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四年前3.6万，现在7万！龙华这两片区也追涨了？
乐居深度踩盘！
仅仅一年时间，龙华的“小透明”区域
有楼盘单价涨幅近47.9%！
受8万/㎡的龙华热门区域的影响，
这里也准备蓄势待发？
“现在深圳的趋势变成了只要有新房就去买，随波逐流的情况越来越严重，当所有人说一个区域好，客户二话不说就买。”一位新房资深销售吐槽道。
但现实点想，不少工作在深圳市中心的人选择光明、坪山、大鹏这样偏远的区域是否合理？会住吗？上班路上是否太遥远？
乐居君在龙岗、宝安、龙华这3个区域进行了选择，决定以距离福田最近的龙华区域为这次新的实探目标地，看看这里还有哪些便宜新房在卖？二手房市场又是怎样的？
新盘方面，大浪今年预计入市的新盘只有2个，分别是安宏基星曜广场和锦顺名居。
01
安宏基星曜广场项目位于龙华区大浪街道华兴路与下横朗四路交汇处西南侧，临近福龙路出口，从福田地铁站驾车到项目需要30分钟左右。
现场看，楼梯大部分已经建成，还未脱绿网，展示中心和样板房已经开放。
项目占地面积约2万㎡，建面约17万㎡，据置业顾问介绍，项目的回迁房共79套，出售住宅共633套，主要是BCEF这4栋高楼，3梯5户，住宅主推建面约93-125平户型。
另规划有9班幼儿园、公交首末站、社康中心等基础配套。
今年8月21日，安宏基星曜广场获批预售许可证，备案的户型建面约93-203㎡，均价约5.5万/平，单价区间在4.8-6.2万/平，总价区间在457-1241万/套。
交通，距离项目1.2公里的即为已开通的地铁6号线“阳台山东站”，将连接深圳北站枢纽及福田-罗湖中心地带，未来4个站可以到深圳北站。
旧改，项目附近如鸿荣源旧改和卓越的旧改，今年预计就要动工，特发、华侨城、海岸城、佳兆业、合景泰富、碧桂园、中森等房企也在此处积极筹备中。
“大浪前几年基本都没有新楼盘入市，未来5/6年的时间里，整个大浪会翻新一次。”置业顾问介绍道。
商业，项目东侧约400米的大浪商业中心，45万平的集中商圈，同样的未来各房企新的项目落成后，将给片区带来更为丰富多元的新型商业配套。
自然景观，项目背后即阳台山，分布着27公里的阳台山绿道，属于龙华区代表性市政景观之一，项目80%以上的房子都能看到阳台山，南面无任何遮挡物。
文娱方面，大浪体育中心和文化艺术中心临近项目。
学校，安宏基星曜广场自带一所公立幼儿园，另外属于九年一贯制同胜学校的学区。
据悉，大浪还有一所曼彻斯通城堡学校，为纯英国制国际学校。
02
锦顺名居该项目位于龙华大浪街道的水围片区华宁路与塘坑路交叉口东北侧。
项目已经出地面十几层了，还未开放营销中心。
项目原为大浪水围村旧改，总建设面积为17.2万平，由1栋住宅（含2层群楼及4座超高层住宅塔楼）、及1栋办公和公寓综合楼组成，还带有1栋幼儿园。
项目周边为上岭排村，都是高层农民房，现场看过去并不美观，有点影响体验感。
周边商业配套缺乏，购物较为不便，离项目最近的有个小型超市——三合里生活超市，周边居民也大多在这里进行生活采购。
教育上，目前项目周边是大浪实验学校与爱义学校。大浪实验学校是新建的九年一贯制公办学校；爱义学校为九年一贯制国有民办学校。
项目周边的待旧改项目扎堆，如：新围老屋村旧改、黄麻埔旧改等，还存在很多不确定性。
片区的配套不完善，旧改也非常多，而且原居民人数不少，未来需要时间等待改善。
整个片区最多的是旧改，新房和成片的高楼层并不多，也没有大规模系统性的二手房交易楼盘，高层社区也是零散分布，成交的也多是独立楼盘，例如4.1万/平的琼珠花园、6万/平的悠山美地等。
说到龙华，让人第一个想到的就是近两年二手房的“变态”涨幅。
据统计，去年龙华二手房成交量最多是民治、龙华老城，这两个区域楼盘多，适合上车，现在的挂牌均价也在6万/平。
而有4号线经过的红山、上塘片区，现在的均价一个是8.3万/平，一个是8.4万/平，是龙华最贵最热门的片区，改善人群居多。
但龙华还有2个区域，并不为大众所熟知，那就是观澜和大浪。
中介称：“这里是离福田市中心最近也是最便宜的区域。”
观澜，一个二手房默默上涨的区域，如果不是乐居到此踩盘，估计也并未察觉，就是这样一个地方，一年的时间里楼盘二手房源的总价涨近170万。
据某平台成交数据显示，一套合正观澜汇一期75平左右的3房在2019年3月成交总价为360万，单价为4.8万/平；
同样的面积，2020年7月成交的总价为530万，单价约7.1万/平。
总价涨幅近47.2%，单价涨幅近47.9%。
观澜，“宇宙中心”龙华里不太起眼的片区，地铁等公共配套正在完善中，房价上涨的原因是什么？
01
新房仅一个：合正观澜汇新盘方面，目前该区域即将拿证开盘的项目就只有合正观澜汇一个项目。
合正观澜汇属于4号线“茜坑站”的地铁口物业，4号线延长线预计将在今年10月28日建成通车。
合正观澜汇二期正在建造中，乐居在现场看，有不少塔吊在施工，已出地面好几层，现开放展示中心。
乐居在现场听置业顾问向购房者介绍，二期属于纯住宅小区，且无回迁房、无保障房，均为商品房。
二期住宅约10.2万平，由6栋住宅围合而成，容积率4.35，每一栋仅有1个单元，楼层约29-32层高，3梯5户和3梯6户，整体舒适度较好。
合正观澜汇二期主推建面约96平3房和126平4房的住宅产品，共计1015户，其中96平占据数量近90%，但项目还没拿预售证，价格未确定。
教育和商业配套方面，项目附近的学校是观澜二小、观澜二中和龙华第三外国语；一期自带大体量商业配套——福城天虹购物中心，二期也会有1.2万的底层商业。
据现场置业顾问：“当时一期开盘就是日光，现在的中介平台上，观澜汇一期的二手房报价已经达到7万/平左右。”
02
二手房：分3区域集中，其他楼盘零散分布二手房方面，观澜现在在售的二手房数量有600多套，中等数量，是龙华二手房数量排名前5的片区，均价约5.9万/平。
虽然观澜的面积是龙华最大的片区，但二手房大部分分布却比较集中，除了个别楼盘分散之外，比较有代表性的楼盘都分布在清湖立交以北区域。
乐居按楼盘聚集情况分为了3个区域：
1、环观南路以北
楼盘：招商观园、仁山智水花园、金地天悦湾、懿花园等
这个部分的楼盘面对着多个创意产业园，例如多彩科创园、观澜高新技术产业园等，产业集中。
附近还有龙华区外国语学校，该片区楼盘比较新，绿化率很高，均价在5.9万-8.3万/平。
2、大和路
楼盘：陶润懿峰、招商澜园、中航格澜阳光花园等
比较靠近主干道，噪声多，有深圳美中学校，培训班非常多，教育氛围浓厚。
该片区的楼盘一侧是成群的高楼层分布，另一侧是年头较久的矮楼密集扎堆，发展不均衡，片区楼盘均价为5.2万-5.6万/平。
3、观澜湖四周
楼盘：观澜豪园、观澜湖、观澜湖赛维纳、观澜湖比佩亚区等
片区有着大面积的湖景，自然生态景观优越，人文气息浓厚，定位偏休闲旅游度假区。
楼盘价格跨度比较大，以别墅为主，最贵的有10.3万/平，最便宜的3.9万/平，数量并不多。