广州五地揽金64亿 华发华润低价拿地背后有玄机？

昨日（8月13日），广州花都、增城共5宗宅地顺利出让，共揽金64亿元。

在此之前，有业内人士预测此次土地可能会遇冷。为什么呢？因为近日上海、苏州、杭州等重点城市土拍频频遇冷，优质地块低价成交、楼板价同比大降或无人报名导致地块流拍等情况频频出现。

据相关数据统计，今年二季度以来，流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年，当时平均流拍率也仅为4%。

看回广州此次出让的五宗地块中，一宗位于花都区，四宗位于增城区。其中，一宗地块以底价成交，两宗地块溢价均未超过百分之一，与底价擦边，剩余两宗地块的溢价也在百分之十的边缘徘徊，分别为9.75%与11.23%。

来看看本次土地的拍卖结果：

华润连夺两地，拿下花都凤凰路地块和增城三迳村地块，楼面价分别为16900元/平与11090元/平。

华发首进增城，拿下增城三迳村另一宗地块，楼面价11089元/平。

凯德则是在多轮报价中杀出重围，拿下了荔城街两宗地，总价20.5亿元。

此次土拍较为激烈的战场集中在荔城街的两宗地块，一宗拍了19轮，一宗拍了22轮。从中可以看出，缺少一手楼盘的增城区府中心的地块较为受开发商的欢迎。

再来看看地块的具体信息。

花都区凤凰路地块二

土地用途：二类居住用地

宗地面积：83348平方米

容积率≤ 2.8

建筑面积：≤160375平方米

总价：259518万元

楼面价：16900元/平

拿地单位：华润置地

地块位于花都区凤凰路，土地属性为二类居住用地，计容建面163075平方米，起拍价259518万元，该地块政府将按3500元/平的价格回购12000平住房，折合楼面价为16900元/平。

对比7月5日挂拍的凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块，起拍楼面价为15000元/平，最后却流拍了。这次的楼面高达16900元/平，却有人买单了，这是为什么？

我们可来看看两地块的属性，凤凰路HX-HD1420-1、HX-HD1420-2地块土地属性为二类居住用地、商业商务用地，它是自带5万方商业地的，按“330新政”对商服物业的压制，确实要吃亏些，价格高了拿地的人自然会有所顾虑，而昨天出让的凤凰路地块二，土地用途为纯居住用地，这样一对比下来，答案就不言而喻了。纯宅地价格虽然要更激进些，但开发商却更愿意买单。

不过地块本身条件尚可，地块临近花都湖公园、新华清布小学、国光工业园以及广州地铁9号线清布站等，生活、交通、教育资源都相当充足。

目前，地块附近以二手住宅为主，优质二手房价格在1.6-2.3万/平，一手项目均价为2.4-2.7万/平。

增城中新镇三迳村A18027和A18029地块

中新镇三迳村A18027地块

土地用途：二类居住用地

宗地面积：31027.87平方米

容积率 ≤ 2.7

建筑面积：≤83775平方米

总价：92900万元

楼面价：11089元/平

拿地单位：华发

83103241A18027号地块位于中新镇三迳村，为二类居住用地，计容建面为83775平方米，起拍价为92400万元，折合楼面价11029.5元/平米。最终被华发拿下，这也是华发首入增城，成交楼面价为11089元/平。值得一提的是，此地块要求地块竞得人须采用装配式建筑的建造方式。

根据住建部公布的《建筑业发展十三五规划》，要求推动建筑节能与绿色建筑发展，制定新建建筑全装修交付的鼓励政策， 提高新建住宅全装修成品交付比例，并且在新建建筑和既有建筑改造中推广普及智能化应用，推广智能和装配式建筑。

到2020年，建筑节能与绿色建筑发展目标包括，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到 15%。

那么，装配式建筑又与华发有何联系呢？

据了解，珠海在装配式建筑发展方面的突破不少是由华发实现的。"华发国际海岸"是珠海市首个建筑产业现代化试点示范项目，实现了珠海乃至珠江西岸地区预制装配式住宅"零"的突破。

中新镇三迳村A18029地块

土地用途：二类居住用地

宗地面积：26030.39平方米

容积率 ≤ 3

建筑面积：≤78091平方米

总价：86600万元

楼面价：11090元/平

拿地单位：华润置地

中新镇三迳村83103241A18029号地块和027号地块为相邻的姐妹地块，也是二类居住用地，计容建面为78091平方米，起拍价为86100万元，折合楼面价10449.3元/平米。最终被华润以11090元/平收入囊中。

该地块也要求地块竞得人须采用装配式建筑的建造方式。

而斩获本地块的华润，同样也是师出有名。截至2018年6月，华润在全国17个城市已落地45个装配式建筑项目，位于深圳的华润城润府三期目前是国内在建的最高装配式建筑住宅。

这两宗地块相邻，南靠为恒大山水郡，距离广河高速入口约800米，驾车出行较为方便，但除此外，交轨资源较为匮乏，另外，教育、生活等均依靠周边小型商场和村落学校。

目前，周边楼盘较少，在售的恒大山水郡价格为2.15万元/平米。

增城区荔城街蒋村村、新联村

83001221A18110和83001221A18111地块

荔城街蒋村村、新联村A18110地块

土地用途：二类居住用地

宗地面积：26878.49平方米

容积率 ≤ 3

建筑面积：≤74398.5平方米

总价：101300万元

楼面价：13616元/平

拿地单位：凯德

110号地块位于增城荔城街蒋村村、新联村，为二类居住用地，计容建面74398.5平方米，起拍价92300万元，折合楼面价12406元/平米。最终以13616元/平被凯德斩获。另外，地块竞得人须采用装配式建筑的建造方式。

荔城街蒋村村、新联村A18111地块

土地用途：二类居住用地

宗地面积：26556.29平方米

容积率 ≤ 3

建筑面积：≤75373.5平方米

总价：104020万元

楼面价：13801元/平

拿地单位：凯德

111号地块同属增城荔城街蒋村村、新联村，毗邻110号地块，属性为二类居住用地，计容建面75373.5平方米，起拍价93520万元，折合楼面价12407.5元/平米，同样被凯德拿下，成交楼面价为13801元/平。同样的地块竞得人须采用装配式建筑的建造方式。

增城荔城街蒋村村、新联村这两宗地块，西侧紧靠迳吓高尔夫练习场，南边为方圆云山诗意，周边有不少大型楼盘，居住氛围深厚。

地块1公里内有荔城街第三中学和增城实验小学，三公里内还有增城中学、万达广场、挂绿广场和增城光明汽车客运站等，教育、商业资源丰富。

目前，地块周边一手楼价格在2.3万元/平米左右，二手楼价格则在1.1-2万元/平米之间。 

肖文晓

易居企业集团克而瑞首席分析师

易居企业集团克而瑞首席分析师肖文晓表示，同等地块，新一轮起拍楼面价看齐上轮成交楼面价，已经成为广州土拍市场的常态。而从去年调控以来，广州土拍市场溢价率整体呈现下行的趋势，无论是参与竞拍的企业数量，亦或是最终成交的价格和条件，总体都是趋于理性的，这次也不例外。

另外，虽然本次土拍并未达到最高限制地价，但是从成交的楼面价来看，无论是花都地块还是增城地块，都是基于目前区域楼价水平的最高承载能力来拿的，反映开发企业对于广州现有房价的支撑力信心依然很足，调控并未让有实力的房企望而却步，反而成为了一些房企布局广州的机会。

来源：克而瑞广州区域

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