房子越买越小？！数据揭示调控后楼市需求大变

从去年的3.30调控到现在，广州本轮楼市调控已经历时将近一年半的时间，该如何评价本轮调控的效果呢？抛开雾里看花的房价数据，或者我们从购房需求的本源更能看出调控的本质。笔者近日梳理了去年以来（包括3.30调控之前的三个月）广州一二手住宅市场的成交数据，发现如果按照90㎡以下中小户型普通住宅、90-144㎡普通住宅、144㎡以上非普通住宅分类，一手住宅市场和二手住宅市场各有趋势特点，也有窥一斑而见全豹的观察效果。

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二手住宅市场：购房者买不起大房子了？

如图所见，3.30调控之后，二手住宅市场的显著变化是90㎡以下的中小户型普通住宅成交占比提高，特别是在度过二季度的滞后签约期（3.30集中成交）和政策观望期之后，进入2017年7月之后这一比例就从新政前（一季度，下同）的53%提高到新政后（2017.7-2018.7，下同）的68.1%，增加了大约15.1个百分点。与之相反的是，中大户型成交比例全线缩减，其中90-144㎡的户型占比从新政前的36.3%下降到新政后的27.7%，下降了8.6个百分点，144㎡以上的非普通住宅占比从10.7%左右下滑到4.2%左右，下降了大约6.5个百分点。

来源：CRIC

上述变化的结果是，新政之前二手住宅成交的套均面积在96-99㎡左右，而新政之后，这个数值下降到了76-80㎡之间。

来源：CRIC

通常情况下，我们认为，购买90㎡以下中小户型的需求以首次置业的刚性需求为主，考虑到广州的限购、限售政策对投资性需求的压制，这个结论应该是成立的。由此可见，不难看出，今天支撑广州二手楼市的，真的是类似“丈母娘需求”一样的“特钢需求”，或者是首次购房的“上车族”。但是，仅仅依靠他们，显然是撑不起原来那么大的盘子的，所以调控后二手房的成交量下滑的很厉害。另外，因为他们的购买力相对较弱，所以我们看到他们不单是买中小户型，而且是买价格便宜的中小户型。所以，今天有些中心地段的二手房，也许户型很刚需，但是价格很不刚需，同样是不好卖的。

而改善性需求呢？对不起，跟投资性需求一样，他们也在调控中退却了，所以90㎡以上的中大户型成交占比是全线萎缩的。仔细分析，你会发现，如今的政策环境，对于改善性需求确实不那么友好。首先是贷款，现在是“认房又认贷”，多数刚需在买第一套房的时候因为资金不足都会选择贷款，按照现在的政策，按照是否还清贷款和购买物业类型是否属于非普通住宅，首付将会提高到4-7成，利率上浮，而原来的政策是“认房不认贷”，只要首套房卖掉了，换房的时候就可以3成首付，享受首套房利率优惠。然后是限售，3.30之前购买的房子，只要有了不动产证，随时都可以出售。3.30之后，出证之后还要等2年才能卖，流动性变差。在目前这种经济形势下，你拿一个流动性强的住房换一个流动性差的住房，是需要勇气的。所以，不管是主动还是被动，改善性需求之中，今天选择观望的人群就会增多。

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一手住宅市场：三房是起步，四房刚刚好

一手住宅市场则又是另外一番图景。按照和二手住宅一样的统计口径，我们发现新政前90㎡以下的户型占比是33%，新政后是30.6%，下降了2.4个百分点。144㎡以上的非普通住宅新政前成交占比是9.2%，新政后是7.8%，下降了1.4个百分点。成交占比上升的是90-144㎡的中等户型，从57.8%上升到61.7%，增加了3.9个百分点。

来源：CRIC

因为中小户型和超大户型的成交占比都在减少，拉平了数据，所以从套均面积来看，去年以来广州一手住宅成交的套均面积并未出现二手住宅成交那样明显的下滑，但也呈现了缓慢下行的趋势。 

来源：CRIC

那么，同样的户型，为什么一手住宅市场90㎡以下的中小户型没有像二手住宅市场那样占比提升呢？这和一手楼盘的价格更高有关，更和今天广州楼市普遍的“双合同”有关。上述两个因素叠加之后，我们基本上可以判定，像二手住宅市场那些想买房的“特钢需求”，他们的预算是买不起一手住宅的。要知道，仅仅是因为“双合同”，广州楼市那些所谓的一手刚需盘，首套房的实际首付也要高达5-6成以上，如果是二套房，则是接近全款。而二手住宅没有“双合同”的烦恼，至少首付上要更实惠一些。

所以，今天继续买一手房的，其实都是楼市里资金实力相对好的那一批买家，他们在今天的限购、限贷背景下，不管是购买首套房，还是换房，最大的特征就是追求“一步到位”，因为下一次很有可能就买不起了。所以他们三房是起步，四房刚刚好，这正是目前广州一手住宅市场90-144㎡面积段的主流户型设计。至于144㎡以上的非普通住宅，对于还属于满足自住需求为主的他们价格预算还是奢侈了一点。

综上所述，不难看出，今天楼市的各种调控，也许政策的指向是“遏制房价上涨，抑制投资投机性需求”，但是即便是刚需和换房客这样的合理购房需求，同样无法独善其身，而这正是调控泥沙俱下的一面。

来源：克而瑞广州区域

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