这个板块终于有高端改善产品，多核驱动价值快升

近几年无锡整体城市处于高速发展阶段，房价自2016年起不断地节节攀高，各区域格局逐渐分化。受城市界面内部多核驱动影响，锡山近年来发展突飞猛进，随着市场产品一步步升级，加之改善需求的推动，锡山区房价全面补涨，近五年区域房价复合增长率高达22.5%位列区域首位。

城市界面内部多核驱动，“东大门”崛起，东亭老城区不限购优势凸显

随着城市空间发展，城市骨骼逐渐拉大，作为无锡东大门的锡山区，依托“双铁效应”的推动，迎来了前所未有的发展新机遇，各板块配套设施积极推进，区域面貌焕然一新，目前区域正处在“年富力强”的发展新阶段，发展速度之迅猛有目共睹，东部门户与产业高地正在全面激活中，区域价值正在加速彰显。

近年来区政府把整个区域进行科学合理规划，高效分配投资建设资源，目前区域已形成以“锡东新城”、“云林”、“东亭”为轴线的三大核心片区。

●锡东新城：定位区域性枢纽换乘中心、城市东部副中心，目前区域各项功能已成形，房地产市场发展一片向好。●云林片区：家居零售业及高端产业集聚区，片区内大型综合体荟聚中心吸引全市消费者目光；●东亭老城：地处中心城区与锡东新城的过渡地带，也是锡山经济发展的先行军，板块定位区域行政中心及老城商贸区，片区内各项配套设施齐全，天一教育集团、龙湖天街、锡山八佰伴等优质配套坐落于此，目前片区内仍有多个综合体项目加紧建设中，随着片区空间分布逐年优化，共享梁溪主城及锡东新城政策发展红利愈发突出，片区内为主城边缘唯一不限购区域，房地产市场政策发展利好，近两年发展前景已全面激活。受活跃经济体给房地产市场带来正向辐射效应的影响，区域楼面价13年不足2000元目前已超1.1w，土地市场竞争激烈程度愈演愈烈，楼面价频繁被刷新，片区价值进一步凸显。

东亭板块历年来为房企重点布局之处，因其地理位置更加靠近梁溪主城，可享受主城区丰富的中心福利。无锡自2017年出台限购政策以来，东亭片区成为主城唯一不限购区域，板块价值及各项设施位列不限购区域排头兵位置，交通方面除了已开通的2号线以外，规划中的地铁6号线贯穿于此，未来也将成为“双轨交汇”的板块，它对全域范围内投资客的吸引力也明显高于其他不限购板块。

近年来受锡东新城各项资源红利的辐射带动下，片区更加被各大房企所看重，2016年红豆集团经过102轮激战竟得柏庄地块，成为无锡全市新晋地王，这也是“限购圈”外首个地价破万区域；2019年绿城以13082元/㎡楼面价竞得东亭联合收割机厂地块，再一次刷新区域地王成功补仓。在2020年6月年中土拍大战中，新城集团收获金捷北地块，二次回归择址东亭，最主要还是看重片区长期发展利好，未来新地块入市也将为区域注入新鲜血液。

土地供给不足，改善需求受产品及供应掣肘

●改善客群充足，品质项目高溢价东亭片区发展较早，原住居民客群充足，片区内一直存在改善需求，近几年无锡市场进入“黄金五年”高速发展期，产品快速升级，居民改善需求也进一步增加，2016年之前片区120㎡以上改善产品占比在30%左右，而在2018年，改善产品占比已上升至50%左右，片区居民改善需求也进一步增加。然而早些年片区内项目多以高层毛坯产品为主，项目多定位刚需，追溯其原因主要因为地价低房价低，市场总体溢价空间小，房企更加侧重快速走量。但是板块客户一直有改善需求，回顾早期项目案例，少而精的高品质产品受到片区客户欢迎，不论是溢价还是流速均有优势。对于改善客户主导的片区，客户对产品也保持着较高的鉴别水准，项目品质是市场竞争的主导因素。●土地供货收紧，项目入市出现断档近几年锡山区土地供应量逐年递减，年均成交量70万方左右，成交用地主要集中在新城板块，而作为老城商贸区东亭市场仅成交7万方，17年甚至出现0成交现象，板块内土地供应量严重匮乏。

东亭板块内项目大多集中在13年以前入市，14-15年板块项目开发进展较快进入销售旺盛期，随着老盘销售接近尾声，16年起市场进入窗口期，新项目出现供应断档，市场供求逐渐缩减。

受土地供应量不足影响，板块产品并未形成持续供应，受供应限制市场容量逐年递减，老项目逐渐售罄，新项目断档，片区内改善需求更加受限。无锡市场产品力在房地产黄金五年里快速革新升级，然而东亭板块的产品升级却受到供应所限，片区改善需求释放也一定程度被压制。

绿城首出滨湖进驻东亭，弥补片区改善产品空白，树立居住标杆

2019年，绿城以13082元/㎡楼面价竞得东亭联合收割机厂地块。对于这样一个以产品与品质深耕无锡多年的开发商，首出滨湖，高调进驻东亭，在认可东亭这个锡山核心片区的价值的同时也引入“诚园”系高层产品，一方面填补片区高品质改善产品空白，另外一方面也对板块人居生活得到了进一步提升，树立片区居住新标杆。

诚园整体采用经典三段式建筑立面，大面积玻璃与多彩漆有机结合，楼栋局部底部基座设有架空层，近2000㎡复合架空层涵盖会客、健身、阅读、儿童、老年五大主题。室外区域配有约500m健身跑道、约400㎡无边界泳池、约800㎡儿童乐园和园区大面积阳光草坪，充分满足全龄段休闲生活。

绿城诚园在售二期小高层房源，总高17层，两梯四户，建筑面积约99平、108平、118平、125平，其中99平产品仅少量房源，售完无补，小高层产品精装修交付，配置新风系统、地暖系统、中央空调以及墙纸等高端品牌产品，目前均价24000-26000元/平。小高层产品在户型设计方面，做到升级优化，以方正户型为基础，遵循三开间朝南、餐客一体、双开间阳台、主卧飘窗等设计，使房间整体空间阔绰，利用率达到最大化。

绿城诚园洋房产品同样采用经典三段式立面，基座采用卡拉麦里金石材，洋房二层以上采用复合材料线条加真石漆方式打造，外立面肌理及立体感更强。目前洋房在售，建筑面积约142平，总高6-8层，一梯两户，均为独立入户门厅，产品毛坯交付，均价25000-27000元/平。另外绿城诚园中轴央景稀缺新品138㎡和164㎡现已开启预约通道。

结语

东亭作为主城区最后“不限购”片区，其共享老城及新城发展红利的同时，发展前景已全面激活。绿城首出滨湖落子东亭，在提高板块人居品质、弥补区域内改善空白的同时，对板块内居住生活得到了更进一步的提升，树立人居新标杆，未来也将以绿城品质惠及更多锡城人民。在无锡步入全面产品升级背景下，也让其它片区的锡城人民对绿城下一步的布局有了更多期待。

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