吸金28.5亿！6月土拍首战收兵！佳兆业、金茂进驻灵山岛尖

6月广州土拍首战告捷。

今日，广州公共资源交易中心出让2宗国有建设用地使用权，最终佳兆业拿下2019NJY-4地块，成交总价148453万元+25%自持，扣除人才公寓后配建成交楼面价为16872元/㎡+25%自持，溢价率34%。

金茂夺得2019NJY-5地块，成交总价136990万元+15%自持，扣除人才公寓配建成交楼面价为16887元/㎡+15%自持，溢价率38%。两宗地合共成交金额28.5亿元。

注：本文扣除配建楼面价算法为（成交地价-配建面积*回购均价）/（总建面-配建面积）

两宗地块均位于明珠湾起步区灵山岛尖。其中NJY-4地块体量较大些，由三块地块组成（C1-11-10、C1-13-01（1）（2）），NJY-5（C1-16-10）地块则紧邻NJY-4地块，位于C1-13-01的南方。

两宗地块采用“最高限价+竞企业自持计容建面比例”的竞拍方式。其中的2019NJY-4地块还未开始限时竞拍，在4日就已经报到最高限价，转竞自持。2019NJY-5地块在4日虽未转竞自持，但也已拍到最高限价。据悉，两宗地块均吸引了超二十家房企参拍，抢手程度可见一斑。

这两宗地块为何如此受欢迎？我们先来看他们的“基础面板”。

2019NJY-4地块出让面积47626㎡，综合容积率2.0，最大总计容建面94960㎡，地块起价110500万元，楼面起价11636元/㎡，最高限价148453万元，上限楼面价15633元/㎡。扣除人才公寓配建后，楼面价为16872元/㎡。

2019NJY-5地块为商住用地，出让面积24945㎡，最大容积率3.5，最大总计容建面87307㎡，地块起价99200万元，楼面起价11362元/㎡，最高限价136990万元，上限楼面价15691元/㎡。扣除人才公寓配建后，楼面价为16887元/㎡。

再来看看他们的出让条件。

出让条件中，两宗地块均需采用装配式建筑，并且分别需要配建8800平与7800平的人才公寓，由南沙开发区管委会指定单位按3500元/平方米的价格回购。

除此之外，两幅地块均存在分区控高，且对商业物业形态及排布方式有强制要求。

2019NJY-4

控高：

滨水两侧控高分别为12米、40米；两侧地块内部控高分别为80米、36米；

商业设置：

庙南路两侧设置连续度不小于70%的骑楼；

规划纵一涌设置连续度不小于50% 商业裙房，点式布局

架空层：

住宅首层设架空层；净高不小于3.6米

有盖顶步行空间：

规划纵一涌设置有盖顶步行空间，采用骑楼、挑檐、独立连廊形式

2019NJY-5

控高：

滨水两侧控高分别为12米、20米，内部住宅在满足限高120米的前提下，不得低于100米；

商业设置：

庙南路侧设置连续度不小于70%的骑楼；

规划纵一涌设置连续度不小于50% 商业裙房；规划横一涌设置连续度不小于70%商业裙楼，裙楼点式布局

架空层：

住宅首层设架空层；净高不小于3.6米

有盖顶步行空间：

规划纵一涌设置有盖顶步行空间，采用骑楼、挑檐、独立连廊形式

西南角预留地铁站点接入口

条件设置如此多，但这两宗地仍然炙手可热，归根到底还是因其区位条件好。

两宗地块北部紧挨江灵北路，距蕉门水道旁休闲带步行仅需2分钟，地块之间为庙南路所隔，再往北是南沙体育中心；西面隔着规划纵二涌，再往西为待开发的居住用地；地块南侧隔着规划横一涌，再往南的地块分别由越秀、绿城、金科、华润、南投等房企分食；东面隔着规划纵一涌，旁边是待出让的商业地块，再往东是中国交建、南沙城投中心、明珠湾规划展览馆等。

地块之间内部平整，道路完善，其中2019NJY-4地块内部以滩涂及工地住房为主，2019NJY-5目前以杂草、滩涂为主。

地块四至图

地块所在的灵山岛尖，位于南沙明珠湾板块。而明珠湾板块作为南沙自贸区七大片区之一，是南沙发展的重中之重，未来将打造成为金融商务发展示范区，被称为“南沙珠江新城”。

不久前，南沙明珠湾总部基地集中开工，6大项目，总投资达134亿元，包括越秀国际金融中心、省交通集团智汇晶谷、中金岭南国际贸易中心、国际风险投资中心、南沙国际贸易中心和星河总部2.0项目等，让明珠湾板块离成为南沙版“珠江新城”更近一步。

不仅如此，交通方面，明珠湾板块也毫不逊色。目前明珠湾板块路网丰富，轨道方面有地铁4号线南延段穿过，到珠江新城只需60分钟，涵盖广隆站、大涌站；在建地铁18号线及22号线，将于2022年完工。

作为南沙的新兴板块，自然备受各方房企的青睐。根据克而瑞数据显示，自2017年至今，灵山岛尖已出让14宗，累计建面134.5万㎡商住商服用地。已有包括越秀、中交、金科、华润和绿城等多个知名房企进驻。成交楼面价主要在在12000-14000元/平米左右，大部分项目预期在2020年上半年入市。

2017年至今灵山岛尖出让商服商住用地一览

2018年以来明珠湾板块重点成交商住地

并且根据《广州市2019年建设用地供应计划》，今年南沙将出让24块居住及商住地，其中有9块位于明珠湾的灵山岛尖，并且南沙今年的供地计划出让多宗“超10万㎡”以上巨无霸地块，其中包括灵山岛尖地块。

目前灵山岛尖周边暂未有一手项目在售，唯一在售的是商业项目中交汇通中心，目前在售建面106-365平写字楼产品及商铺。

灵山岛尖虽无一手项目在售，不过按规定开发商在拿地的2年内必须进行开工建设，而此前灵山岛尖已经是南沙的供地大户，这也就意味着，未来2-3年，其住宅市场将趋于活跃，周边优质住宅项目如金茂湾等将进入存量房市场。而近年出让地包括南沙体育馆周边地块亦将进入一手销售阶段，这个新开辟的板块，将凭借自身的环境优势，成为南沙楼市的下一个主场。

来源：克而瑞广州区域

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