福州SOHO调研报告：附房价和租金参考

01SOHO现状

1）量价下行

在“房住不炒”背景下，投资客大幅缩水，商办市场去化乏力，成交量缩水明显，整体成交均价下滑明显。

2011年以前

福州市场基本无SOHO类产品，直至万达广场进入福州；

2011年以后

仓山万达，“双泰禾”等多个SOHO产品携手入市，造成短期的供过于求，随后客户逐步接受，2012年成交达到历史高位；

2013年

伴随房地产市场整体下行的影响，供求下滑明显，14年供应远远大于成交，存量高企；

2015年

伴随政策松动，市场逐步好转，成交供应持续回暖，17年初住宅限购政策的出台，投资客户群里大幅流向SOHO，供求成交均达到历史峰值；

2018年后

在“房住不炒”背景下，投资客大幅缩水，公寓市场去化乏力，成交量缩水明显，SOHO折扣优惠不断，以量换价，整体成交均价下滑明显。

2）去化乏力

2017-2019年福州SOHO项目开盘量及去化率均持续走低，2019年开盘项目去化率低于近三年平均去化率。

2017年

开盘套数：8503套

开盘去化率：70%

2018年

开盘套数：2422套

开盘去化率：59%

2019年

开盘套数：1077套

开盘去化率：28%

3）以价换量

17年受住宅“限购”政策出台的影响，投资客大幅流向SOHO市场，SHOH价格水涨船高，进入18年后SOHO市场存量高企，外加在“房住不炒”背景下，SOHO市场去化乏力，折扣优惠不断，以价换量现象明显。

02现状分析

1）政策收紧

15年福州商办市场库存积压，楼市利好政策相继出台，16年“闽八条”允许商改住后，继而推出去库存新政，极大利好商办市场，17年住宅市场受限，市场投资需求转向商办市场，为严控市场投机热，楼市政策收紧。

2）市场下行

福州此前两轮周期持续时间在3-3.5年，2015年下半年市场持续上行，2016年4季度再次进入调控期，此后一度供需失衡一房难求，直至2018年供求关系逐步逆转，市场进入下行周期，开盘去化持续下滑，2019年除“金三银四”短暂回暖，其余月份均处于底部盘整状态，2020年受疫情影响，市场持续下滑，低谷期仍将进一步延长。

3）住宅放量

17年商住市场限价政策严苛，断供现象频现，供求量降至低位，市场投资需求转向商办市场，SOHO现火爆态势；18年至今，商住市场逐步放量，SOHO市场投资预期下降，整体市场表现不佳。

2017年福州住宅受限价政策影响供应量降至低位，而SOHO市场受此影响较小，供需两旺态势显现，且不受限签影响，价格一度攀至高位，甚至多个月超过住宅成交均价。

2018年至今，福州住宅陆续放量，加之SOHO投资客逐渐消耗，购房选择性也较多，客户被分流，此外住宅在限价背景下，性价比也更为凸显。尤其是对于三级市场需求相对较小的商办市场来说，SOHO的竞争优势并不明显，因此即便价格有明显让利，但SOHO市场整体仍不容乐观。

4）租金回报率

五区租金方面可达到30-105元/㎡/月不等，租金回报率方面，华润万象城租金回报率相对较高，最高可达到4.5%。静态投资回收期方面，投资回收期普遍较长，22-40年不等。

5）SOHO详情

目前福州市区主要在售SOHO项目为19个，待推项目为9个。

现阶段SOHO特征：

1、面积段以30-60㎡为主
2、毛坯产品居多

3、政策前层高基本控制在5m以内，政策后控制在4.5m

4、产品面积趋小

5、居住属性产品居多，舒适度提高

面对当前市场，福州各SOHO楼盘都是如何突围的？

都有哪些差异化竞争方式？

优秀的产品案例都有哪些？

福州各SOHO楼盘具体的案例解析，将在下个章节进行详细阐述，敬请期待~

本文完

图文 | 克而瑞福州
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