福州土拍创3项记录：超120亿地块尘埃落定，赋能城南价值

福州恒璟天置业以62.6亿

竞得2020-22地块

楼面价约为10822元/㎡ 

竞拍53轮，溢价率约为21%

世茂房地产以61.5亿

竞得2020-23地块

楼面价约为11832元/㎡ 

竞拍42轮，溢价率约为17%

虽然本次土拍参拍房企不多，但均是资金实力相当雄厚的房企代表，除了今日两位大赢家——福州恒璟天置业（HD）和世茂房地产外，还有近一年来在土拍战场收获颇丰的大东海也加入本次鏖战。

帝封江
地块历史

回溯

帝封江地块为何频频引发关注，因此前在2015年，福州曾计划出让帝封江5幅热土，平均起始楼面价仅约3407-4519元/㎡，且门槛要求低，当年就已有多家开发商确认将加入争夺帝封江地块，而在开拍前一天，却因规划调整，最终取消出让。

2016年4月，福州“十三五”旅游重点项目（共20个）规划公布，其中包含仓山区福州华侨城大型文化旅游综合体。内容显示，华侨城将在帝封江地块建设包括欢乐谷主题公园、水公园等9大旅游项目，总占地面积3.19平方公里，项目计划2016年启动建设，2023年基本完成。

2019年9月18日，平潭综合实验区管委会与华侨城华南集团就竹屿湾文旅综合体项目签订了合作协议，标志着华侨城正式入驻平潭，最终帝封江无缘华侨城。不过帝封江此次规划中，东部组团为帝封江商旅中心组团，未来将利用三线换乘轨道站点便利的交通条件，布置配套展览、酒店、商务、旅游、商业等服务配套设施。

对于房企来说，优质地块都成为必争之地，尤其对于稀缺的江景房来说，历来成为房企的争抢目标。本次出让的两幅地块，对于大部分房企来说可谓心有余而力不足。动辄数百亩，门槛超50亿的TOD地块，开发周期较长，前期投入高、业态规划较为复杂、涵盖住宅、商业、交通运输等综合用地，对房企的开发经验和资金实力有较高的要求。

帝封江地块辗转数年，如今尘埃落定，加之未来综合体的落地，也将赋能城南板块价值，推进福州东进南扩的发展进程。

从规划来看，帝封江板块以“一轴、双心、三片区”的规划结构打造城市空间，以文化、宜居和旅游三大发展要素为基础，创造出多功能的复合城市空间。在功能方面，植入多种复合城市功能，满足人们生活、居住、休闲、娱乐等多方面的需求。同时通过先进的规划理念，如TOD发展理念，一体化地下空间发展策略，以及“旅游休闲+文化/特色配套+地产”的发展模式。

帝封江片区城市设计鸟瞰

与此同时，本次土拍也创下了福州土拍几项记录：

1、福州近10年以来出让的巨幅江景地块；

本次出让的帝封江地块，建筑面积超百亩，也是近10年以来福州主城区鲜少出让的巨幅地块，且2020-23号地为一线江景，也是近10年福州市区出让的面积较大，密度较低的的一线江景地块。

2、仅两幅地块成交超120亿；

近两年，福州虽有多场土拍，也成交过多幅巨无霸地块，百亿大战也成为常态，但皆为多幅小地块组合，而本次仅两幅地块成交即超120亿，在近年来的土拍市场实属罕见，也创下一大记录。

3、唯一一次出让毗邻三条地铁线交汇的地块；

本次出让的地块毗邻帝封江站，该站为地铁4号线、5号线、F1滨海快线三条地铁的交汇处，且三条地铁线均处于在建状态，也是目前福州唯一一条有三条地铁线交汇的站点，也不难看出市政府对该板块的重视度。

值得一提的是，本次地块虽然出让总金额较高，但楼面价成本相对周边竞品较低，也让客户对未来房价寄予希望。该板块目前周边一手房在售楼盘为首开螺洲温泉小镇和福州湾，均价约为2.5-2.8万/㎡，虽然该地块允许未来售价高于板块均价，而帝封江的楼面价相对来说有一定优势，即便按照目前板块均价出售，利润空间仍然可期。

地块补充详情

宗地2020-22号 容积率1.54，土地用途为住宅、商服、幼儿园、中小学、交通运输用地。

须建设8万平的商业自持经营，不得分割销售，集中位于J、K地块；J地块应设置集中式商业，该地块该项目（除B、D、J地块外）不得设置单元式办公；L地块小学由竞得人建设，建成后无偿移交福州市教育局；商业商务部分起始楼面地价5000元/平；沿城市主要干道一层商业面积50%以下（含50%）分割后底层单块商业沿主干道开间宽度不小于8米,其余开间宽度不小于15米；要求实施装配式建造，建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。

宗地2020-23号 容积率1.37，土地用途为住宅、商服、幼儿园用地。

该地块须建设8万平的商业自持经营，不得分割销售，集中位于E、F、G地块；该项目不得设置单元式办公；商业商务部分起始楼面地价5000元/平；沿城市主要干道一层商业面积50%以下（含50%）分割后底层单块商业沿主干道开间宽度不小于8米,其余开间宽度不小于15米；要求实施装配式建造，建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。

本文完

图文 | 克而瑞福州
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