长3.4公里，深圳最大地下商业街曝光！恭喜科技园业主

原创 DT 深圳乐居 2021-02-22

现在的深圳，不缺热度，这两天，深圳高中城、深圳湾超总恒大超级总部大楼、留仙洞总部基地新地标建筑等等先后曝光。

与此同时，9月24日，深圳自然资源与规划局官网的一则公示，又释放了一个猛料：国内最大地下商业街规划最新出炉，坐标就在13号线科苑大道。未来的科苑大道地下，将建3.4公里的“硅谷大道——立体生态创享街”。
乐居君发现，该规划地下空间总规模超过10万平，商业规模大约3万平。意味着，这一地下空间，是迄今为止国内最大的地下商业街。

总长3.4公里，总规模超10万平

国内最大地下商业街规划出炉

规划公示显示，该地下商业街位于深圳地铁13号线的五站（松坪站、科兴站、深大站、深大东站、科苑站）四区间道路下方的地下空间资源，并统筹利用道路两侧绿地规划下沉广场，打造面向湾区和未来的“硅谷大道——立体生态创享街”。

根据规划，13号线五站四区间总长约3.4公里，道路下方地下空间开发边界总规模约10.07万平（不包含轨道区间与轨道站点），商业空间不大于30%。

整个地下空间以车站、主干道共划分出六段科苑大道地下空间开发利用区间，其中北二区、中一区、中二区、南一区、南二区这五段为地下空间重点利用区间；北一区重点控制松坪站向北至西丽高铁枢纽地下人行通道边界，以及松坪山公园地下空间开发利用边界的区域。

对于该地下商业街的定位，公示表述为以交通功能为主，以文化、商业、休闲、娱乐等功能为辅，为高新园科创办公人群、周边居民、游客提供文化休闲、慢行交通等公共服务，是城市公共空间体系的重要组成部分。

对比早先国内出现过较大的地下商业街，例如深圳华强北地下商业街，累计5万平，其中商业空间大约2.8万平；福田CBD连城新天地地下商业街，全长1.5km，商业空间大约2.6万平；宁波东鼓道地铁商业街，规模约3万平。

这意味着，总长3.4公里、总规模超过10万平、商业规模大约3万平的“硅谷大道——立体生态创享街”，将会是迄今为止国内最大的地下商业街。

高科技产业人群消费流量，蕴藏万亿商机

我们知道，南山作为产业聚焦地，2018年区域拥有国家高新企业数量超过3500家，占全深圳市的28%，拥有人才总量达68万人，拥有博士生8400人，硕士生8.6万人，占了全深圳的一半以上。

南山的科技园片区，更是高科技企业云集，腾讯、百度、阿里、中兴、创维、TC等龙头科技企业都在这，大量办公写字楼里，有着大量的码农、白领等人群。

规模庞大的高科技产业人群，同样带来了强大的消费能力。据统计，深圳软件园基地的“Friday-星期五”快餐店，一天人流约2000人，每月营业额超100万，一年的营业额超过1000万；深圳虚拟大学园产业化基地的奶茶店，每天营业额在3万左右，一个月营业额接近80万。

不仅如此，科技园区内的商铺很难租到，例如科技园南区创维半导体设计大厦的荟食广场，商铺全部由创维物业自持，1-3楼已全部租满。

所以参考国内比较知名的宁波东鼓道地铁商业街、福田CBD连城新天地地下商业街、深圳华强北地下商业街会发现，也多建在企业、人群集中的地方。例如宁波东鼓道地铁商业街，地面两侧拥有10个以上大型商圈、写字楼或住宅区；福田连城新天地地下商业街，占据CBD核心位置；深圳华强北地下商业街占据着“中国电子第一街”的位置。

深圳华强北地下商业街，图源铱星云商

现在福田地铁站内，一个小小的时尚美食广场A区，中午12点下班时间点，人流聚集起来，随处可见排长队吃饭的景象。

福田地铁站内时尚美食广场A区12点画面

可见特别是产业、人群特别集中的南山科技园，科苑大道地下商业街起来后，在此上班的白领一族的餐饮、购物等方面的需求能够得到释放，或成为上班一族生活工作中的一部分。

片区均价9.9万，十年涨幅518.7%

同样的，餐饮、购物、娱乐等方面的需求得到较好的释放，对周边物业价值也会产生一定影响。

就如同万象天地、万象城、太古城、海岸城等大型高端的mall起来后，推动周边物业的上涨。例如万象天地开业后，华润城二期尾盘全部清光，三期成为著名的网红盘；海岸城开业，现在海岸城周边的房子超过10万。

虽然地下商业街对周边物业的影响力不敌大型商业，但多少会用一定推动作用，前提是这个地下商业街的人流量集中。

目前南山科技园片区均价9.9万左右，属于第一阵营，相比十年前1.6万左右的均价，十年间科技园的平均涨幅为518.7%（（9.9-1.6）/1.6），比深圳房价平均315%的涨幅高出了不少（十年前深圳均价1.3左右，现在5.4万左右）。

最后附上13号线科苑大道3.4公里的“硅谷大道——立体生态创享街”周边新房、二手房，目前周边新房较少，有阳光粤海大户型在售，均价8.9万。二手房房源较多，均价在9.9万，主要集中在科兴站、科苑站两个区域：

科兴站片区，主要是92、94年的老小区，价格多在8-10万。不过92年的博客公寓，挂牌价高达13.4万，小区成交记录显示，成交单价也在13万多。

深大站片区仅有深南花园、科苑西住宅小区、汇景豪苑几个小区有房源。