老城核心价值回归升级 康桥携手河埒打造改善标杆

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2016年以来，无锡商品住宅均价一路从8000左右的均价，一路涨到近20000。总体均价稳步上涨的过程中，内部板块也依序轮动。2016年热潮初期，以太湖新城等高能级板块，以及惠山新城、锡东新城等核心新城率先量爆发与价格上扬，随后2017-2018年间，价格挤压下外围低价板块需求爆发并迎来价格补涨。从2019年开始，市场进入平稳缓涨期，板块轮动以老城洼地补涨为主。2020年6月，时隔近四年，梁溪河板块郁巷地块以19542元/㎡楼板价成为无锡新地王。虽然说房地产黄金周期的主场是在太湖新城，但更多的是归功于规划红利的积极效应。不可置否的是，梁溪河板块配套兑现度远大于“一直在造梦”的太湖新城，这一点也成为了在经历疫情过后，新地王诞生在梁溪河板块的重要影响因素之一。

说起无锡老城的概念，大家一直以来对梁溪区的核心地位深谙于心，但其实除梁溪区之外，滨湖区的梁溪河板块也是早期发展，基础成熟的板块。梁溪河板块位于无锡城区与蠡湖新城、马山板块等区域的重要连接地带，梁溪河板块核心必属传统意义上人们口中的河埒口板块。作为无锡老城核心板块之一，河埒口资源成熟，同时板块配套仍有不断利好增量。2010年，无锡首座万达广场建成开业；2014年，无锡地铁二号线通车，除此之外，三甲医院第四人民院、二甲医院滨湖区人民医院以及无锡学区第二梯队的育英、育红实验小学等为板块加持。中短期增量方面，地铁四号线一期工程正在施工中，未来河埒口站将作为二、四号线换乘站点。正因为众多高能级的成熟配套，也在一定程度上为板块房地产市场发展助力，以给客户直接的“所见即所得”的感受为板块内标杆项目加持。 

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河埒口房地产市场：

行业初期发展的改善高地，政策抑制下的蛰伏

从板块区位定位，历史发展沿革，以及核心配套能级来看，河埒口基础能级高，而且片区地缘改善客户聚集，因此片区房地产发展量价能级都比较高，而且具备强烈的改善基因。但是2011年之后，受到整体市场情绪、政策压制、市场供应等因素印象，市场较长时间处于发展冷淡期。

在无锡房地产发展初期，品牌房企便在梁溪河板块打造全市标杆引领的高端改善项目及产品。例如万科金域蓝湾150-200㎡精装大平层产品，均价20000元/㎡；华润悦府项目自带泳池等高端配置，入市价格达2万+。在配套、产品等优质基础奠定下，板块整体房地产认知度占据高位，在10年前后成为板块地缘性客户乃至无锡全市范围内改善置业的首选之地。但本该蓬勃发展的梁溪河板块在2011年成交量却大幅回落，这又是何原因呢？

（1）政策压制改善需求释放：

限购政策登上房地产调控“舞台”——无锡11年限购以跟随全国层面执行为主，首付比例的提升、二套首付不低于60%等极大程度上限制了改善需求的释放。

（2）土地供应稀缺，市场供应断档：

梁溪河板块在10-19年十年间宅地整体供应稀缺，供求两端均处于低位运行。成交主力项目多数为历史遗留项目，新鲜项目与供应的断档，片区市场受到忽视。

（3）房企周转压力下，产品定位降级以快速走量：

限购大环境下，梁溪河板块跟随无锡整体楼市进入长达近三年的蛰伏期，整体滞涨。在蛰伏期间，改善型需求受抑明显。同时市场整体供大于求情况下，叠加前期集中爆发的需求透支，房企周转压力大，整体市场进入以价换量、刚需快速走量阶段。

早期在售的改善项目万科金域蓝湾、华润悦府等在项目配套部分也做了一定减配让步。在此市场大环境下，板块内新入市项目定位显著偏向刚需，例如13年拿地的中城誉品项目，总建面31万方，大体量项目定位偏刚需刚改，90㎡以下小面积占比超过5成，以小面积产品以及1万出头的“亲民”定价推动项目快速走量。

政策对市场需求的压制，以及政策与前期非理性供应带来的整体市场的压力与悲观情绪，使得河埒口经历了长达3年的改善降级期。2016年市场热潮利好，然而河埒口由于没有新鲜供应，在这场热潮中享受的上行利好也非常有限。

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土地市场热情高涨 

老城核心价值回归

梁溪河板块土地市场在经历长时间空白后，18年开始逐渐复起，供求两端开始增量。拿地房企方面，除雅居乐外，康桥、金领、三盛均是新面孔，也不乏看出梁溪河板块成熟配套对新进开发商强有力的吸引。2020年上半年无锡全市土拍热情高涨，但几场竞拍下来，仍未出现新地王，直至6月，新地王诞生在梁溪河板块内，成功突破楼面价19000元/㎡大关。房地产市场发展潜力机会回归老城，老城价值也随之重塑，媲美近几年大热的太湖新城板块，板块价值回归第一梯队。

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康桥府以产品推动河埒口改善品质回归

2016年市场热潮推动下，无锡市场开启上行通道。地价房价上行，以外更有供需端双重推动下的产品与品质的快速升级。

这样品牌房企扎堆的高竞争环境下，新进房企进驻不论是业绩获取，还是产品打造都面临这很大的压力，尤其是进驻河埒口这样高定位的板块。

康桥于2018年进驻河埒口板块，彼时无锡市场一方面量价稳步上升，高端项目入市也取得不错的去化，另一方面经历了2017年的政策层层加码，以及2018年市场监管加严的信心打击，整体市场机会与压力并存。

康桥府首进无锡，顺应无锡改善时代潮流，选择以产品力实现竞争突围。

在产品规划上，康桥府打造“高层+叠墅”。以其叠墅改善产品的稀缺性，符合地缘性客户“挑剔”的改善需求。值得一提的是，康桥府项目的叠墅产品做到了三开间朝南且且均是客厅、卧室等主要功能空间朝南，叠墅“退台式”设计在无锡市面上独树一帜，产品力的变革，提升项目整体的竞争力。

上叠156㎡

中叠156㎡

下叠245㎡

结语：梁溪河的新一轮价值回归之下，除优质基础配套托底外，康桥府改善标杆项目的面市也起着至关重要的作用。一方面在引领着地缘性改善需求的回归；另一方面，在产品打造力上无疑给区域居住项目提供标杆化的借鉴。值得一提的是，2020年土拍热潮之下，康桥在无锡鸿山板块再下一子。“老城核心+潜力外围”双子联动的格局已然形成，持续深耕的决心，让我们对未来康桥居所社区有了更多的想象与期待。

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