大反转！今年的金九银十，福田区的这类房子迎来“热销”！

“银十”结尾档口，开发商们明显加快了抢跑的步伐，深业中城开始了火爆的预热刷屏模式，璟悦轩（建发小巨蛋）的38平米和49平米两种户型公寓也将要入市。新盘的人气源源不断，各大开发商都希望在今年最后的黄金“银十”冲一冲销量。

“金九银十”一直都是房产行业的销售旺季，今年的“金九”，深圳新房住宅有8个项目获批预售，批售面积合计48.7万㎡，推售面积合计53.32万㎡。

据克尔瑞数据统计，深圳10月中旬一周又卖了724套房，今年“银十”深圳楼市的发展态势强劲。

乐居君了解到，今年的深圳房地产市场成交量也在稳步提升。其中，公寓类型的成交数量备受瞩目。

据统计，2019年9月，全市商务公寓共成交2202套，环比上升103.32%；成交面积10.89万平，环比上升80.66%。

其中福田的成交面积上升了13.7倍；45㎡以下公寓成交占比约六成。

福田区的嘉鑫辉煌时代项目表现亮眼，作为福田区为数不多的精品公寓，也在这个“银十”深圳楼市利好的环境下也迎来了热销，短短两个月的时间竟然去化率达到87%。

为什么在越来越平稳的“金九银十”楼市趋势中还能产生热销“逆转”，乐居君带您看看到底是哪些因素起到关键作用。

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平淡的“金九银十”

福田公寓热销“逆转”

在全国楼市平稳发展的情况下，为什么深圳的“金九银十”还在继续活跃？

原因就在于区位的发展潜力和大众投资眼光的转向。

今年2月粤港澳大湾区规划发布后，深圳的楼市投资显著增加，再加上8月份先行示范区的重磅推出，深圳楼市的信心大振。“金九银十”的到来，深圳就这样迎来了一波利好。

金九银十下，深圳的公寓产品热度“火爆”。国庆期间，福田公寓产品也受到了热烈的追捧，福田的嘉鑫辉煌时代产品也受到了青睐，当时乐居君也带大家实地踩盘过。（点击阅读：只剩60多套！7万/㎡福田区双地铁房快抢完了！周边配套惊人！）

“银十”过半，这个项目仍然火爆，十月踩盘访客量有600多批，相当于每天都有20批人来看房，双休日周末也不例外。

总的来看，当前楼市下，公寓类户型想要“出位”必须依靠产品的实力和强大的区域升值空间，只要有足够优质的产品，在限售的条件下，也能扭转逆势，受到市场青睐，吸引购房者和投资客。

毕竟，他们购买时尚公寓产品有的是刚需，有的则更看重每月出租带来的租金收益，并不寄期望于公寓短期带来的溢价值。

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不感冒大户型

小型公寓受追捧

此次嘉鑫辉煌时代推出建面约46㎡、68㎡的公寓。均价约7万/㎡，单价区间在6.7-7.6万/㎡，总价区间在308-521万/套。

截止到21日，这个项目10月份累计到访约600批，10月份成交数量44套，这意味着“银十”期间这个产品每天都有成交额。更惊人的是，10月19日当天的销售额为2670万元。

乐居君想具体了解下这个项目对于买家有哪些吸引力，专门询问了其中的几位买家。

买家李小姐：自己是90后，单身一个人，看中了公寓的设计和舒适度，重视私人的生活空间，对于大户型不感冒，只想要便捷繁华的区域购置一套属于自己的房子。

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近年来，深圳各个区域都在不断发展，福田已成为深圳的豪宅区之一，入驻门槛也较高。作为福田CBD唯一小面积新盘，这无疑是给了广大买家一个以较低门槛入驻福田的机会，而年轻人更愿意选择区域繁华地带，更喜欢就近居住，对于比较偏远的龙岗宝安区还是要多加考虑。

嘉鑫的这个公寓独立小巧，南北通透，采光通风整体设置都不错，每个功能空间都合理搭配。

近几年，公寓受到年轻群体的喜爱，他们更挑剔房子的颜值、休闲、娱乐等配套。而且私人空间对于追求个性的年轻人来说尤为重要，他们的购房心理就在于宁愿一个独处的小空间，也不愿意和别人分享生活空间，市面上也因此越来越多针对年轻人的房产选择。

这个项目位于福田梅林彩田片区，在众多深圳置业者以及投资者眼中，这就是一条炙手可热的“豪华”区域，深圳福田由于开发时间较早，各种生活配套很完善。

首先，项目自带约1万㎡商业中心，而项目对面又是10万㎡的超级购物中心卓悦汇，周边也汇集佐阾虹湾、天虹等商超。年轻人都比较追求日常生活质量，这样的商圈配套对他们来说绝对是个加分项。

▲项目周边商业配套全景图

卓悦汇是梅林区第一个具有片区商圈升级重大意义的旗舰购物中心。10万㎡，紧邻深圳福田CBD核心区，位于梅林路与中康路交汇处，与市民提供卓越城世界级配套资源和24小时活力区域综合服务功能中心的商务功能。

在卓悦汇开业后，梅林片区的商业结构又进行深层次的优化、商圈空白也在填补，梅林区也进入全新的生活时代。区域的商圈价值提升会大幅度推动周围居住价值。

买家葛女士：在福田上班的她，每天不愿意在地铁上花费太多时间，项目周围的交通体系是她投资的首要原因，4号线9号线齐聚，出门方便不少。

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项目地理位置十分优越，坐落于梅林区域非常完善的交通枢纽区域。

这个项目距离地铁站一路之隔，即4号线和9号线交汇的地铁站-上梅林站，位于深圳福田的中轴线，而4号线、9号线贯穿整个梅林片区。

地铁4号线向南直通福田口岸，北连龙华清湖，贯穿深圳南北向。地铁9号线从罗湖文锦到南山深圳湾，贯穿深圳东西向。

双地铁加持，上班族也可以到达深圳各区域，出行十分便捷。而且，福田区上班族数量也非常多，上班与住宅位于同一个区域绝对是更好的选择。

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福田公寓产品凭什么热销？

除了产品实力和区域升值空间这些热卖点，肯定还有些人存在疑惑：公寓类产品近些年来为什么销售的这么好呢？辉煌时代公寓产品在“银十”期能卖得如此火爆？

首先，公寓产品不限购不限贷让很多投资人多了一份选择。

由于不动产的保值能力更强，人们更愿意选择将存款换成不动产，但限购政策阻碍了资金流入，限贷增加了购房成本。

不限购不限贷的公寓，相比于住宅的确有优势，而且商务公寓的热度也在不断攀升。731新政后深圳的商务公寓仍然备受关注。

其次，公寓的价格相对于住宅来说低很多。

深圳10月二手房均价 54372 元/m²，深圳9月二手房均价 54333 元/m²。环比上月上涨 0.07% ↑，同比去年同期上涨 1.12% ↑。对于购房者来说，一套一百多平的房子总价差不多600万。而公寓面积较小，比如嘉鑫的商务公寓面积最小为46㎡，总价差不多308万，相比于住宅要更便宜。

第三，公寓的投资价值。

公寓，一般分为自住、出租两种用途。

自住，主要是为了独立的生活空间，离公司近，便利的交通和繁华的商业等理由。

出租，则是看中了公寓的投资属性，可以坐收租金。所以，公寓的回报率高也是部分投资客选择的原因。

据统计，先行示范区建设后，深圳楼市升温，也吸引了许多外地的目光，其他城市的投资客布局深圳的情况也在增加。9月份深圳投资客占比与上月相比小幅下滑，但数量依旧很大。

投资者在选择公寓时一定会以城市的核心地段作为最为重要的衡量标准，深圳核心地段的公寓产品保值增值的能力也更强，而且福田梅林片区的嘉鑫辉煌时代紧邻卓越城写字楼，上班族很多，未来用于出租也会相对容易。

▲公寓周围住宅租金

受益于地铁口和卓悦汇，福田梅彩片区的公寓租金价格在1万6左右，片区整体租金价格偏高。

总体来看，那么到底什么样的公寓才会热销，才能让投资者心动？应该要考虑以下几个问题：

✔1、所在的地段如何？未来是否有足够大的发展潜力？

✔2、周边的交通配套是否成熟？利不利于出租，回报率高不高？

✔3、附近的商业繁华不繁华？有没有有完善的产业和商务圈？

✔4、公寓所在片区整体租金高不高？

弄清楚这些问题，答案就出来了。

从公寓的供应和需求来看，福田区新房供应量少，未来的价格会更高。嘉鑫辉煌时代是布局福田的一次机会，像这样的周边商业配套齐全，双地铁加持的项目未来只可能会越来越少，感兴趣的小伙伴千万别错过！

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