中规院住区所专栏：“十三五”时期城镇住房需求特征与趋势研究

　　本文为中国城市规划设计研究院住房与住区研究所张璐在“2016年度CAUPD业务交流会”上做的报告，感谢作者悉心整理并授权发布。感谢会议主办单位总工室等部门提供的资源支持！

　　研究团队：卢华翔、焦怡雪、祝佳杰、张璐、高恒、张伟、李胜全、张丹妮。

作者按

伴随经济高速发展和城镇化快速推进阶段的结束，“十三五”我国城镇住房发展将由快速增长走向量质并举的新阶段。

在规模增长方面，受城镇化增速回落和住房消费人口结构红利削弱的影响， “十三五”时期的新增住房需求虽仍处规模高位，但增长拐点隐现。需求降低和供给过剩因素下，我国房地产开发将由快速扩张向服务提升转型发展。

在质量提升方面，住房建设将趋向更高水平、更全面、更均衡的小康水准。一方面，在提前实现人均35平方米小康目标的基础上，我国城镇人均住房建筑建筑面积仍将稳步增长；另一方面，受家庭规模变化、旅居现象涌现、人口老龄化加快、多元租赁需求增长等趋势影响，住房的改善性和多样性要求将持续推动需求类型的多元发展，并成为质量提升的另一个体现。

此外，我国城市住房供需关系的分化日益显著，各地在住房消费增长、库存和未来的住房供应节奏上，都将呈现不同的发展趋势。同时，在全国可支付性好转的情况下，各地住房可支付性的差异仍在继续扩大，少量热点城市的租购压力仍在攀高。未来，针对供需关系和可支付性分化特征的“因城施策”将成为十三五期间的重要政策导向。

正文

2016年，中央经济工作会议明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。突出住房的居住属性，是我国“十三五”乃至更长时间住房发展的重要原则。以需求为导向，推进住房领域供给侧结构性改革，将成为“十三五”时期全国住房发展的重要任务。本研究立足于发展阶段识别，从数量、质量和分化三个方面，研究了“十三五”期间我国城镇住房需求特征与趋势，并提出相应政策建议。

一、阶段认识：由快速增长走向量质并举

国际经验显示，住房发展普遍存 46 32221 46 14939 0 0 1806 0 0:00:17 0:00:08 0:00:09 3034“两阶段”规律，即伴随经济中高速发展和城镇化快速推进阶段的结束，住房建设规模达到峰值，并由快速建设阶段转向质量提升阶段。

从中国发展态势来看，不仅经济增速进入下行通道，GDP高速增长时期结束，城镇化发展也已经逐步进入转折期。根据经济、人口、城镇化率的长远趋势识别我国住房发展的规律，可认为我国住房发展存在特殊的“三阶段”的划分，其中“十三五”时期是我国住房发展由“快速建设阶段”向“量质并举阶段”发展的重要转折期。

二、数量特征：需求总量仍处规模高位，但增长拐点隐现

未来，伴随城镇化稳步持续推进，新增人口仍将带来大规模住房需求。但同时受城镇化增速回落和住房消费人口结构红利削弱的影响，“十三五”时期的新增城镇住房需求虽仍处规模高位，但增长拐点隐现。

需求降低和现状供给过剩风险的叠加，使得未来房地产新开工规模或将显著回落。基于供需匹配，考虑潜在供给，本研究预计“十三五”期间新开工商品住房面积需同比减少30%左右。与之对应，住房投资占GDP比重也将出现峰值回落，这符合国际一般规律。同时也要看到，相对国际水平，我国房地产业占GDP比重仍有较大提升空间，房地产开发快速扩张时期虽然面临结束，但整体行业的发展将由快速扩张向服务提升转型。

三、质量特征：人均居住水平持续提升，需求类型日益多元

“十三五”时期是全面建设小康社会的收官阶段，而实现更高水平的居住质量是全面建设小康社会应有之义。居民品质化和个性化需求的增长，将推动住房和住区建设质量不断提升。

2004年，住建部就提出过“人均住房建筑面积35平方米”“人均1间房、户均1套房”的小康社会住房发展目标。目前，我国在人均居住水平方面已经接近实现这一标准，但相对国际水平，我国居住水平仍有较大提升空间。根据人均住房建筑面积与关联因素的定量模型分析、同时考虑经济中高速增长背景下人均住房建筑面积与GDP增速的关联，本研究认为我国人均住房建筑面积仍将稳步增长，在2020年达37㎡/人左右。而伴随居住水平提升，面积增加引致的住房需求也将渐成需求结构的主导。

另一方面，受家庭规模变化、旅居现象涌现、人口老龄化加快、多元租赁需求增长等趋势影响，住房的改善性和多样性要求将持续推动需求类型的多元发展，并成为质量提升的另一个体现。

四、分化特征：不同层级城市分化凸显，因城施策渐成主导

受城镇化和经济发展分化的影响，我国城市住房供需关系的分化日益显著，各地在住房消费增长、库存上，已经并仍将持续呈现不同的发展趋势。未来，立足差异化的供需形势，本研究判断各省各地在住房供应的节奏上也将呈现“增速”、“减速”的不同的导向。

同时，在全国可支付性好转的情况下，各地住房可支付性的差异仍在继续扩大。目前各省之间、各城市之间住房支付能力差距显著。传统意义的高房价地区，如东部地区、京津冀、珠三角、长三角城市群、一线热点城市和超大城市，房价上涨显著，致使各地购房可支付性差距拉大。

租赁方面，我国各等级城市租房比例差异明显，租赁需求更多的集中在规模较大的城市。总体上，多数大中城市租金收入比合理、小部分偏高，但即使是租房支付压力较大的城市，租房的可支付性仍显著优于购房。

未来，针对供需关系和可支付性分化特征的“因城施策”将成为十三五期间的重要政策导向。本研究预期和建议，各类城市在供给结构、数量和质量发展上继续“因城施策”：一是结合供需形势，调节供给速度与规模；二是结合消费能力与人口导向，因地制宜发展“购租并举”的消费方式；三是结合资源禀赋与类型需求，促进供给类型与当地多元化需求相适应。

作者简介

张璐  中国城市规划设计研究院住房与住区研究所  城市规划师

1984年生，清华大学硕士毕业。近年来负责的课题研究包括：《新型城镇化条件下进一步拓宽农民工住房保障渠道政策研究》、《“十三五”城镇住房消费趋势与特征研究》、《进城农民住房问题研究》等，参与并获中规院优秀科研、优秀项目的规划研究包括《全国城镇住房发展规划（2016-2020年）》、《城市总体规划中居住用地规划研究》、《进城务工人员住房问题调查研究》、《绵阳市城市住房建设规划》等。此外还参与了《全国城镇住房发展规划(2016-2020年)》、《“十三五”住房发展规划目标及实施路径研究》、《住房发展规划国际比较研究》、《汶川地震灾后城镇住房重建政策研究》等多个院、所的重大研究课题，并参与编写了《城市发展规律——知与行》、《中国城市规划发展报告》等书籍。

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