白话金融法律之抵押权的预告登记：甄深深的诗
The following article is from 一号线的Mickey Author 一号线的Mickey
来源：一号线的Mickey
写在前面
浅深不只是洗浴。
（一）
“忽见天上一火链，好象玉皇要抽烟。如果玉皇不抽烟，为何又是一火链。”——《天上闪电》
“你叫我去这样干，他叫我去那样干。真是一群大混蛋，全都混你妈的蛋。”——《混蛋诗》
“趵突泉，泉趵突，三个眼子一般粗，三股水，光咕嘟，咕嘟咕嘟光咕嘟。”——《游趵突泉》
她5岁时，在爬上书柜玩耍的无意中翻开了奉系军阀张宗昌的诗歌集，仿佛进入了另一个时空，这种平白无奇却富有哲学思考的表达让她深深入迷，意象派诗人的种子也在那一刻被深深的播种，于是她当即决定改名为甄深深。
30年后，她已经将这种表达运用的炉火纯青，并在父亲的关怀下出版了自己的诗歌集，用“裤裆体”和“屎尿体”进一步丰富了诗坛。
但甄深深并不满足于此，她决定将稿费在深圳买几套新房，中国不爱存就拉倒银行与甄深深就借款合同签订抵押协议并办理了预告登记，在尚未办理抵押权登记前，甄深深便主动违反合同约定不履行还款义务，声称这是一种行为诗歌，中国不爱存就拉倒银行就能否对抵押房产享有优先受偿表示担忧。
（二）
除法律规定的如依法属于国家所有的自然资源所有权可以不登记等特殊情形外，登记生效为我国不动产物权变动的一般原则（《民法典》第209条）。对不动产状态归属的情况通过国家登记机关进行公示，在公信力下能够强有效地保护交易安全。
但问题是当事人往往形成买卖的合意在前，实际进行登记在后，这样便会产生一个时间差，比如签了房屋买卖合同之后，在办理登记前房屋售卖人反悔，良好的信用对于维护交易秩序、提升经济效率有着重要作用，因此法律应保护守约者，对于买房人的一层保护是当事人可以通过合同约定违约金，二层保护便是预告登记制度 “预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”《民法典》第221条对相关方的处分进行了限制。
抵押权的预告登记常被应用在预售商品房买卖的银行借款中，常见的流程如下：
购房者与地产开发商签订《预售房买卖合同》
购房者向银行提出贷款申请
地产开发商提供阶段性担保
银行办妥抵押预告登记手续后发放贷款
当能办理抵押登记时银行申请办理抵押登记
这里仍然有一个时间差，办妥抵押预告登记手续后银行已经放款，到正式办理抵押登记时，购房者可能不配合或怠于办理登记，导致抵押权无法或无法及时设立，进而影响银行对房屋的处置受偿，《民法典担保制度司法解释》第52条针对这一情况，明确在符合条件的情况下，抵押权可认定自预告登记之日起设立，有力支持了银行。
（三）吃瓜群众の弹幕时间：233333
Q1
抵押权的预告登记能否阻止抵押人甄深深转让抵押物？
《民法典》第221条明确“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”但同时《民法典》第406条又规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”二者是否存在冲突？按照举重以明轻的解释，即使已经办理抵押本登记的财产都不可以阻挡抵押人转让财产，在先的预告登记更无法阻碍抵押人甄深深转让抵押物。Q2
如何能限制甄深深转让抵押物的物权效力？
《民法典》认可了抵押财产可以“带押转让”，不再以抵押权人的同意作为前提条件，除非双方另有约定。《民法典担保制度解释》第43条进一步对“双方另有约定禁止或限制抵押财产转让”是否进行登记的后果做了细化规定，具体如下：Q3
抵押权预告登记最重要的效果是？
按照《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》的观点，抵押预告登记目的不在于防止抵押人再次处分标的物，而是当能够办理抵押登记时，预告登记权利人能够获得较之其他担保物权人或者债权人更加优先的顺位。比如即使甄深深把房子再次转让，只要银行办理了预告登记，抵押权便自预告登记之日起设立，银行在权利顺位上就在先。Q4
具备办理抵押登记的条件有哪些？
1、房地产开发商在项目竣工后就建筑物所有权办理首次登记、获取房屋大产权；2、预告登记的财产与房屋大产权的财产需要一致；
3、不存在抵押预告登记失效的情形：
（1）预告登记后，债权消灭，如甄深深与银行达成协议提前还款；
（2）自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记。
从实务来看，在房屋验收合格、完成建设工程竣工验收备案、相关税费全部缴清等流程后才具备个人商品房不动产权证书办理条件，不动产登记何时可以办理，银行往往不能够掌握，企业与购房者更清楚也需要他们的配合，银行应在知道或者应当知道已办理不动产登记的90天内，办理抵押权的本登记。
（四）
我毁约的那几套房子，
房价已经涨上天，
别人都说我傻，
你别说，
还真是。
---《毁约之后》甄深深
长期坚持提供干货不易，如文章引起大家共鸣、对大家有帮助，请大家赞并转发，以支持我们提供更多干货，谢谢。