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12.29台州土拍点评：本土房企方远为何敢加预期拿市区压轴宅地？
好地网12月29日消息（研究员 徐路加 徐姗姗）今天，台州市区今年最后一宗涉宅地——椒江区洪家街道中心大道以东JHJ060-0102地块成功出让。
作为压轴地块，位于椒江区商贸城板块，紧靠市域S1线洪家站，属性优质。据悉，本地块有近30家房企参拍。在竞拍开始后仅2分钟，便达到地块上限价格，进入投报无偿返还住宅建筑面积程序。
最终，经过189轮竞拍，方远房地产集团有限公司以上限价格78400万元竞得该地块，楼面价6997元/㎡，溢价率34.94%，并投报无偿返还住宅建筑面积27150㎡。
地块出让面积58229㎡，其中建设用地面积50932㎡，代征道路用地面积7297㎡，容积率1-2.2，建筑面积112050.4㎡。建筑限高40-80米。
地块成交情况表
地块位置图（来源：好地大数据）
地块紧邻市域S线一期，距离洪家站仅500米，距现代有轨电车T2线洪家站1.4公里。周边有银泰城、大润发、台州济安医院、椒江区东山中心小学等配套，生活便捷。
据好地研究院测算，27150㎡的返还面积成本以5000元/㎡计算，可售部分实际地价达10833元/㎡。考虑到地块建筑限低40米，以高层计算，毛坯保本房价（含车位利润）16800元/㎡，至少需要较周边项目如台州万科城、方远未来悦售价15800元/㎡基础上，上涨6.3%才能保本。
一、方远加价拿地的动力
10833元/㎡的实际地价，毛坯保本房价在16800元/㎡以上，精装售价要在19000元/㎡以上才能实现薄利。
方远敢于如此加预期拿地，或与其今年1月竞得的中心大道对岸地块（案名台州未来悦）有较大关系，通过统一打造可降低各项成本，也是能最终胜出的优势所在。
未来悦项目地块（含10%商业）实际楼面价5766元/㎡，毛坯售价15800元/㎡，预期利润率近20%（含商业）。
当然，地块优质的属性，是加预期的底气。地块紧靠市域S1线洪家站，交通优势明显，台州的“绿心”隔阂近年来正被丰富的路网缝合，市区首位度提升。所在的商贸城板块，已有银泰这样的配套，城市界面兴起。
二、方远今年台州拿地额55.5亿元，居首位
今年，土地市场全面升温，且有蔓延趋势。如杭州、宁波这样限价城市的极限利润拿地，到绍兴、嘉兴、台州这样不限价城市的加预期拿地，显示房企极强饥渴度。
竞争激烈的同时，有一个特征值得关注——本土房企崛起。
台州本土房企的典型代表方远，据好地大数据统计，今年在台州已拿10宗涉宅地，拿地额达到55.47亿元，较去年增加44.2亿元，增幅达到393%。
55.47亿元的拿地额，居台州市区首位，占了今年台州涉宅地总出让金的14.4%；方远今年涉宅地拿地建面106.1万方，占总出让建面的17%。
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