泉州市区2018首拍 | 中南强势进驻 世茂落子鲤城
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5月25日，泉州中心市区2018年首场土拍姗姗来迟，由开发区清濛园区的“2018-1号地块”和江南片区的“2018-2号地块”先打头阵。
“2018-1号地块”历经86轮抢夺，最终由中南置地以“溢价率100%”重金收入囊中，名义成交楼面价5413元/㎡，扣除出让条件列明将由泉州经济技术开发区清濛开发建设有限公司回购的4800㎡人才公寓，该地块实际成交楼面价5479元/㎡（毛坯销售最高限价10976元/㎡）。
地块紧邻建设中的泉州市第二实验小学（开发区校区），该校区将于2019年秋季正式招生；与地块比邻的万科悦城项目于2018年3月底开盘热销。
“2018-2号地块”由世茂竞得，成交楼面价5020元/㎡，溢价率57.4%，毛坯销售最高限价9800 元/㎡。该地块位于江南片区金龙街道古店社区，近中心城区地理位置较优，作为中心市区南北交通枢纽路网完备，但片区内功能空间相对混杂，有待进一步规整优化。
相较常规土地出让，本次土拍具有以下3点制约条件值得关注：
一是坚持“限价”的主旋律不放松，整体市场仍以维稳为主基调；
二是提出“人才房回购”附加条件，进一步压缩土地开发获利空间；
三是首次明确提出“装配式建筑应占新建建筑面积20%以上”的开发要求，根据泉州市2017年11月6日出台的《关于大力发展装配式建筑的实施意见》：“2018年，新出让建设用地、总建筑面积2万平方米以上的商品住宅项目设定装配式建筑面积要达到20%以上”，该要求将成为新出让地块的常设条件，将对开发企业的技术、资金、运营管理能力提出更高的要求。
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僧多粥少
中心市区地块“且拍且珍惜”
本次土拍吸引了万科、碧桂园、保利、雅居乐、世茂、中海、中南、中梁、建发、阳光城等品牌房企竞相参与，一众大中型房企因战略布局及规模发展需要，土储需求迫切，资金流抢注房价洼地城市的趋向明显，因而面对泉州“限价、回购”、“限贷、限购、限售”等全方位覆盖一二级市场的高压政策，拿地热情依然不减。
根据《泉州市中心市区2018年度国有建设用地使用权招拍挂出让计划》公告，2018年泉州中心市区拟计划出让14幅商住用地，其中，江南片区7幅，城东板块3幅，中心城区、西湖、东海、开发区各1幅，台商投资区、泉港区未列入统筹计划，暂不明确。
从计划公告可以看出，泉州中心市区2018年开发重心在江南板块，台商投资区也于2018年3-4月率先出让了4幅商住用地，战略规划上有意将核心区域的市场热度疏导至次新板块，引导市区各板块均衡发展。
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中心外溢
次新板块发展动力足
纵观泉州市区各板块，鲤城、丰泽老城区资源配套最优，但几无可开发空间；东海、城东、西湖三个近中心板块各具行政商务、居住生活、交通生态等资源禀赋优势，近年来最受市场热捧，商品住宅售价也纷纷完成跨越“万元”大关、甚至“直逼两万”的华丽转身，面对市场高热，政府已有意放缓供地节奏，引导需求外溢。
江南、经济开发区、台商投资区及万安双阳等次新板块，主要承担传统产业升级和新兴产业发展带动的生态新城功能，产业经济基础坚实，人口消费支撑足，空间规划及教育、医疗、商业、生活配套不断更新完善，同时板块供地配比也逐渐加大，引导市场供需两旺。当前，建发、万科、阳光城、世茂、金茂等品牌房企均已完成对次新板块的战略布局。
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供不应求
泉州楼市“冰与火”交融
政策“坚冰”难破。泉州市于2017年4月开始密集出台“限贷”、“限购、限售”政策抑制投机炒房，历经多轮升级加码，其中“公证摇号售房”、“摇号保刚需”、“分区差异化限售”等管控手段均为八闽先驱。
4月28日省办公厅转发省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》，再次强调延续地价、房价管控政策，预计包括泉州在内的各地市后续房地产政策仍将进一步从严从紧。
政策严控，一方面切实为刚需购房群体争取了有利的市场空间，另一方面也显著抑制了开发供应放量，使得中心市区多个板块严重供不应求，不利于市场长期平稳发展。
开盘“火爆”成风。在限价、限购等高压政策环境下，新盘放缓推售节奏，市场在售项目稀缺，房源性价比表现优越，加上政策“末班车”效应倒逼恐慌性购房，城东、江南、经济开发区、台商投资区等板块多个项目现开盘“日光”，仍有大量遭刚性拦截的购房需求未能得到纾解。当前因政策主导，市场成交量价表现均相对平稳，后市波动将与政策走向息息相关。
从城市发展潜力而言，泉州兼具“海西城市群”和“厦漳泉同城化”的发展战略背书，经济总量和人口总量长年位居全省第一，城市发展及房地产发展基础坚实，住房消费需求稳健，市场仍大有可为；
而从现阶段政策管控情况来看，“限购、限价”力度短期难松，拿地、开发、推售各环节监管严密，项目开发运营空间显著受限。各房企落子择机，还将取决于中长期战略布局需求与管控政策应对之间的博弈。
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