深圳6月新房均价同比涨101%，下半年仍有10%上涨空间

综合：南方都市报（崔欣）

          深圳特区报（张程）

          广州日报（唐俪瑕 郑焕莉）

在过去的半年里，深圳楼市可谓是跌宕起伏。有二手房成交的暴跌，有“3·25”新政的冲击，也有豪宅的热销，地王的频出……

深圳市规土委数据显示，深圳6月一手住宅均价均价首破6万，达到61756元/平方米，环比上涨10 .6%，同比上涨101%。

二手房方面，深圳中原二手样本楼盘均价为55883元/平方米，环比上月小幅回升1%。二手住宅成交4732套，成交面积约为40.34万平方米，继成交量连续两月腰斩后，本月成交量上升27.4%。

1   土地稀缺，楼面价是去年近3倍

据中原集团研究中心统计，截至6月底，监测的40个城市已出现了65宗地王，房企对于一线及热点二线城市资源配置的单边倾斜，直接造成近期全国地王潮。特别是像深圳这样的一线城市，外地房企想要进驻，只有靠公开土地拍卖竞争，狼多肉少，因此土拍市场也是高潮迭起，风云不断。

6月2日，龙华上塘地块以56774元/㎡的楼面价问鼎全国单价地王；6月8日，光明地块以140.6亿元的总价问鼎全国总价地王。在新政后的二季度，整个市场进入调整期，直到6月也未全面复苏，两块地王的诞生确实给市场打了一剂强心针，更坚定了大家对深圳楼市长期看涨的信心。

2016年上半年深圳全市土地招拍挂市场共成交18宗地块，总成交面积为52.79万㎡，仅占2015年同期成交的30.1%，土地出让愈发稀缺。事实上，深圳的房地产市场一直供不应求，近几年的通过土地招拍挂出让的土地也是逐年减少，现有的土地供应则更多的来自于旧改更新项目。

据深圳中原地产监控数据，上半年深圳土地出让金额高达364.15亿元，在土地出让面积较2015年减少近七成的同时，出让金额仅减少16.4%。直接导致楼面价高达24024元/㎡，是2015年的近3倍，特别是龙华及光明两块商住用地，带有居住用地，是房企必争之地，楼面价分别高达56774元/㎡、27623元/㎡，两块地就占据了总出让金额的63.5%。城市建设用地增加，居住用地稀缺，旧改更新项目又要耗费漫长的时间，这也就不难理解为何土地溢价如此之高了。

2   二手楼，“325”新政前后差别大

最新楼市研究报告指出，“3.25”新政将上半年的二手房市场鲜明地一分为二——首季度房价涨幅达16.4%，二季度下跌0.4%。新政前全市二手房月均成交套数为14120套，新政后月成交套数仅为5522套，下跌超过6成。

在价格上，新政前除了2月为传统淡季，小幅上涨2.2%之外，1月和3月的单月涨幅都在6.5%以上，在3月到达了56149元/㎡的最高点。但在新政后的第一个月调控立马见效，深圳房价在连续上涨18个月之后首次回落，下跌2.39%，虽然在下跌一个月之后出现“秒回”现象，但涨幅已明显收窄，5月和6月的上涨幅度都在1%以内。

然而，随着龙华和光明两块地王问世、深圳部分银行房贷利率降至历史低位，地铁新线开通等现象的出现，又使楼市近期有些生变。深圳中原的数据显示，宝安房价较上月上涨2.0%，龙华房价在地王效应下本月环比也上涨2.4%。该片区一位房产中介表示，在地王诞生后的几周里，二手房业主也出现了小幅提价的情况，整体成交量有3至4成的回升。

3   下半年，楼市更理性，或仍将出现地王

从数据上看，二手房市场有了抬头的趋势，卖方市场略显强势，或将回复到新政前的水平，但业内人士分析称，楼市重新回到新政前强势上涨的状态已经没有太大的可能。

“地铁11号线的开通对南山、前海片区虽有利好，但这两个片区原本房价就高，再次上升的幅度不会太大。但对原本处在房价低洼地的福永沙井、松岗片区而言，升值空间还是比较可观。”深圳中原地产研究中心经理王飞分析称，地铁开通是房价上涨的其中一个因素，但片区本身的发展速度、配套环境对房价会产生一定影响。

目前，已有部分片区房价因地铁开通而有一些上涨。在记者采访的十多位市民中，有5成受访者表示愿意在地铁沿线买房。但链家二手房研究院总经理肖小平认为，地铁物业真正推动房价上涨的时间不是在地铁开通后，而是在规划确定落实后。她认为，目前离市区较远的松岗、沙井等片区房价的升值潜力已提前透支。“地铁物业与非地铁物业的平均涨幅事实上差别不大。因为交通有可替代方案，如打车、公交等，且地铁物业分布广泛，购房者的选择空间也比较大。”

深圳中原董事总经理郑叔伦分析，由于经济大环境不景气，资金会回流到房地产市场，而深圳楼市利好较多，信贷维持宽松政策、轨道交通建设加快等，加之诸多开发商都涌入深圳市场拿地，预计下半年深圳或仍将出现地王，对于提振楼市楼市信心有一定帮助。

“预计深圳楼市下半年会呈现量价平稳上升的态势，预计成交量将有20%左右的升幅，房价也将有10%左右的提升，但由于房价持续较高，市场购买力有所不足，加之客户对于楼市投资收益率预期有所下降，预测未来一段时间内市场回暖速度较慢，市场全面复苏仍需要较长时间。而深圳多家银行利率折扣再次降至八八折的历史较低水准，信贷保持宽松水平，楼市须防范背后潜在的金融风险。”

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