一份刷新认知的买房成绩单：这个地方一年暴涨184%
“未来五到十年，在深圳买房要看福田和罗湖。如今深圳在横盘，二三线城市行情仍然追高，这种情况在2018年6月之前都不会改变。”乐有家控股集团营销副总裁张国库在年度楼市报告会时表示。
2018年，在深圳，对于地铁房，学位房，豪宅三类物业的认知要刷新。地铁将成为基本配套，不再是物业的亮点；学位房取决于政策，拥有不确定性；而拥有好地段的豪宅很多却是伪豪宅。美联物业（深惠）董事总经理江少杰的观点则给购房者在选择前多提了点心。
除了挑物业，现在这个行情，挑城市也是体力活。买不起深圳，那买中山、东莞、惠州还是珠海？从2013-2017年，这四城在房价上发生了翻天覆地的变化。无论是供应量、成交量、新房和二手房房价的变化，都让人吃惊。
以这下这几组关键数据，决定下一个爆款城市的出现，也许决定你的财富走势。
1
新房供应：深圳在需求最旺时遭遇“断供”
永恒的定律是，市场由供求关系决定。
谁都忘不了2015-2016年的深圳，那个爆发的时刻，让所有人着了道般的关注楼市。而恰恰在这成交最为火爆的点上，深圳的供应开始持续走底，从2015年675万平方直降到2017年的329万平方米，供应下降超五成。于是房价就越来越往上走……
另一个神奇的城市，则是惠州。惠州是五个城市中唯一没有限购的城市，也是五个城市中供应和成交持续走高的城市（别的城市成交量都跌成shi）。其中一个重要的原因是，惠州政府在拼了命的限价，开发商想高备案多卖几个钱，想都不用想，他们在用乌纱帽压房价，所以只会平稳。这也是他们能够一直不出限购政策的原因。
2
库存：哪个城市最难卖？——中山
1、中山自3月限购政策出台后，库存量日益走高，去化周期逐步拉长，达到40.5个月，新房出现严重的滞销情况，但更有趣的情况是，二手房成交量反倒在持续走高。
2、东莞、惠州库存回归合理范围，分别为10和7.6个月，最不愁卖的房居然是惠州的。市场习惯以9个月划为安全线，在9个月以下，库存告急。9个月以上，库存积压。
3、深圳的房子已经出现去库存问题，以往只有 7-8个月库存周期，如今已经高达13.2个月。但价格还是一如既往的坚挺，官方数据显示，跌了几包芙蓉王。
3
成交量：哪个城市最好卖？惠州！
1、2017年惠州成交量13.38万套，超深圳、东莞、中山总和（10.18套），三个城市卖不过一个惠州。事因其他几个城市都限购，只有惠州不限购，而且价格受到限制，因此需求往惠州集中。
2、2017年，政策严控，四城成交量均下降，其中中山成交量暴跌超7成。中山的新房卖得最差。“中山房价在过去10年间，一直在5000-6000徘徊，如果不是遇到深中通道和2015-2016的好行情，中山仍然是以前的中山，未来的变动也较少。”乐有家张国库直言。
4
新房成交：大亚湾一年卖了过去五年的量
所有买得好的区域，只有两个原因，一是供应大，二是便宜。宝安和龙岗自2008年以来就是深圳新房的供应大区。价格也实在。但在多中心的影响下，坪山、光明、福永、沙井等区域会迎来较大的变局。
随着坪山300平高的地标出现，弥补了商务中心的缺位。未来坪山核心地段在业内人士看来会有明显的变化。无论是配套还是房价。
再者就是光明，中山医附属医院第七院，将在2018年5月正式开院，从广州中山医第一附属医院和全球各地来的医学专家，护理人员已经就位。光明的变化在短期内更值得期待。
1、一手住宅集中在关外，龙岗成交量依旧最高
2、全市成交量除福田外，其余各区均下跌，业内人士表示，这种情况在2018年将不会有大的变化。
1、2017年虎门镇成交量依旧最高，常年受热捧，一开始由于沿江高速的带动。属于交通改变地段案例。
2、东莞成交区域高度分化，冷热不均，石碣镇、麻涌镇等价格洼地镇区开始受到欢迎。
3､东莞的开发商都不太敢卖房，因为卖完房都不知道卖啥，所以都捏着卖，新房价格仍在走高。临深还是最值得关注的片区。
2017年大亚湾成交量第一，全年唯一超过3万套的区域。3万套是什么概念？相当于过去五年大亚湾成交的总和，都在2017年一年实现了，成交量十分的惊人。
1、2017年火炬开发区成交量第一，受益于深中通道概念
2、东凤镇货量充足(尤其是公寓供应多)、价格低，取得不错成交，交通改变地段。
5
最最最重要的成交价格：
都不真实！
深圳房价横盘振荡，价格不尽真实，因为高价房不让备案。“持有房产以投资计算，今年没有涨5%，如果以投资来计算，除去维护成本和财务成本。就是亏5%。”张国库分享道。
深莞惠三城2017年的涨幅相比2016年减少一半，涨幅明显变缓。涨幅减半，但还是在涨！5年时间深圳套均上涨幅度高达175% ，现在平均一套房的总价是452万。惠州套均突破百万。东莞是127万的套均总价。但在临深片区，想买一套稍微优质一点的次三房，没有170万是难买到。
1、东莞2017年除谢岗镇外，其他32个镇区均价都破万，长安镇均价近3万/m²
2、惠州新增破万镇区为惠阳、惠城，中山为坦洲、石歧、东区、五桂山
1、深圳：盐田和南山，南山豪宅入市多，盐田是因为本身的价值洼地决定。
2、东莞：石排镇、万江区、企石镇、桥头镇、大朗镇、麻涌镇、横沥镇、茶山镇、洪梅镇、沙田镇、高埗镇，其中石排和万江区均价涨幅超100%
3、中山：东凤镇、火炬开发区、坦洲镇、石岐区、东升镇、黄圃镇、南头镇、小榄镇、五桂山镇、神湾镇、阜沙镇
6
二手房成交：四城成交量均腰斩
别想着一套房住一辈子，据业内平均数据，深圳房产平均每7年交易一次，存量房体量越来越大。二手房价格和成交量才是判断市场走势最核心数据。
1、2017深圳二手住宅成交量下降3成，但是在价格方面，据美联物业江少杰回馈，后海2017年涨幅超20%，香蜜湖涨幅超10%。
2、2017年因新房限购，东莞、中山二手房成交均超新房，中山二手成交环比上涨9%，这是最为奇特的地方，新房卖得极差，但是二手房却出奇得好。主要是新房价格已在高位。
3、在这4年时间，深莞中3城的二手房套均价格几乎翻番。
1、二手成交量除盐田外，其余各区相对平均，龙岗宝安成交量高，主要因供应量多。
1、南城和东城中心始终是中心，城区不仅新房成交受关注，二手房表现也抢眼。沿江高速给虎门带来的利好明显，长安在沿江高速没完善时，已经被深圳客拉高。
2、东莞临深片区凤岗镇和塘厦镇已经上3万，东南临深片区新房受供应情况回落，但二手市场中的活跃证明了“临深”概念的热度。
7
趣味统计：天秤座最爱买房
政府多次强调房子是用来住的不是用来炒的，2017年卓有成效，投资占比迅速回落，其中惠州投资占比4城最高，为37.8%。
1、东莞、惠州、中山购房者男性多于女性
2、深圳女性购房比例多于男性(深圳女性多于男性)
深圳、中山单身狗购房都在20%以下，东莞和惠州单身狗购房占比则在20%以上，其中东莞最高为24.4%。
2017年购房成本在进一步上升，目前各大城市信贷政策依旧偏紧，体现在房贷利率上，各大城市现在首套上浮10%基本是常态，惠州上浮幅度最高为25%。2018年业内普遍认为，从严趋势不变。
粤港澳大湾区无疑是现下最热的话题之一，2017年湾区9城中惠州和佛山成交量遥遥领先，突破10万套。珠海成交量最惨，仅1万多套。价格方面，肇庆无疑是洼地。
观点：
回归深圳市场，有购房者提问地铁房，学位房，豪宅，在新的政策形势下应该怎么挑？
美联物业（深惠）董事总经理江少杰对此回应乐居。在他看来：
1､地铁，未来在深圳将会是基本的配套，没地铁的房子涨幅会特别差，但不能说有地铁一定会特别好。
2､学位房，政府在大力推广租售同权，但只要对入学积分统计方式没改变，那这一个政策的威力就有限，如今百花40平二手房成交价已达800万。所以学位房未来的价值如何，还是取决于政府。
3､豪宅，有两个较大的区别要明辨。一是净地上纯粹的豪宅，二是旧改地块的豪宅。旧改免不了有安居房、保障房或回迁房上的配比，其在户型设计，本体配套、价格，社区氛围上都与净地纯粹的豪宅有所区别。未来供应靠旧改，所以核心地段的旧改物业会增加，但是不是纯粹的豪宅还不一定。未来的市场，纯粹豪宅潜力最大，在价格上还看不到天花板。
“深圳是中国人的深圳，前海是全球的前海。如今没能意识到这个现实的，在深圳会呆得很累。但房地产终有吃人的时候，来一个小回杀，从6万回到5万，心里承受能力不强的人，就会倒在黎明前，这类人就不要投机。”张国库坦诚道。
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资料来源：乐有家年度楼市研究报告
温姑娘 | 作者
小野 | 编辑
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