一、杭州创新型地区的住房需求特征
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创新型地区的住房发展策略初探——以杭州为例
本文为中国城市规划设计研究院住房与住区研究所焦怡雪在“2018年度CAUPD业务交流会”上做的报告，感谢作者悉心整理&授权发布。感谢会议主办单位总工室等部门提供的资源支持！
作者∣焦怡雪
中国城市规划设计研究院住房与住区研究所
当前创新已经成为国家的主导战略，英国、美国、日本和我国都出台了国家层面的创新战略，极大的推动了创新产业和创新城市的发展，而创新能力强的地区往往与高等级的城市群相一致，当前我国三大城市群的核心城市，创新能力都已经跻身于全球的前列。紧随上海、北京、深圳之后，杭州形成了很多极具活力的创新企业和创新空间，以民营企业主导的本土型创新为特色，成为了我国新兴创新城市的典范。
2017年中规院住房与住区研究所承担了浙江省住房城乡建设厅委托的课题任务《创新房地产业发展机制，提升城市竞争力研究》，结合这一课题的工作，课题组对杭州创新型地区的住房发展思路与策略进行了初步研究。
1 群体特征：中青年、中高收入为主
2017年底课题组配合浙江省厅在杭州部分高校和高新技术企业进行了问卷调查。从问卷反馈的情况看，创新群体主要以中青年、中高收入者为主。35岁以下的青年占比超过了80%；同时这一群体的平均年收入14.6万元，显著高于2017年杭州市区就业人员平均8.1万元的收入水平。从不同的年龄阶段看，创新群体还表现出了很好的收入成长性，25岁以下新就业群体的平均收入10.6万元，而36岁以上的群体平均收入大幅增长到了19.4万元。
2 住房现状：90平米以下中小户型为主，租购选择与工作时间密切相关
从住房的现状看，当前创新群体平均居住面积为87平米，60%以上居住在90平米以下中小户型住房中。而租赁或者购买住房的选择，主要与工作时间、收入水平密切相关。工作3年以内的群体60%以上租房居住，而购房行为集中发生在工作5年以后，其购房比例超过了70%。
创新群体平均单程通勤时间为34分钟，无论是租房还是购房这一时间都相差不大，这也说明了创新群体择居的空间选择重点是在30分钟通勤圈的范围内。
3 居住意愿：购房意愿强烈，优先考虑房价、环境、交通，户型需求多元
从居住意愿上看，创新群体表现出了非常强烈的购买住房意愿，94%的人都希望买房，而在未来购房中首先考虑的因素是住房价格、周边环境和交通便捷程度。
从住房户型和面积需求上看，总体上大中小户型的需求比较均衡，呈现了非常明显的多元化特征。而从分年龄的情况看，25岁以下群体最青睐的住房是90平米以下的中小户型，而36-45岁群体则以120平米以上的改善型户型为主。
4 支付能力：住房负担总体合理，工作5年内群体住房支付能力相对较低
创新型群体是中高收入群体，他们在市场上的住房消费能力比较强，在问卷调查中82%的租房者房租收入比小于30%，72%的购房者月供收入比小于50%，住房负担总体上处于一个合理的水平。需要指出的是，当前住房负担过重的情况集中出现在工作5年以内的群体，这表明新就业群体的住房支付能力相对较低。
二、杭州创新型地区住房发展面临的问题与挑战
对比创新群体的住房需求，当前杭州的住房发展还面临着一些问题与挑战。
1 稳定住房价格压力较大，住房可支付性恶化态势显现
2016年杭州的房价迎来了一轮快速上涨，此后随着调控政策的出台，上涨的速度明显放缓，但是综合新建住宅和二手住宅价格的走势看，总体上呈现上升的态势。2018年底商品住房的价格与2015年底相比累计上涨幅度已超过了40%。
从衡量住房可支付性的房价收入比情况看，2017年杭州房价收入比11.3，在100个大中城市排名第17位，优于北京、上海、深圳，但与广州、成都、武汉、西安等正在大力吸引人才的省会城市相比较，杭州房价收入比已处于一个较高的水平。而2018年杭州的房价收入比偏离度13%，这个指标指2018年杭州房价收入比与上一年相比扩大的幅度，表明房价的上升快于居民收入的增长，住房可支付性呈现出恶化的态势。
2 住房产品的类型、空间分布与创新人才需求不完全匹配
一方面，90平米以下的中小套型住房市场需求非常旺盛，但是供给相对不足。另一方面，住房供给空间分布和需求之间也存在着错位。比如城西科创产业集聚区的青山湖地区，在发展初期，一类居住用地的供给占到居住总用地的近一半，而就业人口所需要的普通住宅、人才公寓、职工宿舍比例偏低，难以适应职住平衡的选择要求。
3 人才住房制度设计有待完善
杭州从2014年开始实行高层次人才住房保障，将人才划分为5类。其中最低的E类人才要求具有正高职称，或者副高职称获得过市级以上的奖励，或者在核心期刊发表过重要论文的博士以及具有相应水平的人。这些群体都属于高级人才，他们往往已经工作多年，住房的市场消费能力很强，这种保高端的思路和实际需求之间存在着一定错位。根据新闻报道，截止到2018年10月，杭州高层次人才住房保障实际只覆盖了864人，总体覆盖水平比较低。作为比较，深圳仅在2017年一年就筹集了1.6万套人才住房。令人欣喜的是，2018年杭州已开始在经开区面向大学本科以上的人才，试点分配人才专项租赁住房，随着这一制度的推广，有望提高人才住房的覆盖面。
三、创新型地区住房发展的思路与策略
1.坚持居住属性，保持成本优势，提升城市创新竞争力
从国内外创新型地区发展的历程看，创新竞争力和房价之间存在着倒“U”型曲线关系。在创新地区的起步初期房价往往较低，这些低成本的住房成为吸引创业公司和人才落脚的一个重要因素。但是在发展过程中，随着企业和人才快速集聚，城市竞争力上升，房价往往会快速上涨，很多创新型地区在发展成熟期都面临着高房价的问题，高房价显著增加了企业的成本，并导致企业外迁和人才外流情况的出现。
以硅谷为例，1960年代硅谷一套住房平均价格只相当于纽约的一半，1990年代互联革命给硅谷带来了快速的繁荣发展，但同时房租、房价也急剧上涨。2015年硅谷房价和纽约已基本持平，成为美国房价最高的地区之一，这也导致一些初创企业开始搬迁到休斯敦等其他城市。我国的深圳在发展过程中也许经历了类似的历程。创新型地区如何在发展中破解高房价带来的负面效应，是必须要面对的一个问题。
杭州当前的房价水平已经处于相对高位，未来必须要坚持住房的居住属性，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，稳定住房价格，逐步缩小房价和居民收入水平增长之间的差距，使住房价格和居民支付能力相适应，并在同类城市中形成比较优势，保持城市的创新竞争力。
要实现这一目标就需要进一步完善住房价格的调控机制，逐步从限价、限购、限售的行政性手段转向以土地和住房供给调节价格的市场手段；逐步建立以住房发展规划为基础，以公共资源配制为支撑的住房供应调控新机制。2015年国土部和住建部已经联合发文，要求各地根据住房规划确定住宅用地的供应规模，下一步还需要进一步完善住房规划的编制和实施机制，深入细致的研究住房需求，科学确定住房发展的供应规模和供应结构，在此基础上引导各类住房用地的供应、住房专项财政资金的投入和金融信贷政策的支持，通过调节供给来稳控价格，稳定预期。
2.更好发挥市场和政府的作用，满足多样化住房需求
在住房供应结构方面，应更好发挥市场和政府的作用，满足各类创新人才不同阶段的多样化住房需求。
创新人才是中高收入群体，他们市场消费能力较强，住房需求多元。在这种情况下需要充分的发挥市场在配制资源方面的决定性作用，优化住房的供应结构和产品类型，以市场作为主要途径来满足创新人才的多元需求。
同时需要注意的是，一个城市的发展不仅需要创新人才，也需要服务人口。服务人口会为城市提供高效、高品质的生活服务，这也是城市竞争力和吸引力的一个重要构成部分。但服务人口往往收入较低，住房支付能力较差。在这种情况下需要政府进一步健全住房保障，完善公租房制度，把公租房的保障对象扩大到符合条件的非户籍人口，特别是从事生活服务业以及环卫、公交等城市生命线工程的从业人员。
对于工作5年以内的新就业创新群体，他们的收入往往超过了住房保障门槛，但同时一些人的市场住房消费能力又不足，存在阶段性住房困难，属于夹心层的群体。这就需要强化政策支持，健全可持续的人才住房制度，提供以租赁为主、中小套型为主的具有过渡性质的政策性人才住房，以支持初创人才的安居。
3.提升宜居品质，实现住有优居，增强对创新人才吸引力
“十三五”以来我国的住房发展已经从快速的建设阶段转入了量质并举的发展阶段，提升居住品质，满足人民对美好生活的向往是未来的发展重点。
杭州在一、二线城市里具有很高的宜居水平，未来有条件率先从住有所居迈向住有优居，实现住宅安全舒适、设计精良，住区和谐便利、环境宜人。
除了住房和住区品质本身的提升，在城市层面还需要促进职住平衡。职住平衡必须要在一个合理的空间范围内进行讨论，在当前绿色发展的导向下，应以合理的慢性+公交的通勤圈来考量职住平衡。杭州当前中心城区的平均通勤时间是43.6分钟，而我们在调研中发现，创新群体的平均通勤时间是34分钟，这表明创新群体具有更高的通勤时间成本敏感性。针对创新群体这一特点，建议以30分钟通勤圈为重点提升创新地区的职住平衡水平。
衡量职住平衡的一个主要重要指标是就业居住比，指在一定范围里居住并工作的劳动者比重，一般认为这一比重超过60%即基本实现职住平衡。要达成这一目标，一方面需要住房供应和就业岗位数量在总量上基本平衡；另一方面在市场化择居的条件下，还需要在住房的供应结构上更加精准的匹配就业者的需求。因此建议在大学、产业园区等一些创新产业集聚的地区，在30分钟的通勤圈内增加人才住房、租赁住房和中小户型商品住房的供应，来实现60%-70%就业者在此居住的目标，从而提升职住平衡的水平。
创新群体非常重视交流、交往、互动、共享。相关研究表明，创新人才认为需要与工作场所非常临近和比较临近的设施包括两大类：一类是知识共享、科技服务、教育培训、研发等知识技术共享型的设施；第二类是体育活动、公园绿地、咖啡休闲、文化娱乐等生活和休闲性设施。在创新人才集中的产业研发社区的服务配置上，需要针对创新群体的需求，综合考虑生活型设施和知识技术共享平台设施的安排，来营造工作、生活、休闲一体的多功能社区，增强对创新人才的吸引力。
以上是我们对创新型地区住房发展的一些初步思考，还有很多需要完善和深化的内容，我们也希望将来继续针对不同类型创新型地区的空间类型、职住关系、住房需求和住房供给策略等方面进行更为系统深入的研究。
（课题组成员：卢华翔、焦怡雪、高恒、张璐）
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