大湾区天之骄子？成交+库存+土储揭秘，南沙没你想的那么火！

一纸粤港澳大湾区规划激起千层浪！

而这其中最受人瞩目的莫过于规划中对于各地定位、未来发展的解读。前几天克而瑞分析过，大湾区将来有哪些区域最有潜力（点击：粤港澳大湾区规划来袭！房价要暴涨？哪些区域有前景？），其中作为广州首屈一指的热门板块，南沙，向来自成焦点！

纲要中，广州的定位为国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心等，而南沙的定位也明确提出：打造粤港澳全面合作示范区，高水平对外开放门户、创新发展示范区、建设金融服务重要平台、优质生活圈。也就是说，广州建设“综合性门户城市”的职能，未来还是看南沙。

在此次“大湾区规划纲要”已经引起很多人关注的一点是，对广州的提及次数高于深圳，对南沙的提及次数也高于前海。强南沙、强广州趋势十分明显。

据克而瑞数据统计，2018年广州市一手住宅成交88446套，成交面积953.88万平，其中南沙成交套数12620套，成交面积130.24万平，占比全市14%，仅次于增城与黄埔。事实上，近几年来南沙区的成交量一直名列广州各区前茅，仅次于黄埔、增城、花都等区域。

那么在大湾区中扮演如此重要角色的南沙，真实的楼市情况如何？克而瑞将从南沙近年来的成交、库存、土储等方面，为你全面解读南沙楼市。

01南沙房价逐年上升，最高年增幅40%

克而瑞数据显示，自2014年以来，南沙的供应套数总体呈上升趋势，2018年供应套数15835套，比最低谷时的2016年供应的11017套多出了4818套，增幅达44%。而成交方面的情况则与供应情况相反，2016年是南沙区近五年供应的低谷，却是成交的高峰，时年成交15168套，比2014年低谷时成交的6673套，多出8495套，增幅达127%。

从供求情况来看，2014、2015年和2018年南沙区一手住宅均为供过于求。2014年，南沙区一手住宅供应量为14123套，而成交量却不及供应套数的一半，供求关系达到了近5年最悬殊的一年，供求比为2.07；到了2015年，供应量与2014近乎持平，但成交量环比激增98%，供求比回落到1.06；而2016-2017年，南沙区一手住宅已供不应求，2016年供求比为0.7，2017年由于受到市场影响，供求上升至0.85，这两年南沙区一手住宅已在消化库存；到了2018年，供求再次反转，供求比为1.27。

价格方面，从2014年到2018年中，南沙一手住宅成交均价逐渐攀升，从2014年的10477元/㎡到2017年的小高峰14693元/㎡，增幅达到40%。虽然南沙房价势头在2018年有所放缓，但均价依旧维持在1.4万/㎡。

02南沙去化周期达13.5个月

从成交情况可知，过去的2016、2017两年南沙区一手住宅呈供不应求的状态，一直在消化库存，到了2018年供求比反转，而如今粤港澳大湾区规划出台，强广州、强南沙趋势明显，南沙红利当前，可卖的货量还有多少？还能卖多久？

克而瑞数据显示，按去化率12个月计算，2019年1月南沙区一手住宅存量为145万平，共12402套，去化周期为13.5个月。

从库存套数来看，南沙区一手住宅的存量不算紧张，12402套，排在全市的第四位，紧跟在增城区、花都区和荔湾区之后。从去化周期来看，南沙区一手住宅还可以卖13.5个月，远高于黄埔、增城和天河等地，南沙市场并没有那么“火”。

而从近1年南沙区的库存量来看，一手住宅的货量一直在补充、消化的相互交替中波动增加，整体库存趋势逐渐增长，从2018年3月开始为近1年最低位，库存仅有8821套，去化周期10.3个月；到了2018年10月，南沙的库存量达到了一个峰值，12661套的货量，还可以卖14.1个月，随后几个月库存均在1.1-1.2万套之间波动，去化周期也在12.9个月-14.2个月之间。

03土地储备充足，近2年成交宅地建面达295万平

克而瑞数据显示，南沙区从那2017年以来共成交宅地（纯宅地+商住地）共17宗，其中纯宅地有11宗，商住地有6宗。已建成项目的地块共有6宗，建成的项目分别为方圆合景南沙水恋、万科海上明月、碧桂园玺悦、时代香海彼岸（广州）、美的云筑和中海熙园。其中除中海熙园外，其余楼盘均已投入市场。

从这两年拿地的房企来看，中铁建、越秀、金科等房企在南沙拿地积极，均收获了2宗及以上地块，除此之外，绿城、华润、中海、美的、时代、万科、碧桂园、珠江、方圆、合景等房企也纷纷出手，各有收获。这17宗宅地的总建面为294.99万平米，换句话说，未来两年南沙区的新盘新货基本就集中在这294.99万平米宅地里了，假如全部用来做住宅，每套住宅按100平米算，有高达2.9万套货量可售，货量非常充足！

04南沙区在售项目普遍已是2字头

最后，还是最关心的肯定是价格，现在南沙区还有哪些一手住宅项目在售？价格怎么样？附上南沙各板块在售项目一览，从中可看得出，南沙的房价普遍已经在2万+，当然也有不少1万+的项目，比较集中于金洲板块。而售价突破3字头的楼盘也有，不过不多且大部分是别墅。

来源：克而瑞广州区域

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