售罄，客流量已超出接待能力，预计部分重点路段、网红打卡点将会出现交通阻塞、停车难、排队时间长等问题。建议游客错峰出游、避免扎堆。“烤城”一座难求的情况下，淄博市还在城内建设了其它的烧烤城，已投入使用。未经正式授权严禁转载本文，侵权必究。END一条君的历史文章，戳▼千亿黑马房企新力坠落丨房企投资换仓郁亮兑现承诺丨建发房产展现扩张野心浙商章卡鹏豪赌地产丨融创去年削债481亿

融创再也回不到过去的高光时刻了。“就两个要求，一个是快，这是我们恢复正常经营的基础。另一个是必须系统的、周全的能支持公司真正恢复过来。”对于境外债重组，融创董事会主席孙宏斌寄予厚望。如他所愿，在“喊话”20天后，重组基本完成。融创近日宣布，其本金总额为90.48亿美元的境外债务重组方案，已获得超75%的现有重组债务持有人支持。“得到75%以上的支持，意味着本次重组基本能完成了。”一位市场人士表示，融创的债权人结构复杂，基数大，分布在香港、新加坡、欧美以及内地等多地，投票也各自需要一定的内部程序。考虑到部分债权人需要更多时间来完成加入重组支持协议，融创已将同意费截止日期延长至5月4日。算上1月初获通过的160亿元境内债展期方案，4月初复牌，融创“恢复正常经营的基础”已实现。为了走出自成立以来面对的前所未有的困境，在对内挥刀、对外求援、接连的债务展期谈判、以及铺天盖地的声讨中，融创走过了极为艰难的一年。如今离孙宏斌“年中恢复正常经营”的节点越来越近，披露年报、复牌、债务重组三座大山已然翻越后，外界依然好奇，融创离正常经营这个目标还有多远，以后又会是一家怎样的地产公司？上岸了吗？对于房企来说，恢复正常经营的核心是销售回正、重启拿地与获得公开市场融资。目前的融创显然还不具备这些条件。截至2022年末，融创的有息负债总额约为2984亿元，公司连同其合营及联营公司的有息负债更是高达4043亿元。总额数百亿元的境内外公开债重组成功，只是争得喘息时间，未来9年内，融创将始终走在化解债务包袱的路上，远没到能轻装上阵的阶段。“在公司接下来的经营思路中，恢复拿地还没提上议程，最近土地市场的热度与我们无关。”一位融创人士告诉一条君。作为曾经土地市场上的大户，再不会有那样的高调时刻了。另有知情人士称，在融创一系列“回归正常经营”的阶段性目标中，拿地并不在其中，做好现有项目的去化，让它们盘活成为内生的动力才是重中之重。公开市场融资层面，融创短期内也不必抱有期望。境外重新发新债，不仅是融创，绝大部分民营房企都断了这个念想，境内其他公开融资也不会有好转。有房企人士对一条君表示，虽然去年底有“三支箭”、银行授信等政策出台，但陷入现金流紧张的房企很难真正享受到政策红利，多数民营企业在融资方面还很困难，进一步导致了债务、经营层面的困难。“是可以准备境内外发债计划，但很难发出来，就算发行了也不会有人买。”好在保交付层面，融创还能获得一定资金支持。融创CEO汪孟德在3月的投资者说明会上提到，公司一直在积极申请保交楼专项借款配套融资，确保项目的建设与交付。目前第一批的保交楼资金约110亿已经落地，第二批申请也取得了重大进展。但保交楼的资金也是需要偿还的。汇生国际资本总裁黄立冲告诉一条君，对于房企而言，各地政府提供的纾困资金也是一笔笔新增债务。