成交降了？土地市场冷了？政策还会严控？看看专家怎么说...

最酷的楼事还是数据！又到了今日头条&克而瑞联合制作的《楼市数据酷》时间！

2018年下半年刚开始，房地产市场就开启了全面严打模式。就拿广州来说，还没来得及感受6月份网签重返万套的喜悦，7月份就迎来了巡视组的当头一棒，成交量环比大减42%，这种大反转对于下半年会有什么影响？7月以来，全国已经有20多个城发布了楼市政策或执法结果，包括执行严格的限价令等等，这种“一刀切”的做法是否适合于现在的市场环境呢？

一起来听听专家怎么说：

https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=d07640rw9hk&width=500&height=375&auto=0

1

广州楼市完成调控第一阶段触底 

下半年市场走势不利

7月份，全市一手住宅成交6282套，环比减少42%，属于调控以来的中低位水平。不过从同比来看，去年7月广州一手住宅网签只有4447套，处于历年7月的一个低位，所以今年其实同比是增加的，这也反映了当前广州楼市的真实情况，那就是已经完成了调控第一阶段的触底，并且成交量已经有所回升。

“但是接下来的形势怎么走，是往上走，还是有二次探底的可能，现在也是处于一个比较关键的节点，这也是跟楼市的大环境相关的，不确定性比较多。”肖文晓表示。

“广州最近在70大中城市的统计里面房价又出现了环比上涨的情况，这个会不会给调控带来压力，有压力意味着不松绑，这种高压态势对于下半年市场的走势肯定是不利的。”

2

多城发布楼市政策 

“一刀切”的做法是否符合市场环境？

7月以来，全国已经有20多个城发布了楼市政策或执法结果，有一些城市还设置了房价“涨停板”，直接给出了涨幅比例上限。这种“一刀切”的做法是否适合于现在的市场环境呢？

“用行政手段做价格干预是最直接的，但是也是代价最大的。今年以来全国各地有很多城市都出现了排队抢房的情况，包括上海、深圳的高端住宅，因为限价的关系，一二手房价格倒挂，导致很多人通过假离婚、假结婚、注册公司等多种方式来抢房，本质上就是行政干预的结果。”

肖文晓认为，“政府你非要限价也可以，但是必须要事先说明，你不能卖地的时候按照市场价，卖房的时候不给我按市场价来卖。商品房和限价房，我们做管理的时候不要混淆在一起，一刀切这是不对的。”

3

土地市场冷了？广州五地揽金64亿

  最高溢价率仅11.23% 

8月13日，广州花都、增城共5宗宅地顺利出让，一宗位于花都区，四宗位于增城区。其中，花都地块以底价成交，增城两宗地块溢价均未超过百分之一，与底价擦边，剩余两宗地块的溢价也在百分之十的边缘徘徊。

对此结果，肖文晓称：“意料之中，同等地块，新一轮起拍楼面价看齐上轮成交楼面价，已经成为广州土拍市场的常态。而从去年调控以来，广州土拍市场溢价率整体呈现下行的趋势，无论是参与竞拍的企业数量，亦或是最终成交的价格和条件，总体都是趋于理性的，所以这次也不例外。”

但他同时认为，虽然溢价率低，但并不代表市场冷清。本次土拍虽并未达到最高限制地价，但是从成交的楼面价来看，无论是花都地块还是增城地块，都是开发商基于目前区域楼价水平的最高承载能力来拿的。

“如果市场冷清，这些地应该是低于市场价成交才对。现在还能以市场支撑的最高价成交，反映开发企业对于广州现有房价的支撑力信心依然很足，调控并没有让有实力的房企望而却步，反而给了一些房企布局广州的机会。”肖文晓解释到。

4

7月份21盘有推新动作

热点在最东边的增城和最南边的南沙

7月份一共有21个楼盘有开盘/加推动作，分布在全市8个区域，其中增城有9个楼盘加推，是全市开盘最多的区域，其次是南沙区，有4个楼盘加推，而越秀、海珠、从化是0开盘的，其它区域都只有1、2个楼盘加推。由此可见，目前广州楼市的热点还是在广州的最东边的增城和最南边的南沙。

对于热门区域的推荐，肖文晓表示，“增城是本地人不限购、外地人可以随便买一套的区域，因为价格便宜，现在跟市中心的交通接驳也比较方便，是很多外地人在广州投资买房的首选，所以一直以来市场都很火爆。所以在广州买房，我认为不管是刚需，还是投资，增城的楼盘都可以去看一下。

“至于南沙，它有自贸区的利好，投资客的占比会多一些，但是因为有跟中心城区一样限购的掣肘，所以热度始终及不上增城。”

5

郊区大盘表现强势

但市场整体平淡 有盘去化率不到10%

7月份开盘的21个楼盘之中，亮点不算太多。有14个楼盘的去化率是低于60%的，甚至有两个楼盘的去化率不到10%，整个市场表现十分平淡。

在此之中，表现较好的楼盘有番禺的亚运城天峯，这个楼盘在7月份有一次加推，708套新货，一推出来去化率近9成，虽然没有日光，但是这么大的货量，还有这么高的去化率，其实是很难得的。另外一个楼盘就是南沙的阳光城丽景湾，7月份推了160套新货，开盘去化率也有76%，表现也是不错的，保持了一直以来持续热销的表现。

总结起来，这两个楼盘的共同特征就是都是郊区大盘，外部配套也许不怎么样，但是因为社区足够大，内部配套足够多，所以外部配套不足的问题可以通过内部配套解决。

“这也是我们在郊区买房自住的诀窍，因为郊区买房最大的短板是配套，所以我们可以选郊区里面最中心最成熟的地段，或者是选自带配套的大型楼盘，这样郊区的短板就被我们弱化了。”

——更多内容观点，请点击收看视频！

来源：克而瑞广州区域

热文推荐

克而瑞：中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合：通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务；通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。