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独家调研:新政之下,广州商服物业巨量库存路在何方?附未开工商服土储+大型房企商服库存明细

2017-04-14 克而瑞广州 广州CRIC房产测评网

撼动商服物业的3.30新政实施至今已近半月,政策推出以来,开发商和持有公寓的购房者均在各种渠道对后市表示非常迷茫忧虑。而在即将进行的4月土拍,又将有5个“商办”用地推出市场。


一石激起千层浪,商服新政的出台让广州市场措不及防。本次广州新政,限定商服类物业销售购买对象须为法人单位、不得改变为居住用途、最小分割单元不得低于300平方米……,政策烈度堪比北京。毕竟,与北京2016年的“商住”市场成交量甚至超越商品住宅不同,广州的公寓市场虽然近年来发展蓬勃,总体相较于住宅市场还是点缀和补充的作用为主。克而瑞的统计数据显示,2016年,广州一手公寓市场共成交171.38万平方米、 合计3.4万套,而一手住宅共成交了1424.64万平方米、12.9万套。


那么,究竟本次广州的商服调控新政会对市场产生怎样的影响呢?在讨论这些问题前,我们先来看看本次新政指向的“商服物业”是指什么?


顾名思义,商服物业是在商服用地上所建的物业。而根据国土部门的解释,商服用地,就是专门用于商业、金融业、餐饮旅游业及其他经营性服务业建筑及其相应的附属设施的用地。


通俗意义来说,专门用于建设写字楼、公寓、商场、酒店等物业的用地就可称为商服用地。商服用地跟住宅相比,有两个重要特征:


(1)地块出让使用年限短。目前在我国,商服用地部分属于出让的土地。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,商业用地出让用地最高使用年限为40年,办公用地最高使用年限为50年。住宅用地的使用年限是70年。


(2)受节约集约用地原则限制。《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求,按照节约集约用地原则,商服用地上的物业都需要审查调整各类相关规划和用地标准。


那么,广州目前尚未开发的商服类用地的库存到底还有多少?大型开发商手上有多少商服物业?过去1年多来,广州商服物业的库存和去化周期是怎样的状况?


为摸清这些情况,小编用了两天时间,调用了克而瑞数据后台,对广州市2013年至今已经拍出但并未动工(含已动工、项目未亮相)的土地进行了摸查,这批土地共有81块,总建筑面积537万多平方米。(见下表)



这些土地分布在天河、黄埔、增城、白云、海珠、番禺、南沙区。体量之大,比2016年度前二季度广州住宅的销售面积总和还要多。


那么,房企的情况又如何呢?测评君专门针对1季度广州房企销售前10强企业在售(含形象阶段)的商办项目(不含酒店式公寓)进行了统计,将项目的总建筑面积扣除已售面积,仅在榜的7家房企合计就621.61多万平方米的未售面积(详见表格),数量同样巨大。其中,富力地产、保利地产的在售项目未售面积均超过百万平方米。(注:此处数据为估算数据,实际部分商办物业会转为企业自持或出租使用,因此将来的可售面积会比这一数据要少,但依然非常可观)



与此同时,测评君还统计了TOP10房企的在售公寓项目,发现存量虽然较商办物业要乐观的多,却也颇为可观(见下表),其中存量最多的敏捷地产的在售公寓项目未售面积超过10万平方米。这还不包括诸房企尚未取得预售证的潜在供应部分,所以实际未售面积还要更高。



克而瑞的统计显示,如果仅仅是计算公寓的存量走势,在3.30新政之前,应该讲广州的公寓市场还是比较乐观,近几年在住宅市场限购的政策环境下,广州公寓市场的供应虽然在增加,去化周期却是不断缩短的,截止到2017年3月末,全市一手公寓可售面积为89.84万平方米,去化周期仅需5个月。


然而,随着3.30新政的一纸发文,这些尚未卖出的公寓,未来将仅可以出手给法人单位。这意味着,虽然投资者可以以注册公司的方式购买,但是随之而来在持有环节的房产税,以及在转让环节增加的企业所得税,以及转让对象必须为法人单位的限制,还是让不少投资者望而生畏。在调查中,有公寓楼盘的开发商毫不讳言,因为新政出台后门可罗雀,该楼盘一半的销售都被调往住宅项目。



不过,与公寓市场相比,商办物业的库存情况要严峻得多。克而瑞的统计显示,尽管过去一年来广州的住宅卖得风生水起,从2016年1月到现在,广州商办物业的库存却是逐步增加的,去年一月份,全市库存为369.92万平方米,到今年3月末,这个数值增加到了423.73万平方米,每月的去化周期从31个月到52个月不等(详见表格)。



也就是说,假如针对商服物业的新政施行之后,广州所有的公寓库存将直接加入商服物业库存的行列。这部分本来已很难消化的库存,再加上已成交地块的潜在供应,以及后续的商办类土地供应,对于商服物业市场而言,更是百上加斤。

 

对此,易居(中国)企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓呼吁:


从规范市场、坐实城市商业规划、抑制投机炒作的角度出发,政府对类住宅的商办市场(即公寓市场)进行规范管理确实很有必要,但是最好能够兼顾市场的客观情况和合理需求。以广州为例,公寓市场的存在,对于稀释住宅市场的高房价压力、为住房租赁市场和小微办公市场提供稀缺的中小户型房源、以及疏导楼市的投资性需求,都具有积极的一面,这也是公寓长期存在的市场基础,因此还是应该灵活管理。

从统计数据来看,广州的商办物业库存体量较大,如果全盘按照商服调控的新政执行,势必会让商办物业的去库存压力陡增,因此建议有关部门在制定施行新政的细则中,可以对商服物业分门别类,区别对待,尽量避免不必要的误伤。


来源:广州CRIC房产测评网


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