独家调研：新政之下，广州商服物业巨量库存路在何方？附未开工商服土储+大型房企商服库存明细

撼动商服物业的3.30新政实施至今已近半月，政策推出以来，开发商和持有公寓的购房者均在各种渠道对后市表示非常迷茫忧虑。而在即将进行的4月土拍，又将有5个“商办”用地推出市场。

一石激起千层浪，商服新政的出台让广州市场措不及防。本次广州新政，限定商服类物业销售购买对象须为法人单位、不得改变为居住用途、最小分割单元不得低于300平方米……，政策烈度堪比北京。毕竟，与北京2016年的“商住”市场成交量甚至超越商品住宅不同，广州的公寓市场虽然近年来发展蓬勃，总体相较于住宅市场还是点缀和补充的作用为主。克而瑞的统计数据显示，2016年，广州一手公寓市场共成交171.38万平方米、 合计3.4万套，而一手住宅共成交了1424.64万平方米、12.9万套。

那么，究竟本次广州的商服调控新政会对市场产生怎样的影响呢？在讨论这些问题前，我们先来看看本次新政指向的“商服物业”是指什么？

顾名思义，商服物业是在商服用地上所建的物业。而根据国土部门的解释，商服用地，就是专门用于商业、金融业、餐饮旅游业及其他经营性服务业建筑及其相应的附属设施的用地。

通俗意义来说，专门用于建设写字楼、公寓、商场、酒店等物业的用地就可称为商服用地。商服用地跟住宅相比，有两个重要特征：

(1)地块出让使用年限短。目前在我国，商服用地部分属于出让的土地。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地出让用地最高使用年限为40年，办公用地最高使用年限为50年。住宅用地的使用年限是70年。

(2)受节约集约用地原则限制。《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地原则，商服用地上的物业都需要审查调整各类相关规划和用地标准。

那么，广州目前尚未开发的商服类用地的库存到底还有多少？大型开发商手上有多少商服物业？过去1年多来，广州商服物业的库存和去化周期是怎样的状况？

为摸清这些情况，小编用了两天时间，调用了克而瑞数据后台，对广州市2013年至今已经拍出但并未动工（含已动工、项目未亮相）的土地进行了摸查，这批土地共有81块，总建筑面积537万多平方米。（见下表）

这些土地分布在天河、黄埔、增城、白云、海珠、番禺、南沙区。体量之大，比2016年度前二季度广州住宅的销售面积总和还要多。

那么，房企的情况又如何呢？测评君专门针对1季度广州房企销售前10强企业在售（含形象阶段）的商办项目（不含酒店式公寓）进行了统计，将项目的总建筑面积扣除已售面积，仅在榜的7家房企合计就有621.61多万平方米的未售面积（详见表格），数量同样巨大。其中，富力地产、保利地产的在售项目未售面积均超过百万平方米。（注：此处数据为估算数据，实际部分商办物业会转为企业自持或出租使用，因此将来的可售面积会比这一数据要少，但依然非常可观）

与此同时，测评君还统计了TOP10房企的在售公寓项目，发现存量虽然较商办物业要乐观的多，却也颇为可观（见下表），其中存量最多的敏捷地产的在售公寓项目未售面积超过10万平方米。这还不包括诸房企尚未取得预售证的潜在供应部分，所以实际未售面积还要更高。

克而瑞的统计显示，如果仅仅是计算公寓的存量走势，在3.30新政之前，应该讲广州的公寓市场还是比较乐观，近几年在住宅市场限购的政策环境下，广州公寓市场的供应虽然在增加，去化周期却是不断缩短的，截止到2017年3月末，全市一手公寓可售面积为89.84万平方米，去化周期仅需5个月。

然而，随着3.30新政的一纸发文，这些尚未卖出的公寓，未来将仅可以出手给法人单位。这意味着，虽然投资者可以以注册公司的方式购买，但是随之而来在持有环节的房产税，以及在转让环节增加的企业所得税，以及转让对象必须为法人单位的限制，还是让不少投资者望而生畏。在调查中，有公寓楼盘的开发商毫不讳言，因为新政出台后门可罗雀，该楼盘一半的销售都被调往住宅项目。

不过，与公寓市场相比，商办物业的库存情况要严峻得多。克而瑞的统计显示，尽管过去一年来广州的住宅卖得风生水起，从2016年1月到现在，广州商办物业的库存却是逐步增加的，去年一月份，全市库存为369.92万平方米，到今年3月末，这个数值增加到了423.73万平方米，每月的去化周期从31个月到52个月不等（详见表格）。

也就是说，假如针对商服物业的新政施行之后，广州所有的公寓库存将直接加入商服物业库存的行列。这部分本来已很难消化的库存，再加上已成交地块的潜在供应，以及后续的商办类土地供应，对于商服物业市场而言，更是百上加斤。

对此，易居（中国）企业集团克而瑞广州机构首席分析师肖文晓呼吁：

从规范市场、坐实城市商业规划、抑制投机炒作的角度出发，政府对类住宅的商办市场（即公寓市场）进行规范管理确实很有必要，但是最好能够兼顾市场的客观情况和合理需求。以广州为例，公寓市场的存在，对于稀释住宅市场的高房价压力、为住房租赁市场和小微办公市场提供稀缺的中小户型房源、以及疏导楼市的投资性需求，都具有积极的一面，这也是公寓长期存在的市场基础，因此还是应该灵活管理。

从统计数据来看，广州的商办物业库存体量较大，如果全盘按照商服调控的新政执行，势必会让商办物业的去库存压力陡增，因此建议有关部门在制定施行新政的细则中，可以对商服物业分门别类，区别对待，尽量避免不必要的误伤。

来源：广州CRIC房产测评网

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