限购轰炸！成交暴减？楼价要跌？看看之前两次限购效果再说

刚刚过去的这个周末，对于很多广州的购房者来说，一定是滋味非比寻常的周末。

皆因3月17日晚间，广州市住房和城乡建设委员会发放了一枚重磅炸弹……广州限购升级啦！

单身限购1套+社保5年+认房又认贷

是夜，注定是个不眠夜，朋友圈炸开了锅，买房“假离婚”也没用了，多少人一觉醒来就没了购房资格，您叫那些社保刚满三年正准备买房的广漂族情何以堪啊啊啊！

有人忧愁有人喜，就在广州原九区的楼盘被升级的限购令杀了个措手不及的时候，从化、增城，乃至佛山，这些未曾受到限购令升级波及的区域，却在刚刚过去的这个周末卖了个满堂彩！

有的楼盘甚至早上5点就挤满了购房客，直到深夜12点还有人在签约。

3月19日，增城翡翠绿洲开盘现场

那么，喧嚣和吐槽过后，问题来了，号称史上最严的新政出台后，广州楼市会激起什么样的浪花？！

在做分析之前，我们不妨先回顾一下之前广州的两次限购令前后的楼市情况这得，毕竟数据最直观（ps:由于从化、增城不限购，以下数据并未包含从化、增城）。

● 2010年10月15日，广州出台“穗4条”从此开启了限购之路。

政策是出台了，效果如何？

据克而瑞数据统计，2010年10月份“穗4条”出台前的两个月，由于中央已有调控发文，市场预期很快广州将出台限购令细则，在这种末班车效应的作用下，广州成交量出现了明显激增的趋势，从8月份的4927套，激增到9月份的9201套，再暴增到政策出台当月的13361套，头尾相差了8434套，将近3倍的量！这也成为了广州限购令细则出台的导火索。

再来看看新政出台的效果，政策出台后的11月，由于政策所导致的浓郁的市场观望情绪，广州楼市的成交量迅速从1万多套，回落到3448套，暴减了74.2%，只比10月份末班车效应当月的成交量的四分之一多一点；在此之后，楼市经历了长时间的盘整，成交量基本稳定在三四千套每月的水平，房价上涨过快的势头基本被遏制住，新政的抑制效果基本得到了体现。

注：不含增城、从化

这一次新政的威力，一直持续到2012年的第二季度之后，持续了整整18个月，直到2012年的5月份楼市才重新回到“量增价升”的上行轨道。

限购令的2.0版本则出现在2013年的11月18日，再次发烧的楼市，引发了广州“穗6条”的出出台！

我们再来看看2013年的“穗6条”出台前后的楼市数据，出台前成交量同样有明显增加，包括9月成交5018套，比8月份多了将近1000套，10月成交6628套，又较9月增加了将近1700套。

新政后呢？限购、限贷双双升级，确实也令到楼市的成交量出现回落，11月成交4523套，12月则成交3840套，少了683套。在此后10个月时间里，广州（不含增城、从化）一手住宅的网签量基本被稳定在了三四千套的水平，直到2014年10月份市场成交量再次恢复到5000套以上的水平。

克而瑞的统计数据显示，与2010年的限购令1.0版所体现的影响不同的是，虽然2013年的限购令2.0版同样令到市场的成交量回落，但是成交量并未下滑太多，新政前6个月，一手住宅的月均网签套数是4955套，而在新政后的6个月，月均网签套数则为3956套（剔除春节所在的2月份），降幅大约为20%左右。

同时，政策对市场的影响周期也从之前的18个月缩短至10个月。

更大的差别是，虽然限购、限贷政策更为苛刻，与第一次限购基本稳住了房价快速上涨的势头相比，限购令2.0版实施之后，广州房价的上涨趋势却并没有停滞，甚至在之后2014年3月份刷出了20384元/平方米的新高，令外界哗然。

这一价格也迫使广州在其后不得在限购限贷之外又拿出限售（限制楼盘预售证的发放）、限价（实施区域楼盘指导价）、限签（限制高价楼盘网签）的做法。这一做法的直接后果就是部分楼盘为了规避指导价的限制，在签约的时候采取双合同，用来弥补指导价和实际售价的价差。

因此，在此之后虽然广州名义房价从均价数据上恢复了“稳定”，购房者的首付门槛却被双合同推高了。

注：不含增城、从化

那么，在3月17日广州限购令3.0版出台前后，广州楼市又发生了什么呢？

众所周知，2016年，受到此前连续不断的救市政策刺激，楼市确实火爆，自2016年3月以来，连续10个月成交量破万套（此处数据含增城、从化），多区均价屡刷历史！

于是，在去年的黄金周全国各地热点城市纷纷恢复或加码限购、限贷政策的压力下，10月4日、5日，广州又一轮限购限贷来了！

而看回实施限购令的9区的成交情况，在去年10月重申限购政策前，成交量都相当红火，淡季不淡，旺季续旺！成交量都在6700套以上，政策出台当月，受新政传言下楼盘集中网签的影响，更是卖到了10032套！要知道，这可是在剔除了从化、增城后的成交量啊。

不过，虽然此次广州重申了限购限贷，并且公积金的房贷政策有所收紧，但总体来看政策毕竟并未发生很大的变化，因此对成交量的影响相当有限。此后的2016年11月和12月，9区分别网签了6943套和8253套，而均价也是延续了2万/平方米左右的高位，量价都丝毫没有降温的意思。

再加上在国家统计局公布的70个大中城市房价指数中，广州连续环比上涨，成为去年10月份以来被点名的15个热点城市之中唯一一个截至到2月份依然每月上涨的“异类”城市，这让地方的调控压力陡增，这也迫使广州在2017年再次重拾2014年的限售、限价、限签，通过行政干预控制网签均价，但随着这一秘密被公开化，以及北京等城市进一步升级调控，广州在3月份出台升级版限购限贷政策最终成为无可逃避的命运。

注：不含增城、从化，2017年3月为3月1-3月15日数据。

那么，对于3.18新政，专家怎么看呢？

易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师 肖文晓 如此评价政策出台的背景：

广州新政的一大特点就是看齐北上深，作为去年以来仅有的一个未有在限购限贷加码的一线城市，广州房价连续环比上涨的“拔尖”表现令地方政府调控压力剧增，而之前土地市场的高烧不退更加剧了今年调控只紧不松的趋势，因此在北京出台最严调控政策作出表率之后，广州跟随在预料之中。

肖文晓分析，3.18新政对广州市场的影响预判如下：

限购区域：

1、成交量方面，限购区域（9区）的一二手楼市成交量将受到显著影响，参考上一次1改3的影响，本次3改5同样是增加了2年限制，虽然本次二套房贷新政适当照顾了合理的改善型需求，但是提供5年无间断连续缴纳社保或纳税证明的难度更大，因此预计限购区域的成交量相比新政之前会有两成以上的下滑。

2、价格方面，之前楼价快速上涨的趋势将得到遏制，短期内市场将会横盘僵持。大约三四个月后，像花都这样库存量较大的区域以及一些市场竞争激烈的板块，个别去化压力大的楼盘可能会率先适度降价，用优惠“抢客”。

不过，客观来看，由于目前限购区域之中，除花都区一手住宅库存量稍大外，其它区域都在合理可控的范围，部分区域还处于较为缺货的阶段，如黄埔区的去化周期只有2.7个月，越秀区的可售货量只有500多套，因此广州房价总体将维持坚挺的表现，楼盘的优惠促销力度相对有限。

附：截至2月末广州各区一手住宅库存及去化周期（按近6个月交易量计算）

不限购区域：

不限购的增城、从化，将直接成为本次广州9区限购令升级的受益者，不禁将成为9区外溢的刚性需求和投资性需求的“泄洪地”，也会吸引深圳客、东莞客等广州周边城市投资客的进一步关注，从而在短时间内推动两个区域的量价明显攀升。

由于增城、从化的可售货量同样不多，预计在后续没有其它政策干扰的情况下，增城、从化的市场火爆势头还会延续一段比较长的时间。不排除接下来广州根据两区的楼市运行情况，因区施策，单独就增城从化出台有限度的限购、限贷政策，以抑制市场的投资投机性需求。

来源：广州CRIC房产测评网

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