案例热点：房企延期交房的免责事由与天数

作者：吴方荣 吴晓敏 郑晗

前言

自2019年底新型冠状病毒肺炎疫情发现并蔓延至今，国家采取延长春节假期、各省市地区采取延迟复工等措施加强防控，切断传播途径。很多房企对因疫情防控期间政府管制措施导致的工期延误和延期交付能否免责的问题尤为关注。期间我们陆续接到的房企客户电话咨询，问题主要集中在：1.当前疫情是否构成不可抗力事件；2.因延期复工等导致的项目延期竣工及交房能否免责；3.如可免责，按照现有法律及裁判尺度，免责期间是多久。故此，我们对2003年非典时期的相关案例作了研究，提炼了相关裁判规则及裁判尺度，以期为房企降低开发经营风险提供一些有效的指导。

一

新型冠状病毒肺炎疫情的法律性质

新型冠状病毒肺炎（以下简称肺炎疫情）在武汉爆发，并陆续传播到其他省市。肺炎疫情作为一种突发异常事件，是房企和施工单位不能预见、不可避免且不能克服的客观存在，符合《合同法》第117条以及《民法总则》第180条对不可抗力的定义。[1]但在司法裁判实践中，因案由及肺炎疫情阶段不同，裁判尺度并不统一。

肺炎疫情对房企延期交房的影响主要体现为：工期延误影响建设进度从而导致延期交付。若能够认定施工企业工期延误属于不可抗力并可予以顺延，则房企亦可向买受人主张顺延交付期限而不承担违约责任。因疫情造成的工期延误涉及多种因素，不仅是民工流动受限，还包括因政府采取禁行、禁运、禁业等干预行为，社会资源倾斜，造成部分商品正常供需关系剧烈波动，房企的重大关键采购以及房屋审批、验收等环节遭受不利影响导致的交付时间延长。 

二

房企引用不可抗力事由的具体免责情形

（一）房企因政府防控措施引起延迟复工导致的延期交付

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第3条第3款第2项规定：“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”参照该通知，政府关于延迟复工的通知文件属于政府及有关部门为防治疫情而采取的行政措施，我们认为由此直接导致的工期延误及延期交付可以被认定为因不可抗力导致合同不能履行的情形，施工单位或房企可以主张顺延相应期间而不承担违约责任。在(2005)三亚民一终字第79号商品房预售合同纠纷一案中，三亚中院就认为：“2003年４月，我国暴发了大规模的‘非典’疫情，国家禁止人员随意流动，海南省虽然未发现一例‘非典’病例，但也采取了禁止录用岛外民工的防范措施，鉴于海南省建筑行业的民工大部分来自省外，‘非典’疫情的流行对海南省的建筑行业还是有一定的影响，长源公司以因‘非典’禁止省外技术工人流动作为迟延交房的抗辩理由有事实根据和法律依据，应予采信”。

故参照上述通知、案例，对于肺炎疫情防控期间，因政府采取行政措施要求延期复工进而导致工期延误的，房企主张该期间延期交付不构成违约的，法院应当支持房企顺延交房时间以及不构成违约责任的抗辩理由。

（二）房企为防止疫情集中爆发采取停工及分散施工等措施导致的延期交付

我们认为，施工单位在疫情爆发期间响应政府号召避免疫情集中传染而作出停工或分散施工作业的行为导致工期延误的情形亦应属于不可抗力。此时应当首先回顾双方签订的合同中关于不可抗力约定的相关内容，如果当事人对不可抗力的范围、法律后果和责任分担等作出约定，一般应优先适用当事人约定。在当事人约定不明或没有约定的情况下，应适用法律规定对此作出责任分配。在（2011）浙民终字第34号民事判决中，台州中院一审认为：“根据施工合同通用条款13.1款的规定，因不可抗力造成工期延误，可以顺延工期。考虑到2003年‘非典’疫情严重，属于众所周知的事实，二建公司为避免‘非典’疫情在建设工地爆发而暂停施工，并及时向监理报告了该情况，故对属于不可抗力范畴的‘非典’疫情期间停工，应予顺延工期30天。”浙江高院二审予以维持。在（2010）豫法民再字第00024号民事判决中，河南高院认为：“《施工合同》中对不可抗力的约定属于概括性约定，应做广义解释，非典对人员、材料购买等造成的影响以及暴雨对室外施工的影响的确影响了工程的进度，且二者均属于台兴公司与有色院在鉴订合同时不可预见的因素，因此，对台兴公司认为非典、暴雨构成不可抗力的主张，本院予以采纳。”在（2004）善民一初字第402号民事判决中，一审法院认为：“众所周知，2003年上半年，因发生‘非典’使各方面的工作在不同程度上受到了一定影响。本案被告亦不例外，在工程建设上，为分散人员施工，造成了工期延期，是在情理之中。” 

从上述案例可以看出，若肺炎疫情导致房企工期延误且有证据能够证明双方已约定或一方因采取防范措施而导致合同履行不能的，则构成不可抗力事件，房企可向买受人主张延期交付免除违约责任。

（三）因疫情影响的其他因素导致的延期交付

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第3条第3款第1项规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”据此，疫情发生后按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响，适用公平原则。此种处理更符合情势变更原则。可以理解为因不可抗力无法按约履行的一方可以豁免其责任，但为了维护市场交易秩序和稳定，对于可以继续履行但对一方显失公平的合同，法院可通过变更部分合同内容来维持双方的合同关系，实现双方订约目的，从而有效平衡不可抗力对双方造成的损失，依据公平原则进行分配。[2]根据目前检索到的案例，适用公平原则的案件大多涉及酒店文旅业的房屋租赁合同纠纷，有的法院认为，非典疫情虽对该类产业造成限制和影响，但对于酒店文旅业经营者与出租人而言，并未完全停止经营和出租，只造成了部分影响，尚不足以导致租赁合同根本不能履行，非典疫情未完全阻断该租赁合同继续履行的条件，不能据此认定合同解除系不可抗力的原因所致。但因非典疫情确实对经营者造成了重大负面影响，故从公平原则的角度对双方损失进行分摊衡平。[3]

回归到房企因疫情影响的其他因素导致延期复工和交付的情形，如复工后因政府管制导致交通受限运输费用增加，或社会资源倾斜导致市场采购价格波动需重新谈判或另寻供应渠道导致工期延误延期交付的，若房企提供有效证据证明人、财、物因疫情产生变化和履行障碍导致延期交付，则法院有可能支持不可抗力的主张；但若工期顺延超过合理期限且对买受人造成较大不利影响或法院认为疫情与工期延误没有因果关系的，则法院可根据公平原则处理案件，对工期顺延酌情予以认定。 

（四）不予免责的特殊情形

针对非典疫情时期的民事案件审理，北京二中院课题组曾在文章[4]中指出：“要从严把握非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准，即:非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况，必须发生在合同成立以后,履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情,不能认定为不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作为不可抗力事件，必须影响到合同的正常履行。”

应用到本次肺炎疫情，该疫情作为不可抗力事件必须是发生在合同成立后履行前，且迟延履行期间在疫情阶段的不能认定为不可抗力。在(2005)沈民(2)房终字第802号民事判决中，沈阳中院对开发商因非典疫情主张延期交付的抗辩认定：“虽然2003年春夏之间我国爆发‘非典’疫情，但新中城公司在与张晓薇签订《协议书》时（2003年5月26日）应当预见‘非典’疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张晓薇，且新中城公司自认‘2003年9月初，工程基本完工，只差验收’，其在2003年9月26日与张晓薇签订的《商品房买卖合同》亦约定‘交房日期为2003年9月30日前’，表明‘非典’疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任。”故，若房企因肺炎疫情导致延期交付主张免责，则前提是该合同须在疫情发生前签订。疫情发生后，当事人已能够预见疫情带来的合同履行风险，但仍签订合同，则不能据此免除房企延期交付的责任。

三

不可抗力情形下的免责期间（天数）

认定

（一）对于房企延迟复工导致的延期交付的免责天数

首先，国务院发布的延长假期通知中的三天假期的性质，有待人社部门通知进一步明确，但无论其是法定节假日还是视为休息日，均应予以顺延。对于延迟复工的期间，以浙江省为例，浙江省政府明确省内各类企业（特殊企业除外）不早于2月9日24时前复工。按照企业一般开工日期定在原假期结束日（1月30日）后，则自1月31日起至2月9日该期间的工期均应进行顺延，延误的工期在逾期交付时间中也应扣除。在前述 (2005)三亚民一终字第79号案件中，鉴于疫情防控措施出台早于合同约定的交房时间，在国家宣布疫情结束的时间点已超过约定交房时间，故法院在计算延期交付天数时综合了疫情本身的延误天数和合理的工期顺延天数，认定：“由于‘非典’疫情发生于‘天涯一方城’项目建设的装修阶段，政府发文禁止录用岛外民工至双方当事人合同约定的交房日期还有54天，而长源公司与各装修施工企业约定的合同工期最长的为50天，如未发生‘非典’疫情，项目装修应在该合理期限内完成，因而计算‘非典’疫情造成的交房迟延的免责时间应为疫情发生期间的全部（即2003年5月8日至2003年7月17日，共计71天）并补足被延误的合理施工工期54天，合计为125天。因此，由于‘非典’疫情构成阻碍按期交房的不可抗力因素，根据双方合同约定应顺延交房时间至2003年7月17日后的第54天，即2003年9月9日止。”由此可知，若在合同正常履行期间政府就疫情出台防控措施，则延期交付天数应包含自政府限制民工流动通知下达之日至国家宣布疫情防治工作取得阶段胜利之日的所有天数，以及正常施工情况下根据合同约定被延误的天数。但鉴于延期交付纠纷涉及因素较为复杂，故对于此类不可抗力的免责期间认定法院也会较为谨慎和严格。

（二）房企为防止疫情集中爆发等自主采取停工、分散施工等措施导致的延期交付的工期顺延天数认定

若企业自行采取停工措施预防疫情集中爆发而造成工期延误和延期交付的，在相关案例中，因施工企业并未提出明确停工的期限和有效的书面资料，故法院仅酌情顺延工期。故对于房企及施工单位而言，应保存好关于疫情防控的政府文件、公告、命令以及企业采取停复工或分散施工等措施导致工期拖延的相关证据资料。

（三）因疫情产生的其他因素导致延期交付的免责天数认定

疫情发生后因政府管制导致运输成本及采购成本增加，企业寻找新的交易渠道或解决方法导致工期延误和延期交付的，对于该免责或顺延期间的认定，法院并未形成统一的标准。一般分为两种情形：一是主张因疫情遭受不可抗力的一方顺延工期必须在合理范围内。如在（2010）豫法民再字第00024号民事判决中，河南高院认为“非典对人员、材料购买等造成的影响的确影响了工程的进度，且属于台兴公司与有色院在签订合同时不可预见的因素，因此，对台兴公司认为非典、暴雨构成不可抗力的主张本院予以采纳”，但有色院已对遭受不可抗力的台兴公司顺延了4个月的工期，故河南省高院认为：“与原工期相比，已延长近4个月，即有色院已对台兴公司的工期予以合理的延长，在此情况下，门面房工程仍于2004年2月16日通过竣工验收，应当认定台兴公司对门面房工程已构成工期违约。故对于台兴公司要求有色院返还工期违约金20万元的主张，不予支持。”二是若施工单位能够证明全部延误工期系因该不可抗力事件造成的，则存在工期顺延主张获得支持的可能。如在（2008）浙民一终字第255号民事判决中，浙江高院认为：“工程于2003年2月9日开工，2005年1月18日经竣工验收合格，实际总天数709天，已超过双方合同约定的工期538天。原审法院根据项目部、监理单位等证明，以及施工期间发生‘云娜’‘非典’等不可抗力及停电等事由，认定陈子兵并未延误工期，并无不当。温岭一建要求陈子兵承担工期违约金，缺乏依据，本院不予支持。”

因疫情影响政府对工程审批验收导致延期交付的案例较少，根据检索到的案例，非不可抗力情况下，若因行政机关内部原因如具体行政行为未落实、部门合并导致职能和审批流程调整或相应档案丢失等导致行政审批迟延，可以免除开发商的延期办证违约责任。[5]举轻以明重，若因肺炎疫情导致政府部门决定推迟项目审批验收或因政府原因导致房屋验收出现障碍的情形，在企业能够证明系因政府行为导致相应延期的情形下，则法院应支持房企的免责抗辩。

四

结论与建议

（一）关于不可抗力事件及延期的证据

据上，在当前严峻复杂的疫情形势下，若房企或施工单位能够提供因疫情防控导致工期延误的监理单位及工程联系单等工程进度证明文件、就相关审批验收等事项与政府部门沟通的函件以及政府部门相应的通知和措施规范文件、影响相关物资采购的证明文件、因疫情导致市政配套设施建设延误及办理有关房屋权属登记证书延误的证明文件、企业调整人员、设备、资金等为此做出应对措施的相关资料等，从而建立起延期交付与疫情应对之间的因果关系，将有利于房企主张交付顺延的期限认定。

（二）关于不可抗力事件及延期的通知

面对可能产生的延期交付情形，房企应做好与买受人的充分沟通和协商，若无法按时交付的可能性较大，则房企应当立即向买受人发送书面《延期交付告知函》，将肺炎疫情对企业和项目生产经营造成影响的事实及致使合同无法如约履行的障碍和后果详细说明，并向买受人提供政府部门的延长春节假期和延迟复工通知以及相应证明资料予以佐证。

（三）及早防范、共克时艰、要有信心

鉴于目前肺炎疫情的防控工作依然持续加强，对于日后可能因疫情产生的延期交付等形势存在变数，上述分析仅基于已有的类似案例和相关文件精神，若日后出台相应的规范性文件和裁判指引，则应按照具体的规范进行操作。在全国人民众志成城的并肩奋斗下，疫情终将过去，对于企业因疫情产生的经营风险和困难也应及早防范，采取适当减损措施，避免产生更大的损失。

[注] 

[1] 关于非典疫情适用于不可抗力还是情势变更原则理论界和司法实践中均存在争议和不同。可参见韩世远：《不可抗力、情势变更与合同解除》，载《法律适用》2014年第11期。

[2] （2016）最高法民再220号民事判决书中将疫情认定为不可抗力事件但对于损失的分配采取了公平原则。

[3] 参见（2013）辽审二民抗字第14号民事判决书、(2004)沪一中民二(民)终字第32号民事判决书、（2007）桂民四终字第1号民事判决书、（2004）昆民一初字48号民事判决书。

[4] 参见《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案》，载《法律适用》2003年第6期。

[5] 参见（2018）粤03民终10909、10910号民事判决书、（（2019）辽01民终1771号民事判决书。

The End

 作者简介

吴方荣  律师

杭州办公室  合伙人

业务领域：房地产, 诉讼仲裁, 建设工程与基础设施

吴晓敏  律师   

杭州办公室  房地产和基础设施部

郑晗  

杭州办公室  房地产和基础设施部

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