别光看一手，二手才是王者！全市成交回暖，唯独南沙被抛弃……

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

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距离年终考核还有最后半个月，楼市加足火力不断冲刺。

冬日的广州，楼市却是暖意浓浓，在11月漂亮的新房网签数据出炉后，业内不少专家纷纷给出积极性预测，预判年末行情很可能翘尾。

而被一手光环强势掩盖住的二手市场，其实也洋溢着积极乐观的氛围。

二手市占率53%
比新房更受青睐

万万没想到，二手房竟然“反杀”了！

回顾今年以来处处被针对的广州二手市场，只能用“惨淡”二字形容：

由4月份“增值税2改5”开始，次月二手成交大跳水；

8月参考价出台后，次月二手市场直接降至冰点；

年底广州各区新房卷成皮带，二手市场被强势碾压......

如此艰难的大环境下，小编却惊奇发现：今年为止，二手房市占率仍然高于新房！

克而瑞统计到，今年前11月，广州一共网签住宅（含一、二手）20.3万套，其中二手房占了10.8套，成交面积979.4万㎡，总揽金3134.8亿，市占率53%！

回顾近三年数据，不难看出二手的市占率是在逐年攀升的。

去年广州二手市占率达到54%，从目前的成绩来看，二手市占率微降，但仍超过一手市场。更何况，今年对二手来说简直是“水逆”之年，能拿出这样能打的成绩已经相当能打了。

此外，克而瑞留意到，二手房之所以能“反杀”，主要是8月之前的二手成交量均超过一手房，此外，年内有4个月成交量过万套。

十区二手市场回暖
南沙跌跌不休

接下来，我们看看各区今年及去年同期1-11月的二手成交情况。

从结果来看，全市11区成交量涨跌互现，今年二手成交好于去年同期的有海珠、荔湾、越秀这三个新房供应紧缺的老三区，外围区则有二手市场处于起步阶段的从化和南沙。

不过在今年先高后低的成交走势下，近期广州各区无一幸免出现连跌。但是看11月的成交情况，广州有10区已经止跌回升了，唯一落单的只有南沙。

神奇的是，这样清冷的市场背景下，南沙前不久竟然还经历一场“魔幻”拍卖，南沙金茂湾一套170㎡的法拍房，历经185轮竞价，最终以总价614万元成交，折合单价约3.6万元/㎡（毛坯）。

图源：阿里拍卖

克而瑞监测到，这套法拍房所在的明珠湾板块11月一手网签均价为3.7万/㎡，这套法拍毛坯房能拍出3.6万/㎡的价格，主要还是楼盘素质够硬，加上明珠湾本身新房稀缺。

法拍房的火热属于个例，真实的南沙二手透心凉，11月二手房仅成交172套，连续两个月全市垫底，市场温度可以说降到冰点。

而南沙之所以在这场回暖大势下被抛弃，究其原因还是次新房太多了，满2不满5房源在进行二手交易时买家要多支付一笔增值税，加起来分分钟比一手房更贵。

再者，年底南沙降价潮席卷，目前除当红的明珠湾板块，其余板块11月新房成交均价都在2万+/㎡。

新房内卷，最受伤的还是二手房。

与此同时不少业主也坐不住了，纷纷降价。根据某二手房交易平台上的数据，南沙几个二手交投活跃的小区挂牌价都有所下调：

70-90㎡最抢手
50㎡小户型越来越香

看完区域成交，那么，广州二手房成交结构是怎样的呢？

克而瑞统计到，在广州二手市场成交结构中，最受客户青睐的是70-90㎡面积段户型，2021年前11月累计网签近3万套二手房单位，比去年同期（3.1万套）稍降，但同比2019年（1.9万套）上涨57.2%。

要注意的是，50㎡以下及200㎡以上面积段的二手房在今年前11月完成的成交量均已超过去年全年。

与2019年同期（5818套）相比，50㎡以下小户型成交量暴涨137%。

无独有偶，此前七普调查就曾显示“家庭规模小型化”趋势，一边是市场上的改善型需求越来越多，一边是日益崛起的单身购房大军，这样分化的趋势或许还会延续下去......

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文章来源：克而瑞广佛区域

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