暴击！湾区多城降价！平均去化率仅38%，唯有莞深表现最佳…

在“金九”爽约、成交降温的背景下，十一楼市备受大家关注。

为了“抢秋收”，黄金周期间不少房企接连推出全国性让利促销活动，低首付、全民营销、团购折扣等促销噱头屡见不鲜，肇庆个别楼盘甚至以接近5折销售。

然而长假归来之后，“十一楼市成交腰斩”、“十一火力不足”等内容开始狂刷存在感，市场唱衰声一片，湾区楼市又是否一如网签数据所示的那般红火呢？

与稍显滞后的网签数据相比，来自市场一线的数据更能告诉大家答案：

从开盘认购情况来看，今年十一湾区楼市去化平平，整体市场持续走弱。

据克而瑞数据监测，湾区8市认购量、去化率均不敌去年同期，认购量仅4580套，整体去化率更是低至38%，降价跑量之下楼市表现难达预期。

湾区各城市场显著分化，其中深圳延续了此前的销售热度，整体去化高达51%，毗邻深圳的东莞亦是热度不减，不过广州、佛山、江门等城市转冷趋势明显，去化持续走低。

开局低迷，2019年的“银十”还能圆满收官吗？先别急，我们来看看每个城市的具体情况。

广 州 市

十一期间，广州楼市楼市营销大战如火如荼。

据克而瑞数据监测，十一期间全市14个项目开盘加推，在楼市降价的力度和范围增加的情况下，广州一手住宅认购量仅827套，平均去化率达37%。

受B字头、R字头等楼盘降价维权影响，为防止业主维权，十一期间广州多个楼盘借特价房、一口价、低首付等促销噱头以假乱真变相降价，但国庆客户出游影响下，市场表现较为冷清。

广州外围区域的降价力度进一步扩大，如黄埔实地常春藤特价房单套直减55万再额外95 折，购房送一年免月供，恒大山水郡推出商铺7折优惠，花都新力·琥珀园成交即送物业管理费及永久车位产权。

此外，也有少数楼盘选择整盘降价，降幅最大的云溪四季国庆加推售价15000元/㎡，较此前售价下降3000元/㎡，品秀星图、金地香山湖也较此前售价下降2000元/㎡。

深 圳 市

深圳，是大湾区楼市杀出一匹逆市黑马。

在“经济特区”+“先行示范区”的“双区”驱动下，深圳楼市市场供应量表现亮眼，在十一前夕，就有不少楼盘提前抢跑，使出各种花式手段造势蓄客。

十一期间，深圳仅有5盘入市，营销活动也较中秋假期明显减少，仅两大旧盘推出特惠房源促销，最高总价优惠达16万元。

 在“双区”利好下，近期深圳出现大量外地资金跑步入场，部分甚至通过假结婚等方式获得购房资金为求尽快获得购房机会。

不仅境内人士看好深圳巨大发展前景，境外港交所上市的REITs领展房产基金以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心。

“8.18”后深圳得到中央大力支持先行示范区，建设目标对比全球标杆城市，这就给更多购房者增添长期持有深圳信心，近期深圳楼市逆势量价齐涨也就不足为奇了。

佛 山 市

作为湾区楼市主力之一，佛山的“降价潮”来得尤为凶猛。

十一期间，佛山全市约有22个楼盘加推，大多以少量自然加推为主，但市场反响平平，整体去化率仅为32%，较去年同期下跌九个点。

为刺激成交，佛山多数楼盘开始加入降价走量行列，单价优惠幅度在2000元/㎡以内居多，其中个别楼盘特惠单位优惠力度较大，如怡翠尊堤直降22万/套、恒大郦湖城直降14-25万/套。

不过，更多楼盘则以一口价、特价单位等噱头吸引客户来访，还有品牌房企推出限时折上折、成交送家电、管理费减免等五花八门的促销活动。

据不完全统计，今年国庆假期期间，在佛山五区250个重点项目之间，共有58个项目推出国庆特价或一口价房源，降价范围之广由此也可见一斑。

在淡市环境下，佛山整体市场处于供过于求的态势中，品牌房企为完成全年目标冲刺，将会更加积极，通过以价换量的方式以求实现加速去化，进行突围营销。

惠 州 市

大手笔加推之下，惠州去化依旧寥寥。

十一期间，惠州各房企积极推售抢占市场份额，全市约有14个楼盘集中加推，共计推出3039套房源，推货量同比大增六成，但整体去化仅约三成。

据不完全统计，十一期间惠州有24个楼盘将楼层、朝向较次的单位进行特价促销处理，较多项目折扣力度在300-800元/㎡之间，仅个别项目优惠力度较大，如金辉优步学府降幅达2000元/㎡。

值得一提的是，在实行价格差异化背景下，热点区域大亚湾和惠城个别项目价格出现上涨，如世纪金湖花园、金地天润自在城、大中华幸福城开盘涨幅均在1000元/㎡以上。

而时临惠州商品房预售价格监制满三周年的特殊节点，近期关于“惠州要放开限价”“惠州房价要上涨”等话题热度也尘嚣甚上。

对此，市住建局相关负责人表示，目前从国家到省都没有放松，惠州也不会放松，文件时限到期后我市会继续出台调控政策的延续文件，中间不会出现政策空档期。

东 莞 市

紧跟深圳步伐的东莞，楼市也是一片向好。

在历史性的8月18日以后，东莞楼市多了很多外地客户，再加上今年十一期间大部分开发商“动真格”，刺激认购量有所上涨。

据不完全监测统计，国庆期间东莞有20个楼盘开展营销活动，且优惠多为“真刀真枪”，个别项目优惠幅度高达70万/套。

珠 海 市

珠海“银十”开局，也是一片秋意浓浓。

据克而瑞不完全统计，珠海十一期间有17多个项目推出特价房、低首付、一口价等营销活动吸引客户眼球，打折力度多在10-20万/套左右。

亦有个别项目优惠力度令人瞠目，如灏怡财富中心推出5套特价房，最高总价减免83万元；华发绿洋湾推出8套一口价单位，总价降幅约20-60万元等。

综合来看，珠海促销优惠以货尾小幅降价让利为主，让利极高的优惠房源多集中中低层楼层，也不排除是开发商借势清除积压房源的可能。

江 门 市

在大湾区的版图中，江门一向低调。

十一期间，江门三区一市（仅含蓬江、江海、新会、鹤山）共5盘开盘，整体去化仍处低位，接近4成，较今年来看属于不错成绩。

此外，为降价跑量，江门已有多个楼盘出现1000-2000元/㎡的降价现象，这个金额在大湾区看起来没什么，但是江门新房均价本就只有7000+元/㎡，降完价约等于回到2年前。

除了直接降价，不少楼盘还推出送空调、送车位，甚至精装修改毛坯卖等方式，降低门槛来吸引购房者，可见房企卖房回款的决心。

中 山 市

为了抢收业绩，中山十月的优惠加码，全市房价进入下行。

据克而瑞不完全统计，十一期间共18个项目加推，认购量达677套，在全市促销潮的刺激下平均去化达46%，去化表现较佳。

中山热销楼盘海报

中山楼市特价单位多主要集中在主城区和火炬开发区，让利幅度多集中在500-1000元/㎡，也有个别豪宅盘让利高达3500-5000元/㎡。

值得一提的是，即便十一假期已过，仍有不少楼盘推出国庆返场优惠，其中，城区最低10800元/㎡起；镇区有项目6888元/㎡起卖，与平时价格低近3000元/㎡......一波促销活动持续霸屏，目前“以价换量”已成主流。

肇 庆 市

在湾区楼市中，肇庆“降价潮”最为来势汹汹。

回顾整个十一假期，肇庆至少47个楼盘有活动，还包括君安·现代城、康桥天阶、新城·金樾公馆等全新盘。

相比其他城市，肇庆远离湾区核心城市，再加上肇庆本身的基础建设和工资水平却没有跟上如此大幅度的增长趋势，当投资热情逐渐消退，业内开始质疑高房价中的水分。

受整体楼市下行影响，肇庆各区楼市或多或少呈现出降价态势，甚至有个别楼盘甚至以接近5折销售，也引发前期业主与地方相关部门的强烈关注。

一时的潮涨终要退去，目前大湾区外围市场极为冷清，预计肇庆这种大幅降价情况不但会持续，而且很可能扩散到周边的其他楼盘。

纵览整个湾区楼市，各城“价格战”已经陆续打响，房企加大促销力度收割市场，除了常规折扣以及特惠房以外，首付分期优惠明显增多。

目前来看，在业绩压力下，不少房企都给出了诚意满满的优惠，但收效甚微，在限购、限贷的影响下，购房者仍持观望态度。

来源：克而瑞广州区域

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