大咖互动：田园综合体实操指南
绿维快报
* 绿维成功签约山丹县高庙村美丽乡村旅游规划项目总体规划及仙堤特色美食城修建性详细规划
田园综合体自写入国家1号文件以来就一直是乡村旅游的热点，作为十九大乡村振兴战略的新引擎，田园综合体不但可以成为农业供给侧结构性改革新的突破口，还可以推动农业发展，赋予农民及其从事的产业自主“造血”脱贫的功能。绿维文旅作为旅游规划设计行业的先锋和创新驱动者，也在不断地探索、创新和研究田园综合体的理论与实践。
近日，绿维文旅集团董事长林峰博士特召集绿维精英进行田园综合体主题沙龙，主要围绕绿维对田园综合体的思考以及项目、申报过程中的心得感受进行分享。此次沙龙也为即将出版的田园综合体图书提供智库智囊支持。
田园综合体与绿维很早研究的旅游综合体是一致的，绿维多年来一直在研究基于乡村旅游的综合体，而以农业乡村综合体为主体的正是今天的田园综合体，因此田园综合体实质上就是绿维多年来一直研究的乡村田园综合体结构里形成的一个政府的专有概念。我们可以用原来说的乡村综合体、休闲农业综合体的概念来探讨其他开发模式，但是要申报国家的田园综合体，就必须按照国家的标准走，申报模式和田园综合开发结构是两个事情。
农民的土地收入和地产是田园综合体开发需要解决的两大主要问题，我们将其概括为农民居住社区化，就是城市居民和农村居民共同形成了一个乡村居住，享受着城市生活的知识水平和公共服务水平，同时另一个方面来说，你又可以导入城市，形成乡村生活条件，到乡村寻求乡村生活的价值，这就是城乡互动。互动的目的就是使田园综合体达到城市化生活水平，实现宜旅宜区一体化。
我认为田园综合体中，休闲农业是很重要的一块，或者说农业基地或农业+，农业基础肯定没问题，农业的优质品种和农业本身增收这些都是必须的，没有这些前提那么它就没有普遍性，如果纯粹为城市化那就没有意义了，因此农业解决方案是第一个。
第二个就是基于集体建设用地和永久性建设用地将其变成变相房地产或者经营型产业运作，也就是为城市生活服务形成结构，农民生活转化的结构和城市休闲独家生活导入的结构，这些都是很关键的。
田园综合体是集“生态为依托、农业为基础、旅游为引擎、数据为支撑、金融为保障、健康为理念、市场为导向的智慧集约型大农业产业集群”与“美丽田园建设运营创新模式”为一体的中国特色“三农”问题全面深化改革试验田。
这个观点主要从三个角度进行解读，第一是针对长期工作生活在城市的市民，田园综合体可以满足他们对安全健康的农产品和品质化的乡村体验生活的消费需求。第二是生活在本地的农村居民，要满足他们对田园版的现代城市化配套以及社会福利的需求。第三是对于中国乡村的发展，希望通过田园综合体进行农旅、文旅一体化，乡村区域综合发展以及优化城乡二元结构。
田园综合体链式的发展结构由供需链、利益链、执行链、产业链、产品链和效益链六条链组成。（详见：田园综合体链式结构）
田园综合体实际上最早确实是由田园东方提出来的，但是我们现在理解的田园综合体的业态，实际上和田园东方当时提的田园综合体有很大区别。我理解的田园综合体，实际上还是新瓶装旧酒，只是在说法上有了一个明确概念，或者说有了进一步的规范，有了一些基本的要求。其实还是我们以前研究了二十多年的休闲农业、乡村旅游的相关内容，只不过把它进一步规范化、标准化了。
那么到底怎么做田园综合体呢？我们认为就是真正地能从主体，就主人的角度去思考问题，而不只是从第三方角度去考虑。将来田园综合体的开发方主要是两类人，一类人是乡长，一类人是企业。比如说像田园东方这样的企业，它要做田园综合体的开发商，实际上就是农村产业或者是乡村产业运营商这样一个角色。第二个就是乡长，乡长要开发一个区域，就可以把它作为田园综合体来开发，或者以田园综合体的名义，带动乡村产业的区域发展综合结构。这两类人，实际上考虑的问题和我们第三方考虑的问题是不一样的。那么不一样在什么地方呢？一个就是要非常全面，这个事做不做得成，只有亲身经历过的人才有最有发言权。
我们所说的田园综合体的链不是一条链，而是一个圈层链式的网格化的体系，这里的每一个链，每一个珠子实际上本身是一个小闭环，然后若干个小珠子加起来构成一个大闭环，是这样的一个圈层结构。我们梳理了六个链，六个链最核心的还是供需链，绿维一直在提这个旅游本质的属性是搬运属性，实际上我觉得任何商业的属性都有搬运属性，只有搬运了才可能会交易，只有交易了才可能会有生命价值，它是一个经济学的根本的东西。
关于田园综合体我们已知的东西可能是90%，而创新占10%，因此我们用一个全新的链条把它梳理起来就可以了。我个人有几个观点：
第一就是田园综合体与特色小镇的结合互补。特色小镇是现在比较热门的话题，由传统的产业链+新型镇区构成，而田园综合体是由传统的农业加上新型社区构成。二者之间的关系和政策导向相互呼应和互补，可以作为未来进行中国特色新型城镇化的两大抓手。
第二是需要构建一个田园综合体理论上的打分体系。目前国家标准还在商酌，我们可以提出量化建议，结合行业协会等组织，形成行业公认的标杆和打分体系，掌握评定话语权。
第三个建议就是农业产业本身的专一性。毕竟田园综合体的尺度比起全域旅游要小，基本上是以乡镇为单位。因此我认为田园综合体一定要突出，尽量不要搞大而全，就搞小而精。比如说这一个乡，最多就两三种农产品构造，一个水果的一个养殖的，例如广西玉林容县的“山猪加蜜柚”这种组合就足矣。千万别想着让一个乡镇百花齐放，这是五年前的，甚至是十年前的提倡大而全的心思，现在倡导的是一根针顶破天。
近期我关注了两个田园综合体的申报，我认为田园综合体申报有几点要求：第一要有典型的示范性，就是必须要有一个核心的产业能够在本地或者当地成为一个样板，可以是农业产业资源，也可以是旅游资源转化。现阶段做田园综合体需要具有典型的代表性，这种代表性是要能够对当地带来典型的示范性和引导性，引导产业发展和地方模式发展。我理解我们助力的花乡果巷田园综合体实际上就是找到了典型的示范性。第二条是要有先行性，我们做规划、申报以及投资建设田园综合体中有非常重要的一点就是要有先行性。什么叫先行性？就是今年所有的田园综合体一定是已经建成的，能够看得见、摸得着的。这些已经建成的意味着你再去干这件事的时候，它已经投入了将近一亿规模的资金，只有具备了这样的规模的项目才有资格去申报田园综合体。第三点就是要有很强的这种带动性，就是它能在周边形成一个典型的示范作用，带动周边的经济发展。在浙江省田园综合体申报中有一条非常明确的要求就是要一托三或者是一托四，即通过自身发展带动周边发展。
现在国家提的这个田园综合体，本质上讲说是一个老概念，实际上它是一个新瓶装旧酒的概念，没有什么特别出新的东西。除了把综合体这个概念，综合提的更综合一点之外，其他所有的理念其实在以前，包括什么国家农业公园，美丽乡村，社会主义新农村，其实全有的。所以我对田园综合体有两个层面的解读，一个层面是国家解读，包括创意农业、循环农业，加这个农事体验，实际上旅游在里面是一个可有可无的，可以有旅游，也可以没有旅游。
第二个层面解读，其实是市场层面的解读，市场层面的解读现在有一批当时出田园综合体的一堆案例，包括田园农庄、多利农庄、绿城小镇等等，这些其实跟田园综合体关系不大，完全就是一个田园综合开发结构，或者叫乡村综合开发结构，根本就不是田园综合体。
实际上我们面向的开发商或业主，绝大多数诉求可能是后者的，他并不需要前者，所以我们不能把国家和市场的田园综合体强扭在一起。因此我们要做好田园综合体，就要利用好政策，做好自己的事情，而不是做政策的奴隶。
无锡田园综合体大部分是通过地产销售来实现最后的经济收益的，田园前期的投入比较大，短期很难见到收益平衡。由于社会对于地产的各种限制条件，包括内部的一些合作原因，在田园综合体的推动上，在经过几个城市这种去探讨和合作之后，最终在无锡落成了一个田园综合体，但是其他更偏地产的项目基本上就被泯灭掉了，因为城市的土地太稀缺。
之前解读国家政策，以及出台国家政策的部分专家的一些读物，我对田园综合体有一些理解，其实这一轮对乡村的开发，我认为跟当年的知青下乡有些共通之处，在城市经济发展到一定问题阶段，或者遇到一定瓶颈的时候，以某种手段来解决城市过剩劳动力，或者以某种方式来弥补经济发展动力。乡村作为城市经济发展的一个缓冲，或者是后备空间可以有很多可能。从城市房地产经济的过度发展到如今泡沫化严重，产能过剩，整体经济需要在一些新的方向得到补充。这是给乡村发展，给田园综合体发展的历史机遇。同时从城镇化政策来说也是要通过这一阶段，缩小城乡差距。万达商业综合体的成功在于它背后有很多经营成功的小商家，包括各类餐饮、零售、娱乐等业态的成功，这与我们未来要做的田园综合体有一些共通之处，田园综合体也是要做一个平台，是一个链式结构，不是一家独大的思路，以一个平台为切入点，来吸纳更多从事一产二产三产的二级商家，专业从事生产的制造商，或者是专门做销售，做品牌包装的一些经销商，还有一些专门做民宿的。形成一个以田园为范畴的综合业态集合，形成一个乡村农业和休闲旅游产业集群。
田园综合体在不同程度上均涉及三农问题，解决好三农问题就使得田园综合体成为农村侧供给改革的重要支撑与推手，是中国未来农村社会发展中的一个重要思维和引擎带动结构。田园综合体是在现代循环休闲农业和旅游综合体的概念基础上形成的，是基于乡村城镇化发展的一种新模式。是基于一定的农业资源与土地基础而形成的集循环农业、创意农业、农事体验于一体的土地综合开发。特色小镇和田园综合体在某些功能上是有重叠的，譬如旅游产业、村居和产业融合等，所以田园综合体是旅游小镇中的一种重要组成架构，规模小，易操作。既然有产业的重叠和结构重叠这种复合性的话，特色小镇和田园综合体很可能会形成一种复合功能。就是特色小镇旁边去做田园综合体，那田园综合体可能做特色小镇，这种T型结构发展模式是会有的。所以特色小镇带动田园综合体，或者田园综合体来推动特色小镇，因此田园综合体在三五年后规模也许会是特色小镇一半的体量。
绿维在田园综合体或特色小镇申报的过程中，曾经遇到哪些难点，这些难点怎么去突破，实际上我们现在探讨的一个结构性的问题是这样的，在田园综合体方面，我们除了规划还能做什么。什么能形成有效盈利模式，是规划，还是项目开发，还是依项目实际情况可争取政府相关扶持基金？我们在开江项目遇到的核心问题是项目生产和营销环节无法掌控，用稻田+或者农业+的模式去解决农业的问题，在最终的产销结构是不是真的能达到预期的目标，我觉得仍需要进一步的考察论证，这种投资型产值收益亦是田园综合体未来能持续走多远的最核心的本质问题。
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