租房自如，以身试毒

一位朋友，和我说了他在自如租房的体验，感觉有点魔幻现实主义：

我们姑且称呼他为小A。小A是一位很有公心的人，他在半夜1点还在和我讲述这个故事，唯一的希望是，他已经以身试毒了，不要让更多的人中毒。“室内环境检测他们并不会主动做，对一年以内装修过的房子最好检测一下。”

我很诧异，但简单搜索发现，自如的房子甲醛污染，根本不是“新闻”，早已连篇累牍，是“旧闻”。

前几天的8月20日，有报道说，北京租户阮先生在自如上租了一套月租10000元的两居室，刚搬进一个星期多，身上起满了红包，经检测，房屋甲醛超标。 月初的8月5日，北京的媒体报道，北京朝阳区自如租户因房屋甲醛超标产生了恶心、头晕等症状，当该租户要求退还租金和服务费的时候，自如回应说，公司因甲醛超标赔偿用户一月房租的政策已在近期取消…… 

我看到的媒体已报道案例，莫过于这个故事：

为方便照顾刚怀孕的妻子，刘先生在距单位较近的地方，租了一套自如的房子，地点在大兴区旧宫芳源里1号楼。刘先生一开始就申明，妻子怀孕了，请提供污染指标合格的房子，链家在合同上对房屋的安全性作出了书面承诺（链家和自如之前是一体的）。随后，丈夫安心上班，妻子在家养胎。

后来，在常规检查中发现孕妇严重贫血，进一步确诊，是白血病，不得不将6个月的胎儿引产。

伤心的夫妻俩在对房屋进行空气检测后，发现空气中甲醛和TVOC（总挥发性有机物）浓度超标，就将链家公司起诉到了大兴区法院。2016年6月，一审开庭，面对控诉，链家自如展开了四点驳斥：

第一，原告无法证明妻子在涉案房屋居住过，因为合同上签约的是丈夫，不是妻子；

第二，原告无法证明她在搬进房里时，身体是否正常；

第三，原告患病很可能是其工作环境导致；

第四，即便屋内甲醛和TVOC超标，但这是否会导致白血病，还有待商榷。 

同时，中介公司认为其不是涉案房屋的产权人，希望法庭追加房主涂某为本案第三人一同参加审理。

法院委托了两家司法鉴定机构进行鉴定，但两家机构都说“超出鉴定技术能力”，拒绝了法院的委托。随后，一审法院是这么说的：根据现有证据未能证明该种情形下与白血病的发病存在关系，在任女士病因不明确的情形下，其向链家公司提出赔偿请求，于法无据，法院不予支持。 原告败诉。 

回到小A和我的聊天，他说：“其他新闻我也看了看，根据情况不同给不同人不同的补偿。给我个人有种看人下菜碟的感觉。如果我不和他们据理力争，就一个免责免违约金就过去了。”现在呢，自如管家答应，给他新的房间一个月一百块的减免。

讲真，我对小A认真的态度并不乐观：人家都白血病了，胎儿引产了，打官司了都还败诉，其他小毛病，中点小毒，想怎样？能怎样？年轻人要上班，根本没有时间折腾这个事。

很快我发现，租客不只是在自如以身试毒，他们还有“更重要”的使命和角色，而且他们自己并不十分清楚。

在小A发给我的11页长的合同中，发现了一个条款：“乙方若选择自如客专享分期支付方式，则乙方的支付方式以乙方与出借人签署的贷款相关合同条款为准。”

——“你是自如客专享分期支付吗？”

——“是啊。”

——“你和链家自如签了贷款合同？”

然后，他发给了我这个：

在这个支付方案设计下，很容易引导到“自如客专享分期”上。果然，这里冒出了一个公司：中国对外经济贸易信托有限公司。之前已经首付了六千多元，相当于一个月押金和一个月房租。贷款是11期，也就是11个月房租金额。

这意味着什么呢？意味着一个金融产品：合同签订后，资金出借方（中国对外经济贸易信托有限公司）将11个月的房租，打给链家自如，然后，指定的银行每个月从小A的卡上划走贷款本息。每个月利息被包装为“手续费”，216.89元。

这个模式的高明之处在于：链家自如一次性得到了一年的房租，租客每月还贷，但是，链家只需要按月支付给房东，这就等于提前11个月拿到现金。

只不过，选择“自如客专享分期”的租客，不知不觉中，身份已经从租客转变为“贷款人”。这种模式的本质是，以租客租金为担保，链家从金融机构一次性拿到了相当于11个月房租的资金。所以，租客其实是中介二房东提供给金融机构的人质。

自如手里提前拿到这样一大笔现金，可以做很多事，比如，可以用来“收房”。根据公开的信息，截至2017年底，自如委托管理的房源已达到50万间。11个月的现金乘以相当数量的房源，是巨大的数字。真是一个厉害的金融创新。 

流行与各长租公寓公司的“二房东+贷款合同”模式的风险在于，提前拿到的这笔钱，怎么花是没人约束的，所以，一旦公司将这笔钱用在其他地方，现金流断了，房东在下个月无法拿到租金，就要驱赶租客，但同时，租客还得继续向银行还贷。 这种情况，在杭州已经出现了。8月20日，杭州叫做“鼎家”的长租公寓公司宣布破产。公司破产后，租客拿不回押金，还要每月继续还贷款，而房东也收不到租金，准备收房。约4000户租客为此受损。 

作为长租平台，自如在这个贷款合同中，付出了什么呢？承担了什么风险呢？贷款合同一旦签订，租客变身为还贷人，即便退租了，也必须继续按月还贷。除非你找到了下家，或者在自如房源系统里换租。自如公司金融行为的风险承担者是谁呢？是选择“自如客专享分期”的租客。对于分期付的客户，自如的身份还是中介吗？已经不是了，是债主，而且提前拿到了钱。

从理论上说，长租公寓这种模式进入市场，有好的一面，比如，可以快速地、集约地改造老房子，增加供给，提高流转效率的同时，让破旧的房子更符合年轻人的品位，北欧风、日本性冷淡风、新中式，风格多样，让居住更舒适，同时，也提供了管家服务的可能性。在一个正常的市场环境下，这种模式如果运行良好，会形成各个品牌良性竞争的局面，既提升了服务水准，甚至因为供给增加，还可以降低房租，可谓多赢。

但是，我认为，这种模式要进入良性循环，有三个前提：第一、充分竞争的市场环境（避免垄断）；第二、良好的法治环境（各方权益有保障）；第三、风险与收益对应的模式（避免系统风险）。

先看第一点，充分竞争的市场环境（避免垄断）。二房东+租金贷模式下，当这些公司手握重金，就可以快速收房、高价收房（这个时候，价格不是最重要的，回笼资金的规模才是最重要的），然后，形成垄断。请注意，一线城市的好地段，房源很有限，局部垄断不难形成。

现实也是如此，8月19日，因为租金上涨群情涌动，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，会后，承诺拿出全部12万套存量房源投向市场。这12万套的分布格局是：自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000套、小家联行1000间、魔方公寓900间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间。

这个消息要反着读：一个公司，竟然在北京有了8万间房子，可向市场放出来……至少可以说明，自如已经形成了绝对优势。市场才刚刚开始起跑，已经很不均衡了。也就是说，一个租客，如果要在北京工作，又没有买房，想脱离自如平台，可能性特别小。我们确实有《反垄断法》，但运行情况，大家有目共睹心里有杆秤的吧。

再看第二点：良好的法治环境（各方权益有保障）。目前的市场是什么局面呢？是的，中介公司可以快速、集约地改造房子，但是如果快速集约到污染成了必备品，快速集约到让租客以身试毒却不用承担什么责任，结果会多可怕？是的，公司是可以获得大量资金用于扩张，但是，如果这个资金的使用是随意的，结果会多可怕？

自如自称是链家旗下的“优质租房品牌”，链家此前曾对外承诺：我们唯一知道的是——钱不能省。装修材料必须是品牌的；电器超过五年的一律不要，全部更换掉；毛坯房装修完了还要做空气质量检测，不合格就重装。在今年6月1日，自如的熊帅对外宣布“中国的租住产品品质从此将达到世界标准”：

熟悉的配方，熟悉的味道。厉害了。结果，有做到吗？答案并不重要。没有做到又怎样？答案是不怎样，即便你想怎样也不能怎样。 以前那些投诉和诉讼，结果如何呢？更何况，很多租客甚至不知道自己身份已经不是租客，他并不清楚自己的权利与义务因此发生了哪些变更……

最后看第三点：风险与收益对应的模式（避免系统风险）。自如是玩ABS（Asset-Backed Security）的，ABS就是将一组现金流证券化，最底层资产，是一组未来会产生的租金现金流。从公开信息可以看到，自如已经发行了三期ABS，第二期的名字叫做“中信证券-自如2号房租分期信托受益权资产支持专项计划”。

但是，就我所知，ABS也是有区别的吧，有一些长租公寓公司，基于租金收入，创建了ABS。关系是这样的：承担贷款还款义务与风险的是经营公司，不管房屋空置还是其他情况；租客不进入这个体系，租客退租，按合同赔付违约金即可，没有贷款的还款义务。 

但是，在自如的ABS中，租客承担了还贷义务与风险，退租了，还得还贷。所以，本质上，以我来看，自如这个模式这不是租金贷，而是消费贷。 消费贷是一种超前消费，但是，明明只是租个房子啊……

三方风险关系是这样的：自如作为中间的贷款渠道，增加了资本流动性，转移了房屋空置风险，但是有资金链断裂风险；信托公司，承担了个人违约风险，赚了利润（风险溢价）；租客个人，则承担了自如的房屋空置风险、违约风险，在自如的价格体系中降低了首付总额，获得了相对的价格优惠。

这样看来，自如更接近于一家轻资产的、神奇的金融公司。 

小A的故事，好像就讲完了。在最后，我问小A，对准备租房的朋友，有什么建议吗？他说：

1、自如并不是一个完全不好的选择，毕竟房源在这，也方便，但看房时一定要多留意，尽量不要租新装修的房子（我刚找到的房子和保洁、室友都了解过，前面一个租客已经住了两年）；

2、入住做空气检测，毕竟身体是自己的；

3、如果遇到异常，寻找证据，保存证据；

4、对客服人员敷衍和摆平的态度，勇于捍卫自己的利益。

这让我想起了少年时候读过的一本书，德沃金的《认真对待权利》：

认真的年轻人啊，祝你好运！这一代年轻人已经很不容易了，希望你所知情的、所珍惜的、所认真对待的权利，能给你带来暖意。

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