4月9日晚，两份重要文件全文印发，它们将至少对未来中国10年的经济发展、城镇化和房地产市场产生深远影响。第一份文件，是《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。第二份文件，是《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，由国家发改委印发。第一份文件，涉及土地、劳动力、资本、技术、数据等众多要素。第二份文件，则主要是针对城镇化的。而本文分析的重点，也偏重于土地、户籍政策和城镇化，而这些都是中国房地产市场的决定因素。中央出台的“意见”，其中跟房地产行业有关的“看点”有：政策1：制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围。
点评：此举可以加大城市土地供应，有助于“有人口增量”的城市做大。可以增加农民的“土地收入”，可以让更多土地“金融化”、“资产化”。
政策2：城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。
点评：3月12日国务院宣布，把根据《土地管理法》应该由国务院掌握的两个非常重要的审批权（涉及永久基本农田等）交给省级政府，这次又宣布“城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”。省政府扩权后，势必支持省会、重点城市多增加建设用地，做大做强。而人口流失的城市，增长缓慢的城市，可以通过“耕地指标跨区域交易机制”减少建设用地，增加耕地，获得补偿。从而维持国家总耕地面积的稳定。这对于省会城市、省域副中心城市是利好。这也意味着中国大城市化将提速！政策3：深化户籍制度改革。推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。
点评：这意味着，内地除了北京、上海等非常有限的城市之外，其他城市都要进一步降低落户门槛，加快落实1亿农村户口落户城市。其目的，是通过城镇化来稳增长、保就业。而城镇化，主要靠房地产行业拉动。“长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认”，应该是在三四线城市之间实施。比如一个人在广东惠州工作了2年，又到中山市工作了2年，这时候想入户中山，在惠州的两年也可以视作在中山，这样积分就高了很多。“试行以经常居住地登记户口制度”，则可以解决城市存量“非户籍人口”的问题。比如有学历偏低的农民工，在深圳或者天津生活多年，办理了多年的居住证，虽然学历低，也应该准予落户。总之，上述政策对房地产都构成长期利好，尤其是“有增量人口、高级别城市”。但国家政策之妙在于，只说城镇化，不提房地产。下面再看一下发改委出台的“2020年城镇化重点任务”。 |
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| | 武汉、成都、重庆、东莞、南京、杭州、郑州、西安、沈阳、青岛 |
| | 哈尔滨、长春、合肥、济南、昆明、大连、长沙、太原、宁波、南宁、苏州、厦门、福州 |
| | 贵阳、乌鲁木齐、石家庄、南昌、珠海、无锡、兰州、温州、呼和浩特、唐山、银川等 |
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最新的政策变化体现在：督促除个别超大城市外的其他超大特大城市和Ⅰ型大城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。推动Ⅰ型大城市探索进城常住的建档立卡农村贫困人口应落尽落。鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。也就是说，除了北京和上海之外，深圳、广州、重庆、天津这几个超大城市，以及特大、Ⅰ型大城市的落户都有显著放宽，主要体现在解决存量问题，也就是长期生活在这些城市而难以落户的人群。“鼓励有条件的Ⅰ型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制”，这也是新出现的提法。按照这个提法，类似广州增城、从化这样城区，深圳的深汕合作区，天津的宝坻、武清等城区，都可以考虑取消落户限制。“推动超大特大城市和Ⅰ型大城市改进积分落户政策，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例”也有新意。现在很多大城市都强调学历、年龄，事实上成为新的落户限制，这个新规定有利于打破落户时的学历、年龄壁垒。总之，国家急于把人口引导到城市里，因为居住地的变化，会带来买房、租房等一系列需求，并带动汽车、家电、家居、装修等一系列消费。1、城区人口在300万以下的城市，要全面取消落户限制，这意味“零门槛落户”即将成为标配。城区人口在300万以下的城市，既包括所有中小城市，也包括II型大城市。
这里的II型大城市，主要包括贵阳、乌鲁木齐、石家庄、南昌、珠海、无锡、兰州、洛阳、温州、呼和浩特、唐山、银川等城市。至于中小城市，则囊括包括驻马店、铁岭在内的几乎所有三四线城市。未来，这些城市要做的不是简单的大学生零门槛落户，也不是行之已久的买房落户，而是零门槛落户，取消一切限制。正如国家文件所提出的，试行以经常居住地登记户口制度。换言之，居住在哪里，属于哪个城市的常住人口，就能在哪里落户。零门槛落户将会遍地开花，这无疑将进一步推动抢人大战白热化，一场新的人口争夺战即将打响。2、城区人口300万以上的城市，则要放开重点人群落户限制。这些城市，既包括广州深圳等超大城市，也包括重庆、成都、武汉、杭州、南京、天津等特大城市，同时还包括济南、长春、大连、合肥、厦门、南宁等广大I型大城市。这些城市虽然不能一律零门槛落户，但对于重点人群则要广开落户之门。1、进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口；2、在城镇稳定就业生活的新生代农民工；3、农村学生升学和参军进城的人口。
显然，这些城市不能再仅对大学生等高学历群体零门槛落户，更要进一步取消在城市扎根打拼已久的农民工等人群的落户限制。这无疑进一步提升了落户范围，大城市未来可以涵养更多劳动力人口，抢人大战无疑更加白热化。3、文件提出，鼓励有条件的I型大城市全面取消落户限制。在过去，只有城区人口低于300万的城市才能取消落户，这一次范围扩大到I型大城市。
I型大城市，包括哈尔滨、长春、合肥、济南、昆明、大连、长沙、太原、宁波、南宁、苏州、厦门、福州等二线城市。这些城市，只要有条件，也可全面取消落户限制，跻身“零门槛落户”的城市阵营之中。4、文件还提出，鼓励有条件的超大特大城市取消郊区新区落户限制。一直以来，超大特大城市的落户门槛限制最多，这些地方多通过抢人大战来争抢高学历人口，对于普通劳动者的落户大门并未敞开。这一次，政策开了新口子：郊区、新区可取消落户限制。这意味着，除了京沪之外，广州、深圳、成都、武汉、杭州、南京、天津等超大特大城市，可在郊区、新区寻找“零门槛落户”的突破口。换言之，未来在广州、深圳、成都、杭州、武汉、南京等地的郊区，可以试行零门槛落户。这些郊区人口，未来不乏进一步转化为城市中心人口的可能性。5、探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。这一政策的影响更为深远。中国早已进入城市群时代，长三角、珠三角、京津冀三大世界级城市群正在趋于成熟，城市群内部的人口流动渠道亟待打通。在过去，虽然广佛肇、深莞惠、苏锡常等在经济产业上趋于同城化，但在户籍上却各属一方。虽然类似广佛候鸟、深莞候鸟之类的群体不在少数，但在落户上各地仍旧各行其是。如果户籍准入年限能够同城化，那意味着在佛山工作居住5年的常住人口，到广州之后这些年限能够得到累计互认，落户广州的可能性进一步扩大。这无疑是城市群战略的重大进步。一旦户籍年限互认，无疑将加速劳动力在城市群内部的自由流动，进一步提升都市圈和城市群的吸引力。（来源：微信号国民经略、刘晓博说财经（liuxb929））让我们一起飞！
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