干货 | 旅游小镇地产开发思路
绿维快报
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近几年，旅游小镇成为我国政府和地产开发商探讨与投资建设的热点，并在城市发展、旅游业发展和房地产发展规律的背景下，得以迅猛发展。绿维文旅认为，旅游小镇的开发离不开地产，房地产产品开发仍然是旅游开发中最盈利的部分。本文从旅游小镇地产开发的发展方向、创新权益归属、互联网思维、创新打造吸引核、产品结构创新五个方面，解读如何有效进行旅游地产开发。
我国经济的高速发展及城镇化的不断推进，一直伴随着地产的高热度开发。虽然在如今的旅游界，“地产”是一个敏感的词语，尤其是受国家关于“去地产化”政策的影响，“旅游地产”甚至成为旅游开发中避讳的一件事情。但是，旅游小镇的开发离不开地产，只要有游客过夜，就会涉及度假地产的开发，只要旅游产生就业拉动，就会有住宅地产的开发。甚至，房地产产品开发仍然是旅游开发中最盈利的部分。
绿维文旅认为，旅游小镇的地产开发思路，应从找准发展方向、创新权益归属、互联网思维、创新打造吸引核、产品结构创新五个方面入手。
一、找准发展方向：旅游开发综合化、旅游地产功能化、旅游地产城镇化
旅游小镇开发的最根本模式是“以旅游休闲为引擎、以休闲度假地产发展为支撑，以旅游产业聚集为延伸”，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。在综合开发的背景下，度假地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不仅仅是做楼盘和卖房子，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。在旅游小镇开发初期，应以吸引综合地产开发商为主。如果没有吸引到综合地产开发商，也要用政府行为引导旅游地产开发商向区域运营商身份逐渐转变。
二、创新权益归属：产权酒店、分时度假交换、分权度假、众筹
由于旅游产业本身的一些属性，旅游地产面临着一些发展困境：一是产权和使用权分离，买了旅游地产却不需要长期居住，闲置房产如何管理经营困扰着购房者；二是度假交换的问题，在一个地方买房，但还要去其他地方旅游度假，怎样保证换住权益；三是经营的问题，目前大多数旅游地产的“回租”经营，实际上是一种融资方式，收益率还不如银行利率高，因此如何实现较高的收益成为很大问题；四是高总房价的问题，可以说高总价挡住了 80% 的家庭。
面临这些问题，绿维文旅认为，“产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹”，是旅游地产销售的解决之道。这一解决之道包含了四个核心，即：众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。众筹理念，即多人共享一套房，通过产权的分拆，降低成本，这是度假时权分割的基础；时权模式包括时权分割、时权交换、时权的货币化。时权是可以分割使用的，基于时权标准化分割，就可以实现时权交换。同时，时权是有价权益，是资产证券化的核心；信托投资是经营价值的支撑者，分时度假一般解决交换使用问题，不能实现投资回报问题。为此，投资者以信托方式，将资产委托给经营者，追求更大回报率，成为一种制度设计；消费回报关注消费的最后一公里，把投资回报转化为消费回报，可以更好地获得消费者的认同。
三、运用互联网思维：结合业态，整合资源，合作发展
互联网思维在这两年已经成为对商业和地产业发展影响最大的一个理念。承载着物质和空间具体结构的房地产，如果不能有效地把互联网关系结合进来，不能有效地依托互联网而实现智能化生活方式、智能化购物模式、智能化体验模式、智能化社区交往，那么这个地产一定是落后的。
旅游地产也应该充分地运用移动互联思维的结构价值，用智能化、互动化、社交化的手段去整合土地资源、建筑资源、空间结构关系和产业业态，形成一种发展结构。
房地产与互联网的结合主要包括三个方面：一是与产业业态相结合；二是要用互联网思维去整合；三是合作发展。这就需要旅游小镇的开发商，第一要有互联网思维；第二要将这些技术进行整合；第三要忠于旅游小镇独特的生活方式。只有这样，才能真正实现从土地开发、建筑开发到空间发展的价值，这不仅仅是转型的问题，而实际上是整个社会发展和产业发展的趋势。
四、创新打造吸引核：包括主题乐园、大型 演艺、新建小镇、博览/ 博物馆聚集群落、酒店目的地、运动聚集等
旅游地产开发需要依赖文化来支撑，借助吸引核，突出个性、特色，从而打造属于旅游小镇独有的内涵、品味、层次和知名度。旅游吸引核是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是将人搬运到旅游区的重要动力，是旅游消费产生的根源，其创新打造是旅游及度假地产最基础、最本质的核心工作。随着旅游的飞速发展以及游客需求的不断翻新，旅游吸引核的内涵也在不断延伸。主题乐园、大型演艺、新建小镇博览会、博物馆、酒店综合体、休闲运动项目等都可以作为旅游吸引核，关键是要符合旅游消费者的需求。
核心吸引力的成功打造实现了聚集的需求，从而带来地产的升值。地产的升值又进一步聚集了人气，形成良性的循环效应。旅游引爆项目吸引集聚的游客，被引导进入休闲消费，包括购物、夜间娱乐、参与性游乐、滞留休闲等，是形成商气的关键。因此，从观光游客的人气基础，形成休闲人气，带动休闲商气，是土地价值升值的关键。有了休闲消费，休闲商业地产的价值就形成了，整个区域的土地价值才能够提升。
五、产品结构创新：形成“持续经营产品 + 销售型房地产品”的产品结构
旅游地产最大的盈利，来自二级开发的房产。旅游房产的种类丰富，特别是房地产市场调控以来，具有经营价值的旅游休闲商业房产的品种越来越多，模式创新很快。其中旅游小镇的商铺、客栈、前店后坊的工坊等业态模式，直接带动了旅游小镇地产的火爆。销售型酒店房产产品，花样翻新，销售较旺，包括民宿、精品酒店、产权客房、产权公寓、酒店公寓、私产酒店、时权酒店等。会所庄园房产、会员制房产，各有门道。郊区住宅、景观住宅、郊野别墅、养老别墅、度假别墅等，销售受到一定制约。房产的产品设计，需要全面结合市场需求，符合国家政策方向的产品，才有机会获得销售的回报。
单一的功能，单一的业态已经不再适合时代的发展。旅游地产在开发过程中，要注意业态的多样化，引进餐饮、商业、娱乐等其他消费领域的业态，完善产业链条，未来旅游地产的竞争也将是产业链价值的竞争而不是单一项目的竞争。未来旅游地产开发很难由一家企业独立完成，品牌与业态之间的跨界合作或成为必然。
本文摘选自绿维文旅最新著作《旅游小镇开发运营指南》
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