2字头市桥南！2021房价洼地？规划3.85万人，福涌村旧改方案公布！

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

今天7月30日，广州市番禺区人民政府沙湾街道办事处对番禺区沙湾街福涌村城市更新单元详细规划（BC0202、BC0801、BC0802规划管理单元）的控制性规划调整做出批前公示。

小编从公告得知，沙湾镇福涌村项目位于沙湾街东北部、毗邻沙湾古镇核心区北侧；地图显示，本次项目控规范围北至市桥水道、南至青萝路、西至滴水岩森林公园、东至现状山体，合计总用地面积125.42公顷。

01

本次公告对福涌村的用地布局、建筑高度以及市政设施、道路交通等方面进行调整优化，其中，居住属性的用地面积约32.37公顷，较现行控规减少2.6公顷；商业服务业设施用地面积增加至12.67公顷、绿地与广场用地面积约19.83公顷。

同时，克而瑞由公告获悉，本次规划提出改造范围内总建筑面积196.44万平方米，规划区毛容积率1.57。值得注意的是，规划居住用地建筑密度28%，绿地率35%；规划商业商务用地建筑密度40%、70%，绿地率35%、10%；规划居住人口高达3.85万人。

其中，考虑到沙湾古镇，住宅项目的建筑控高在60-100米，商业商务项目的控高在25-120米。

另外，改造范围内的公服市政设施合计22.68万平方米，共158处，包括中学、小学、幼儿园、三级医院等独立占地设施38处，以及邮政局等非独立占地设施120处。

明显的是，从其规划配置的市政设施看，未来福涌村项目建设完成，足以实现自给自足，并且目前缺乏的各项公共资源也逐一到位，很大程度上提升了福涌村的片区价值。

福涌村城市更新效果图

02

值得一提的是，福涌村被列入了番禺区“十四五”时期城市更新改造重点项目。

按照番禺十四五规划要求，沙湾片区重点发展珠宝产业与古镇开发结合，融合珠宝设计、展销、文化展示、人才培训、检测鉴定、古镇旅游、民俗旅游，打造以珠宝产业和旅游为主的特色产业，预计年产值50亿。而福涌村，恰恰位于沙湾“瑰宝小镇”范围内，未来这里将打造珠宝小镇。

加之根据2020年11月获得市政府批复的《广州市城市轨道交通线网规划方案》(2018-2035年)，规划中的广州高速地铁17号线，线路经过番禺区延伸至佛山顺德，预计在沙湾南、沙湾设立两个站台，有望实现公共出行的交通利好。

作为市桥南板块首个确认合作主体的福涌村，其率先在2018年10月公布改造基础数据成果，紧接着在2019年2月发布招商公告并在同年3月，同意确认签约时代中国为该村改造项目的合作开发企业。

克而瑞监测到，在今年因福涌村基础数据调查范围调整，需对原基础数据调查成果进行更新和修正，在2月26日发布了数据成果补充通知。

截至发稿时间，统计到市桥南启动旧改意愿的总计8村，除福涌村外，已有房企介入的有3村，分别为南郊村、蚬涌村和陈涌村，剩余4村旧改进度较为缓慢。

图片来源：克而瑞2021年广州区域三旧改造专题

03

位于市桥南板块，福涌村的地理位置更偏向于板块的西片区，坐拥沙湾古镇和滴水岩森林公园等自然资源，却与东片区的繁华成熟形成强烈对比。

仅西环路一路之隔，东西两片区“一面贫、一面富”。

图片来源：CRIC湾区投策系统

据监测，福涌村周边多为工业区，塑料、机械厂区，现状建筑布局较为散乱。

与之对比的另一侧，由于早期开发目前生活氛围较浓厚，虽附近无大型商业和综合医院，但遍布大大小小的商铺超市足以补充日常采购，除现有的社区诊所外，2km外坐落了广州市番禺中心医院，医疗教育资源尚且充足。

克而瑞数据显示，福涌村旧改项目所在的市桥南西片区，是“空白画纸”，截至发稿时间，尚未开发商品住宅项目；而东片区、西环路的另一侧住宅项目琳琅满目，据不完全统计约43个项目均匀分布，以二手的次新房资源居多，目前在售的一手仅有昊龙花园北区、敏捷富瑞公馆（公寓项目）两个。

04

当然，市桥南板块一手项目供应有限且数量少，主要是由于土市供应不足，克而瑞数据显示，自2019年起，在番禺区宅地成交15宗里头，市桥南板块仅有1宗宅地成交，仅高于洛溪大石板块0宗，排在番禺区倒数。

换而言之，本次福涌村旧改方案的出现，将对市桥南暗淡已久的楼市抛出“彩蛋”，一经发布，意向番禺置业的购房者或许将目光转移到这里。

未来项目入市，或备受市场期待，毕竟随着片区规划方案的公示通过，板块楼市有望迎来一批有实力的买家。

很简单，作为广州稀缺的房价洼地之一，市桥南目前新房均价尚在2字头徘徊，对于目前广州全市均价近3.3万元一平来说，该板块确实有潜力。

克而瑞数据显示，截至7月中旬，市桥南2021年的新房均价为29412元/㎡，较2017年的新房成交均价16887元/㎡，房价涨幅还是不小。

而早两年，身处热火朝天的番禺区，市桥南楼市却“不温不火”，主要是由于板块发展进度搁浅且在售的新房库存选择有限（5年间仅2018年有1294套新房供应）。

如今，在高速地铁17号线、景观大道等交通规划，外加旧改项目推动，市桥南或将给广州楼市制造惊喜，让我们一同拭目以待！

文章来源：克而瑞广佛区域

往期回顾

01

02

03

04

05

克而瑞，品牌诞生于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，信息覆盖395个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、场景化大屏、栅格地图系统、城市租售系统，投管云、资管云、CAIC数据系统等，为大量房企提供了决策依据