代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
2021年，是粤港澳湾区广东九城携手并进的第三个年头！2021年，湾区九城市场整体发展如何呢？各城市的土地市场、房地产市场以及房企销售排位又是怎样的表现呢？《克而瑞·粤港澳大湾区房地产市场2021年年报》囊括了宏观经济与政策环境、湾区土地市场整体表现、湾区房地产市场整体表现、各城市房地产市场概览以及湾区市场展望；共五大内容，全方位解读了湾区九城综合市场，让我们一起来看下吧。劲爆再现！上周推出了8.88元促销价广州年报、佛山年报，赢得不少粉丝关注和购买；在此基础上，克而瑞再上架全新活动，湾区2021年报！购买获取方式：关注公众号，输入【客服】获得微信二维码，添加客服好友，向客服购买2021湾区九城年报！（客服在线时间：周一至周五8:30-18:00）
也可直接添加微信号（fangjia_dp）；活动永久有效！上半年政策收紧，融资三道红线要求企业降负债去杠杆，并加强贷款集中管理、购房资金监管，市场预期快速下降；下半年政策及时纠偏，通过缩短放贷周期、降低利率、合理发放开发贷款，力保房地产市场平稳发展。
克而瑞数据统计，2021年全国经营性用地年度总成交建筑面积为224310万㎡，环比大幅下滑23%；2月出台“两集中”供地新政，土地市场供应端发生巨大变革，全年经营性用地成交规模较去年收窄明显。
首轮集中拍地潮多个城市表现火爆，长三角热点区域市场热度明显较高；二轮土拍规则升级，竞拍条件严苛，进一步加剧市场观望情绪，房企拿地信心不足，土拍市场表现淡静；三轮广州、深圳、南京等城市放宽竞拍门槛，但土拍降温仍在延续；在土地供给端改革、热点城市调控收紧及“三道红线”政策下房企融资渠道收紧情况下，预期2022年房企拿地态度谨慎不变，土地市场热度难有明显回暖，市场热度将维持低位。
另外，全年土地溢价率为11.1%呈低位运行，环比2020年下调3.3个百分点，受土拍限价范围蔓延等因素影响，土地市场总体降温；虽1-4月份土地市场热度持续上升，但随着调控收紧进一步下沉，热点城市严格控溢价并加强对地价、房价的管控，溢价率自4月起保持持续回落的状态，下半年溢价率下降尤为明显，市场热度得到有效控制。2021年全国房地产市场调控越发趋严，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面精准把控全国房地产市场，针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。
克而瑞数据显示，2021年粤港澳大湾区供需两端均出现大幅回落，合计：供应8721万㎡经营性用地，其中广州为供地大户，供应2687万㎡；成交6881万㎡，成功出让594宗经营性用地！
上半年房企拿地热情高涨，广州、东莞、佛山等热门城市优质地块引来房企积极抢收，全年成交楼板价突破8500元/㎡创近年新高；但受房地产行业大环境下行、市场调控政策不断深入及房企融资难等因素影响，下半年房企拿地热情显著下降，土地市场整体热度降低，成交同比降低24%。
◆ 成交结构方面，商住用地仍是土地市场成交重心所在，合计占比50%，同比减少11个百分点；纯住宅用地、商办用地和综合性用地比重均有所提升，其中由于广州、中山积极引入产业，拉动湾区综合用地成交占比上升至13%。湾区九市2021年土拍市场总体降温，上半年得益于房企集中拿地，以及广州首轮集中供地潮开发商表现积极，平均溢价率高达15%，下半年市场热度大幅降低叠加土拍限地价，整体平均溢价率下降至6%；
从流拍率来看，上半年平均流拍率11%，下半年湾区城市土地频频流拍/撤牌，平均流拍率大幅走高至24%。
◆ 供应方面，2021年湾区九市中，深圳、中山受2020年成交土地集中入市影响，供应同比上升，其他城市供应均同比有所下滑；
◆ 成交方面，广州、佛山居第一梯队，市场容量仍保持在1000万方以上，但受大环境下行及短期贷款限外政策影响，佛山市承接广州外溢客户减少，成交量同比下跌约13%；东莞、惠州市在限购升级等政策调控下，市场热度下降，成交量同比下降30%以上，惠州市全年容量跌破千万方。珠海市在琴澳合作区规划利好下，成交量同比上涨达48%。◆ 价格方面，核心城市热度上升，广深佛莞四市成交均价同比上涨超10%；中山市在翠亨新区项目入市带动下，成交均价达15285元/㎡，同比上涨11%；肇庆市近年来市场遇冷，投资客锐减，多盘打折低价促销，成交均价持续下跌至6303元/㎡ 。
数据来源：CRIC监测不完全统计
市场监测到，上半年湾区九城楼市火热，湾区九市开盘去化平均值达49%，其中深莞珠中四市平均去化率均超50%；
随着调控政策收紧，调控效果在下半年逐渐显现，九市开盘去化平均值下跌至33%，深圳降温明显，开盘去化从90%以上高位回落至40%左右。
东莞近五年涉住用地供应逐年增多，2021年突破800万方，同比增加30%，包括多宗城市更新性质地块单一主体挂牌招商，分布塘厦、寮步、凤岗、麻涌、东城、大岭山等板块。
成交亦随着供应逐年增多，而成交楼板价波动式下滑，全年在多宗大体量旧改地块底价成交影响下跌至低位。【东莞-商品住宅】
◆ 东莞2021年1月楼市延续2020年热度，供求活跃，并呈现供不应求态势；2月以来，东莞楼市调控层层加码，从延长社保、提高首付、堵死假离婚、延长热点楼盘限售期限、定价较高项目暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案等方面进行调控，加重市场观望情绪，供求量价回归理性，全年月均成交仅为38万㎡，为近五年新低。虽11月加大供应冲刺年终，但成交量主要受网签系统升级影响，跌至全年最低！◆ 而成交均价受中海松湖林语等高价个盘带动，升至历史新高，突破3.3万元/㎡。全年均价为2.85万元/㎡，同比上涨14%，在限价从严下，涨幅有所放缓。
◆ 从区域来看，各区成交均不如去年水平，且降幅多在3-6成，市场降温明显。享交通和规划利好的松山湖和滨海片区为主要成交支撑，成交规模均超100万方，分别占比32%和22%。克而瑞监测到，2021年在上半年年频繁的政策调控下，下半年一二级市场趋冷，整体去化放缓，部分城市去化周期超18个月，去化压力较大；2022年预期调控政策宽松可能性较小，市场信心恢复较慢，但随着企业融资环境边际放松、个人贷款提速，湾区整体市场供应将趋稳，维持在7000万方左右。并且随着大环境下行，城市分化明显，核心城市广深莞珠等城市供应持平或上升；外围肇庆、惠州、江门等市供应下降。湾区九城供应预判图略...
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文章来源：克而瑞广佛区域
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