从供地端入手，上海市场的供应结构将发生改变，未来将会有更多大户型产品进入上海市场，以更好地满足改善类购房需求。作者：丁文婷 封图：图虫创意
3月15日下午，随着上海内环内唯一一块地块的拍卖落槌，2024年上海第一批次集中供地的首轮土拍正式收官。
就在首轮土拍收官当日，“上海土地市场”官网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块，这6宗地块的中小套型标准均发生变化。
此前，上海延续多年的中小套型标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米，小高层住宅建筑面积不大于95平方米，高层住宅建筑面积不大于100平方米。而这一轮地块的标准调整为：多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米。
同时，6宗地块的中小套型比例要求也下调了。此前，上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%，即“7090”政策。6宗地块中，浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例55%，嘉定菊园、静安中兴地块60%，普陀桃浦地块70%。这意味着，从供地端入手，上海市场的供应结构将发生改变，未来将会有更多大户型产品进入上海市场，以更好地满足改善类购房需求。
溢价新高
首轮土拍成交5宗含宅地，总建筑面积28万平方米，总成交金额134亿元。除宝山顾村地块以5.56%的溢价成交外，其余4宗地均进入摇号环节，平均溢价率高达9.1%，创下2021年上海集中供地以来的新高。
第一批次土拍的5宗地块吸引了超过20家房企报名，除大华一家民企外，其他均为国央企。由于大华在竞拍过程中的打分环节被提前淘汰，5宗地块最终被央国企“包圆”。央国企的积极竞逐与5宗地块的优质区位不无关系。地块集中分布在静安、闵行、杨浦、浦东和宝山地区，1宗地在内环内，1宗地在中内环间，2宗地在中外环间，剩余1宗地也靠近外环线。在当前市场行情下，市中心的地块也存在风险性，销售安全是房企选择的最关键风向标。一名参与土拍的央企投资人士表示，自己所在企业没有报名杨浦地块，该地块虽然在中内环间，但体量“迷你”，只能做100多套住宅。更重要的原因在于，该项目周边有新盘去化表现不佳。“从技术指标上看，本轮古美地块是最安全的。”上述投资人士表示，房地价差超过3万元/平方米，利润率较高，销售也不需要担心。他表示，地块附近有第一梯队的教育资源，且离漕河泾商务园区很近，本地居民的购买意愿也很强。近几年，该板块开盘的如建发璟院、建发华发古美华庭、华发古美华府等项目都是即开即罄，这在当前的市场行情下是非常难得的。古美地块也成为此次土拍的“兵家必争之地”，吸引了包括保利、招商、华润、绿城、中海、华发、象屿、越秀、建发等12家企业参拍，为参拍房企最多的一宗地块。该地块也是2023年三批次上海开始重启“招挂复合”规则后，第一块因超过10家企业竞逐，需要“打分入围”的地块。评标环节一直从下午持续到了晚上8点半，晚上接近9点才出结果。最终，该地块被华发和中铁置业组成的联合体以上限地价34.7亿元收入囊中，成交楼面价55066元/平方米，溢价率10%。这也是华发进入上海10年来，在古美板块拿下的第三块地。本次土拍中，唯一一块地处内环内的土地静安中兴路地块，虽然临近1号线中山北路站、8号线中兴路站，周边还有静安大悦城，地理位置优越，但只吸引了招商蛇口、保利、象屿和上海城建4家房企参拍，其中，招商蛇口放弃参加摇号。该地块面积较小，建筑规模为1.95万平方米，其中住宅建筑规模为1.82万平方米，包含历史建筑需要采取保护修缮、保留改造和更新改建，开发较为复杂。
上述投资人士表示，虽然公寓的房地联动价达到了12.5万元/平方米，风貌别墅也有18万元/平方米，利润空间可观，但地块附近不少城市更新的产品，静安板块未来有包括保利中兴路项目、安康苑等大量新房项目入市，是2024年内环供应最多的区域。“周边同类竞品多，未来的市场不好预测”。虽然土拍热度尤在，但2024年的上海市场成交仍然未见暖意。克而瑞数据显示，2024年2月，上海新房成交仅17万平方米（1445套），成交金额为116亿元，环比降幅超六成，创下历年新低（除2022年3月、4月外）。2024年2月，上海市共有5个新房项目入市，没有一个“日光盘”，只有1个新房项目触发积分，市场遇冷，平均去化率仅为34%。