去化周期低至1.9个月！第三轮土拍能否解渴黄埔楼市？
代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
还有半个月，广州即将迎来年内最后一场集中土拍。回顾早已落幕的前两轮土拍，黄埔绝对算得上大热门！
在今年首场集中土拍中，黄埔3宗地块触顶摇号，最高溢价率达45%；在9月底的第二轮土拍中，黄陂班岭村地块尽管限制条件颇多，甚至被死死控住未来房价，但仍吸引6家房企报名。
能够成为房企“必争之地”，归根结底，还是黄埔有足够的魅力和吸引力。
从地理位置上看，黄埔本身就极具优势。
作为广州中心六区之一，黄埔承载着天河外溢的人口和经济红利，且在粤港澳大湾区的发展大势上，处在核心位置的黄埔重要性更是不言而喻。
在前段时间公布的广州11区前三季度GDP中，黄埔以2925.74亿位列第一梯队，仅次于隔壁“高富帅”天河。
GDP足以反映当下黄埔的发展之红火，与此同时被誉为“人才收割机”的黄埔，未来还将更上一层楼。
据统计，2020年广州净增50万人口，其中有1/3流入黄埔，这里面大多是高学历、高质素、高品质的年轻人。而这里提到的1/3人口指的仅仅是常住人口，实际上流动人口数据会更加庞大。此前的七普数据也反映出，十年间黄埔人口从83.16万人猛涨至126.44万人，暴涨5成，人口日渐庞大之余，也更为年轻化。
在人才即“人财”的时代，黄埔近几年利好加身一路开挂，渐渐褪去落后的工业区形象，实现华丽转身！
自2019年人才政策出台以后，黄埔楼市便一路突破！
一路飙涨的房价便足以说明这一点，克而瑞统计到，2019年黄埔均价2.7万/平，如今已飙升至3.7万/平，短短两年，一平涨一万，相当生猛！不过即使是价格飞涨，新房稀缺的黄埔市场尤其是知识城片区，依旧是一房难求。
从黄埔楼市的火热程度也不难看出，不管是开发商还是购房者，都对黄埔楼市抱有极大信心。
不过楼市的过度疯狂也容易招致“打压”。今年以来，广州楼市频繁遭锤，对黄埔来说，最大的锤莫过于8月初突然收紧人才政策，彻底关上黄埔“放松限购”的大门。
但尽管上车难度增大，黄埔楼市今年前十月依然是交出了不错的成绩单！
克而瑞统计到，今年前十月，黄埔网签新房共计12775套，位列全市第三，总成交金额518亿，稳坐全市第一把交椅！
细化到每个板块，科学城板块最为“争气”，在去年10月至今年10月间完成7774套新房网签，超越增城的新塘、永宁板块成为TOP1。此外，知识城板块也不负所望，以6000多套新房成交量跻身全市TOP4.
楼市火旺，让货量本就不多的黄埔更加“雪上加霜”，目前全区库存新房不足一万套，去化周期仅剩5.9个月，为全市最缺货的区域。
但是不必担心，在接下来的第三轮集中供地，黄埔共计推出三宗地块，黄埔楼市即将注入新鲜血液！
在广州第三轮集中供地中，黄埔区共计推出3宗地块，总出让面积21.13万方，总建筑面积70.36万方（占17宗地总建面的23.7%），总起价135.5亿元（占17宗地总起价31.2%）。
3宗地块中有2宗相邻地块位于长岭居板块，另外1宗位于科学城板块，均采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高自持商品住房建筑面积比例50%。此外，地块均限销售对象（首套住房购房家庭或个人购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%）。
土地用途：二类居住用地（R2）
宗地面积：46927㎡
计算容积率建筑面积：≤150166.4
挂牌起始价：360400万元
起拍楼板价：24000元/㎡
最高限制地价：409563万元
最高限制楼板价：27274元/㎡
容积率：≤3.2
限时竞价开始时间：2021-12-02 12:00:00
是否允许联合竞买：是
竞拍方式：竞地价+竞自持+摇号
地块位于黄埔区广汕公路以北、惠联路以东，所在位置为炙手可热的黄陂片区。
克而瑞监测到，地块周边三公里内有黄埔军校，黄陂小学、科学城小学、广州市第七中学等教育资源，但距离最近的黄埔小学离地块有约一公里。
此外，地块周边三公里范围内有华标峰湖御景、融创翔龙·廣府壹号、保利翔龙天汇等在售一手项目，均价在4.3-5.2万/㎡，大多数带装修。
在前两轮土拍中出尽风头的黄陂此次再卖地，且脱离了“限房价”束缚，这次能否“再续火爆经典”呢？让我们一起拭目以待！
土地用途：二类居住用地（R2）
宗地面积：116545㎡
计算容积率建筑面积：≤337751㎡
挂牌起始价：590387万元
起拍楼板价：17480元/㎡
最高限制地价：678945.05万元
最高限制楼板价：20102元/㎡
容积率：≤3.5
限时竞价开始时间：2021-12-02 12:00:00
是否允许联合竞买：是
竞拍方式：竞地价+竞自持+摇号
土地用途：二类居住用地（R2）
宗地面积：101640㎡
计算容积率建筑面积：≤215636㎡
挂牌起始价：404591万元
起拍楼板价：18763元/㎡
最高限制地价：465279.65万元
最高限制楼板价：21577元/㎡
容积率：≤3.5
限时竞价开始时间：2021-12-02 12:00:00
是否允许联合竞买：是
竞拍方式：竞地价+竞自持+摇号
其余两宗地块位于长岭居，且位置相邻。2宗地坐落于永顺大道以南、萝岭路以东。
地块直线距离地铁21号线长平站约1.6公里，同时距地块直线距离1公里处有黄埔有轨电车1号线羌洞站，但总的来说，站点都离地块较远。
不过，地块周边有永顺大道、京港澳高速等主干道，自驾便捷度优于公共交通。
地块周边教育资源较为突出，3公里内分布有长岭居小学、广铁一中铁英学校及北京师范大学广州实验学校等名校。与此同时，2宗地块共需配建2所幼儿园及1所九年一贯制学校，未来片区教育资源将进一步升级。
地块3公里内有一手方面有五矿壹云台、天健天玺、龙湖揽境等，均价在3.5-4.7万/㎡；二手房则有保利越秀岭南林语、奥园春晓及金融街融穗御府等，均价在1.2-2.3万/㎡。
板块内目前暂无大型商业中心，不过由于地块周边楼盘众多，生活氛围浓厚，依靠楼盘底商也可以满足日常所需。
值得一提的是，长岭居板块是目前黄埔区最为缺货的板块，截至10月底，长岭居板块一手住宅库存仅余379套，去化周期只剩1.9个月，真是岌岌可危！
若两宗地块顺利出让，将有望缓解长岭居板块即将“干涸”的局面。
文章来源：克而瑞广佛区域
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