2021克而瑞广州年报出炉！史上首次全年均价3.3万元/㎡
代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
坚韧砺行！2021年克而瑞广州房地产市场年报，新鲜出炉！
依托于中国房地产住宅信息服务平台（CRIC克而瑞独家数据库），从政策及规划、土地市场、商品房市场、房企/项目排行、总结及预判五大方面，环环紧扣广州年度市场作核心数据解读！
01
政策及规划
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摘要：2021年调控大年，地市、一二手、信贷端强压
克而瑞市场监测到，2021年政策从紧到稳，二三季度调控“组合拳”出台，包括多区人才政策收紧、增值税“2变5”、加强新房备案价指导及发布二手房交易参考价等，四季度调控措施减少，信贷环境转好，签约速度加快。
不过，全年1-12月，广州市和区先后出台了41次监管调控政策（含土地、房贷资金、交易、旧改、建工、人才方向），换而言平均每月有3-4个出台；整体来看，上一年调控高压，市场冷热交织，新房库存规模急速上升。
02
土地市场
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摘要：集中供地促使土拍风向突变，国企“兜底”稳定基本盘
2.1 整体概况
2.2 涉宅用地概况
近5年广州涉宅用地供应端持续放量，本年度供应规模再创新高至2232万㎡。
“两集中”政策出台后广州随之迎来三轮涉宅地集中出让，3月、8月、11月均出现大规模土地供应，并带动次月成交量大幅上升，其中4月单月成交量冲高至824万㎡；
溢价率方面，受第二三轮土拍热度低迷影响，溢价率高位回落，带动年度整体溢价率环比小幅下降。
从区域上看，今年近郊及外围区域为涉宅用地供应主力区域，增城供应规模最大，其次为白云、番禺，天河、越秀无涉宅地挂出。
成交方面，全市6区成交量超百万方水平，其中增城以333万㎡成交面积领跑全市，黄埔、番禺和南沙受青睐度最高，溢价率均高于9%。
2.3 集中用地成交情况
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03
商品房市场
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摘要：一二手楼市由强转弱，房企各出奇招力促去化
3.1 商品住宅-年度表现
➢ 供应端：受“新取证单位备案价不高于上批次备案价下降3%”新政影响，三季度开始，项目单次取证量明显加大，支撑全年住宅供应量保持在近五年次高位。
➢ 成交端：上半年前半段延续之前强势表现，市场监管、人才、金融、限价、限签等政策逐步叠加，二季度末市场明显转冷；三季度市场持续下行，房企促销力度逐步加大，四季度金融端和限签政策放松，成交量翘尾，进而带动全年成交量创近五年新高。
➢ 价格端：限价政策下，个盘价格涨幅受限，三季度均价涨幅明显收窄，不过由于年末中心区高价项目抢开抢签影响，全年成交均价仍突破 3.3万元/㎡水平创新高。
3.2 商品住宅-月度表现
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3.3 商品住宅-库存去化
据统计，政策环境趋紧，房企销售压力增加，下半年新货供应加速，市场竞争压力加大，库存量创近五年新高，去化周期亦升至近5年次高位。
具体到各个行政区域：中心四区和黄埔区供求相对平衡，库存去化压力相对较小，白云和外围五区库存量充裕，市场竞争压力较大，去化相对缓慢。
备注：数据来源CRIC；数据统计口径包括普通住宅、别墅；
摘要：豪宅市场热度升势凌厉，优质资产备受追捧
3.4 商品住宅-豪宅市场
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3.5 推新去化
2021全年开盘表现跌宕起伏！
第一季度春节及小阳春旺季销情平稳运行，去化率普遍接近四成，5-6月限价细则明确，个别红盘集中入市带旺人气，三季度装修减配等现象频出，市场大范围遇冷，年底房企提高性价比拉动业绩，精装比例上浮，整体去化率翘尾收官。
3.6 增城区推新表现
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3.7 房企营销策略变化
据统计，限价政策落地后，项目涨价空间受限，不少房企采取减装配、不分楼层和朝向一口价销售策略，保障利润空间，执行项目多分布于外围、远郊。
（下图为部分营销策略监测情况）
3.8 二手房市场
信贷环境及政策端收紧使二手房成交量在下半年降至冰点，价格受到结构性影响走势仍然平稳；
花都、黄埔、番禺改善客户多依赖“卖一买一”置换，二手房交易参考价发布后业主心态转弱，让利成交增多。
3.9 公寓市场
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摘要：商办物业成交稳定，高性价比公寓获得客户认可
3.10 办公市场
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3.11 商业市场
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04
房企/项目排行
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摘要：
➢百亿军团席位扩容、广州房企TOP30规模增长，共谱新篇章
➢越秀、保利、万科深耕广州，位居第一梯队
➢亚运城、合生中央城、万科城市之光需求坚挺，中海观澜府受改善客追捧
广州榜单相关链接：16家全口径百亿！2021年度广州房企销售榜独家发布！
4.1 权益金额榜单
今年TOP20房企权益金额同比基本优于去年，入榜门槛均有所提高，市场集中度增强；越秀、保利业绩超300亿元。
4.2 流量金额榜单
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4.3 全口径金额榜单
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4.4 商品住宅成交排名
2021年广州住宅市场成交排名统计：（金额从高到低）亚运城、合生中央城需求坚挺，稳居累计榜单前二，年底黄埔万科城市之光加推并集中网签，累计业绩榜单上升至第三位；
海珠改善型中高端项目中海观澜府以78亿元业绩排名第四，同时第5-9位业绩处于50亿元左右区间，每个项目均有亮点，竞争胶着。
05
总结及预判
CRIC广佛区域
摘要：
➢政策端维稳概率较大，价格指导、住房信贷、人才限制或存边际放松机会
➢集中供地呼唤供给侧改革，土地供需结构将趋于合理
➢商品住宅供应量仍将高位运行，中心城区及外围核心板块依然值得关注
➢商办市场表现分化，优质物业投资保值属性受青睐
5.1 政策总结及预判
纵观上一年政策走势，2021年调控政策叠加，对房企、市场均带来了重大变化影响，下半年量价齐跌，部分调控效果超预期，2021年底信贷、限签均出现宽松迹象，在行业冷淡情绪持续蔓延情况下，2022年存在政策边际放松的机会。
克而瑞城市分析师智囊团预判：未来存在政策边际放松的机会，包括但不限于房企备案价或存在松动空间、信贷支持力度增大、人才购房政策优化等。
5.2 土地市场预判
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5.3 商品住宅区域量价总结及预判
对于2022年市场，克而瑞智囊团预判到，中心区、城郊核心板块表现相对理想，远郊、外围区域亦将有望止跌回稳。
➢ 天河、越秀由于在售项目较少，“客多货少”，市场承接力强，成交热度较好；海珠、荔湾2022年各有多个新盘入市解渴，购买力加速释放；白云内部供求表现分化，白云新城及云山一带价格相对坚挺，北部四镇市场培育仍然需要时间。
➢ 黄埔、番禺区域底子好、又有市区外溢需求，拥有地段、名校、地铁等核心资源的楼盘将持续保持热度，部分楼盘新一年备案价或有突破契机；南沙经历了2021年下半年的下行及价格拉锯之后，预计将重新走稳，重大利好板块有望走强；花都市场整体热度不高，受中心辐射不足，难有大的突破。
➢ 增城2021年下半年房企积极以价换量，2022仍是供应大区，政策环境转好后迎来喘息之机，跌幅收窄；从化偏居一隅，自成一派。
5.4 商办物业总结及预判
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以上内容节选自
《2021克而瑞广州房地产市场年报》
文章来源：克而瑞广佛区域
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