瞭望 | 房地产市场“校准标尺”
◆ 2017年是中国房地产市场“校准标尺”的一年，围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，房地产市场将进行一系列政策立章纠偏
◆ 习近平在2月28日的中央财经领导小组15次会议上指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡
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文/《瞭望》新闻周刊记者唐敏
日前，国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施房地产调控政策以来，市场变化明显，房价持续趋稳回落。
从环比看，一二线城市房价基本止涨。初步测算，1月份一线城市新建商品住宅价格环比继续持平；二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%，比上月回落0.1个百分点；三线城市房价走势总体平稳，新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。
“2017年将是中国房地产市场‘拨乱反正’的一年。”近日，市场研究人士向《瞭望》新闻周刊记者表示，在刚刚过去的2016年，房地产市场的跌宕起伏、风云变化，深刻揭示了定位准确的重要性。2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位后，房地产市场开始逐步走向理性。
2017年的房地产市场如何避免之前“一控就死、一放就反弹”的不良循环？接受本刊记者采访的诸多官员和学者表达了一致意见：“坚持落实好中央经济工作会议关于‘促进房地产平稳健康发展’的七条意见，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”
近日，作为主管部门的掌门人，住房城乡建设部部长陈政高如此表述建立房地产的基础性制度和长效机制的重大意义：
第一，有利于解决房地产现存的矛盾和问题，特别是解决一些深层次的矛盾和问题；
第二，有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展；
第三，有利于实现全体人民住有所居目标的实现。
房地产市场逐步重归理性
国家统计局在官网发布的1月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，一二线城市房价同比涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月持续回落，本月比上月回落2.6个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续2个月回落，本月比上月回落0.4个百分点。
对于房地产去库存情况，陈政高在国务院新闻办举行的发布会上介绍，2015年末商品房待售面积7.18亿平方米，2016年末是6.95亿平方米，下降了3.2%。同时，商品住宅下降也比较快，下降了11%，绝对数2015年末是4.52亿平方米，2016年末是4.03亿平方米，去库存取得了初步成效。
主要采取的措施包括：
一是和城镇化相结合，引导鼓励农民工和农民进城；推进棚改货币化安置，2016年棚改货币化安置达到了48.5%，大约去库存2.5亿平方米；
二是发展租赁市场；
三是发展跨界地产，把现有的库存转化为双创提供条件，为体育、卫生、医疗、养老提供条件。
作为重大的民生工程，棚户区改造不仅改善了居民的生活条件，同时也改变了城市面貌，提升了城市的综合承载能力。2017年是国务院棚改三年计划的最后一年，陈政高介绍，今年计划目标是600万套，将进一步推进棚改货币化安置，特别是在三四线城市和县城要大幅度提高比例。
相关房地产研究者告诉《瞭望》新闻周刊记者，无可回避的是，2016年上半年热点城市房价上涨过快，一方面推高了市场运行风险，特别是引发的资产价格波动对金融体系的稳健运行带来较大隐忧；另一方面房价上涨进一步催升了房屋产品的金融属性。
在其看来，房地产本来属于实体经济，但用“加杠杆”的办法进行房地产投机，就产生了“质变”。尤其在实体经济正面临供给侧结构性改革关键时期，在结构性失衡未根本扭转的情况下，由于看不准投资机会，加上土地、财税、金融政策尚不配套，城镇化某些政策和规划还不到位，致使大量资金涌入房地产市场，寻求投机，带动一线和热点二线城市房地产价格大幅上涨，房地产被哄抬起来的高收益，进一步诱使资金脱实向虚，导致经济增长、财政收入和银行利润越来越依赖于房地产繁荣，并推高实体经济成本，令回报率不高的实体经济雪上加霜。
2016年国庆节前后，地方政府密集出台调控政策，及时有效影响了市场预期，四季度市场走势渐趋稳定，继而才有了上述数据显示的2017年1月份房地产市场的平稳开局。
做强“住”的功能
从2016年10月开始，从中央到地方的一系列调控政策的推出，开启了新一轮房地产调控之路。
“十一”前后，主要热点城市地方政府出台了限购、限价以及整顿房地产市场秩序等调控措施，一些地方还实行了限贷、提高首付比例等措施，通过去杠杆提高购房门槛；作为房地产走势的重要影响因素，土地市场的调控成为调控力度的标尺之一，多地为控制土地价格出台了专门政策以及具体操作规则，严控“地王”。
2016年12月中旬，中央经济工作会议召开，明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
在消费政策上，明确抑制非居住的住房需求，加快房地产税立法。作为十八届三中全会明确的改革重要任务之一，房地产调控长效机制的重要组成部分，房地产税的立法工作正在进行中。
目前，有专家向《瞭望》新闻周刊记者表示，金融政策上，需要在宏观上管住货币，避免出现过于宽松的货币环境刺激资产泡沫，同时微观信贷政策则要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房，研究建立住宅政策性金融机构，探讨住房公积金制度改革，支持居民自住房需求。
“扭转长期以来形成的以资本市场为主的房地产市场波动局面，意味着要按商品属性、民生需求而不是金融属性来研究制定政策。”相关专家特别强调了这一点。
中央经济工作会议和随后的中央财经工作领导小组第十四次会议，对规范发展住房租赁市场提出了明确要求。这是一项很重要的决策。国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。购租并举是深化城镇住房制度改革的主要方向，住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分。
目前，我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。但住房租赁市场的发育，远未承担起重要组成部分的“定位”，突出表现在：
有效供应不足，特大城市、超大城市、大城市供需矛盾更加突出，机构化、规模化的住房租赁企业发展缓慢；
市场不规范，管理薄弱，住房租赁管理机制体制不健全，基层管理力量不足，事中事后监管不到位；
住房租赁法律法规有待建立和完善，承租人享有的基本公共服务不足。
住房城乡建设部副部长陆克华表示，下一步将从加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房，推动公租房货币化；建立多部门联合监管机制，加强住房租赁市场监管等方面规范和发展租赁市场。
落实地方主体责任分城施策
去库存是供给侧结构性改革五大重点任务之一。截至2016年末，我国商品住宅待售面积同比下降11%。这是一个消减加新进的动态数据，有可喜的一面，也有说明2017年去库存任务依然艰巨的一面。中央经济工作会议就明确提出，要继续抓好三四线城市去库存，解决三四线城市库存过多的问题。
结合城镇化推进去库存，是一个重要途径、根本途径。去库存要考虑到有一亿人要进城，这也是2016年各地行之有效的办法。陈政高表示，还要提出新的办法，继续鼓励、引导农民工和农民进城安居。同时，增强对农业转移人口的吸引力；提高城市的基础设施建设水平，特别是三四线城市基础设施建设水平；提高公共服务水平；提高三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平，促进公共服务均等化；继续推进三四线城市的棚改货币化安置，继续提高比例。
国务院参事、住房城乡建设部原副部长仇保兴认为，房地产的大起大落，成因非常复杂，重要的是地方政府必须落实主体责任。
一直以来，房地产市场中的“地”占据非常重要的位置。房地产市场的土地供应，既要针对房地产市场的短期波动，研究应对之策，抑制房地产泡沫；更要从长远出发，构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。
对此，国土资源部在2017年的工作部署中，将“促进房地产市场平稳健康发展”作为房地产土地供应的原则；具体措施包括：
一是建立分类调控制度。区分保障性住房和商品房，对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房用地根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。
二是加强国土规划和土地利用规划管控，划定城市开发边界，推动人口过多、房价过高的特大城市加快疏解部分城市功能。完善土地储备制度，编制住宅用地三年滚动供应计划，合理引导社会预期。完善建设用地指标分配办法，落实“人地挂钩”政策。合理确定公租房、共有产权房（限价房）等政策性住房和商品住房的用地比例和规模，提高“精准供地”能力。
三是探索房地产多元化供地机制。鼓励原依法取得的国有建设用地依法依约转让用于住房开发建设，允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房。
人们注意到，国土资源部在工作部署中明确提到，总结推广北京、上海利用农村集体建设用地建设租赁住房的经验，探索一二线热点城市增加租赁住房供给。LW
刊于《瞭望》2017年第9期，原题《校准房地产市场“民心标尺”》
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