房地产开发文书的土地增值税解读

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★ 版权声明：本文转自正则咨询

房地产开发过程中产生各类合同、文件、证书、报告、报表，统称为房地产开发文书。掌握房地产开发文书，是土地增值税工作不可以省略的环节。

土地增值税清算的深度和准确性，很大程度上取决于清算人员对房地产开发文书的认识程度和解读能力。

之所以不同的人对同一房地产开发项目土地增值税清算结果不同，原因不在于税收政策水平的差异，而在于对房地产开发文书认识能力的高低。

如果说土地增值税有什么秘密可言的话，那么这些秘密就是房地产开发文书中信息对土地增值税的意义。在土地增值税工作中，多数人会要求房地产开发公司提供房地产开发文书，但是在拥有了房地产开发文书后，不知道所需要的信息对应哪个文书，或者不知道所需要的信息在文书的什么地方，或者不知道文书中有哪些有用的信息。

因此常出现这样的情况：处理土地增值税事项所需要的信息就在我们手中，但是它们只是躺在房地产开发文书中，我们却为无法找到解决问题所需要的资料而抓瞎，即“骑马找马”，使土地增值税有关事项的处理走了弯路，甚至对问题作出了错误的判断。

下面和大家一起来认识某市的房地产开发文书，和大家一起了解各个文书中包含了哪些对处理土地增值税事项有用的信息，它们在文书中的什么位置。

所要解读的文书主要有：

土地出让合同、立项批文、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、工程施工合同、销售许可证、测绘成果表、商品房销售合同、销售明细表等。

解读所阐述的房地产开发文书的土地增值税作用，只是个人工作积累的收集。房地产开发文书对土地增值税当有更多的作用，存于大家的经验之中，或者有待今后的工作去发现。由于受文体的限制，解雇过程不提供文书的样本。

一、土地出让合同

多数房地产开发项目的建设用地是以出让方式取得的。通过签订土地出让合同，约定房地产开发公司的用地的面积、土地出让金金额、用地性质、建设要求以及其他权利和义务。

（一）土地出让合同内容

土地出让合同由国家有关部门规定范本，其内容一般分为十章：总则、出让土地的交付与出让金、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、通知和说明、适用法律及争议解决、总则。

（二）土地出让合同与土地增值税相关性分析

与土地增值税相关的主要为第二章“出让土地的交付与出让金的缴纳”和第三章“土地开发建设与利用”，也即与土地增值税有关的信息主要从土地出让合的这两章中找。

土地出让合同不仅明确了土地的面积、用途、土地出让金，还对土地开发建设的规划进行了基本的限定。通常我们关注前一部分的内容，而未认识到规划要求对处理土地增值税有关事项的作用。

土地出让合同中的土地出让金，是确定取得土地使用权所支付金额的依据。

土地出让合同会明确土地用途是住宅、商业还是办公等用途，据此确定房地产开发项目的性质和用途，并为确定土地增值税预征率提供了依据，也是判断房地产开发项目需不需要按不同类型房地产分开计算土地增值税的依据。

土地出让合同的土地面积是土地成本分配的标准。出让的土地有住宅、商业等多种用途的，有时土地出让合同会明确各类用途土地的面积，不同类型房地产分开计算土地增值税的，它们是土地成本分配的依据。

有的土地出让合同会约定土地交付的状况：

如果约定的内容为：将全部土地以现状条件交付给受让人，由受让人负责自行组织，依法拆迁。

这表明土地是毛地出让，房地产开发项目应当发生土地拆迁补偿费。

如果约定内容为：土地以净地交付。

这表明房地产项目不应当发生拆迁补偿费。

土地出让合同可能会明确土地出让金的内涵：

土地出让金指政府土地所有权收益，不包含征地拆迁等补偿费用以及其它税费。这表明政府没有对土地进行拆迁，房地产开发项目应当承担拆迁补偿费。

有的土地出让合同明确：

土地出让金包括政府土地所有权收益、征地拆迁等补偿费用以及其它税费，表明政府在出让土地前已将土地变为净地，如果房地产开发项目再发生拆迁补偿费，其中就有问题。

土地出让合同中会约定移交给政府的公共配套的种类及数量：

如果有如此约定，按约定的数量和种类移交给政府的公共配套，不作为转让房地产处理，其开发成本可以扣除。如果没有这样的约定而向政府移交房地产，或超出约定的数量向政府移交房地产，应当作为转让房地产处理，按规定计算缴纳土地增值税。

土地出让合同有时会约定政府回购的房地产及其价格，计算土地增值税时应按约定的价格确定转让收入。

土地出让合同有时会限定部分房地产的销售价格，计算土地增值税时应按限定的价格确定转让收入。

土地出让合同会确定出让土地的四至：

在土地增值税计算时，应当关注土地四至之外有没有道路、绿化、设施等方面的建设，如果发生相关建设，其开发成本一般不能扣除。

二、征地、拆迁补偿协议

房地产开发项目用地如果是直接征收的集体性质的土地或者是非净地出让土地，房地产开发企业需要与原土地使用人签订征地拆、迁补偿协议，土地征用及拆迁补偿费应根据该协议确定。

但土地征用及拆迁补偿费是土地增值税中常产生扣除争议的费用，不少房地产开发项目发生巨额的土地征用及拆迁补偿费，但是当需要判断其是否应当发生，或者金额是否合理，我们很可能不知如何着手。征地、拆迁补偿协议是解决土地征用及拆迁补偿费难题的关键。

（一）征地、拆迁补偿协议主要内容

房地产开发项目用地如果需要补偿的，原土地的状况不同和拆迁方式不同，征地、拆迁补偿协议常可分为三类：国有土地拆迁补偿协议、集体土地征用拆迁补偿协议和委托拆迁协议。

1、国有土地拆迁补偿协议。

国有土地拆迁协议的内容包括：拆迁许可证文号，拆迁房屋的位置、拆迁土地和房屋的状况，拆迁补偿房式（货币补偿还是产权调换），货币拆迁补偿的金额，产权调换的房屋的要求、拆迁过度安排等。

如果是货币补偿，会明确补偿的具体内容：包括土地和房屋的补偿费、补助费用、赔偿费用。产权调换补偿的，如果需要补差价，还会明确补差价的一方和补差价的金额。

2、集体土地征用、拆迁补偿协议。

集体土地征用、拆迁补偿协议的内容包括：征收的集体土地的状况（原土地的各类用途和面积、土地四至），征地补偿费标准、金额及计算过程，劳动力安置办法等。

3、委托拆迁协议。

委托拆迁协议有两种情况：

一种情委托协议的内容是：房地产开发公司与原居住户和土地使用人签订拆迁协议，受托拆迁的单位只负责提供拆迁劳务，按征地、拆迁补偿总额的比例收取拆迁劳务费。

另一种情况协议其实不能称为委托拆迁，而应称为发包拆迁，其协议内容是：房地产开发公司委托拆迁公司拆迁，由拆迁公司与原居住户和土地使用人签订征地、拆迁补偿协议，并支付征地的拆迁补偿费。

房地产开发公司支付给拆迁公司的费用，既包括征地、拆迁补偿费，又包括拆迁公司的拆迁劳务费。

（二）征地、拆迁补偿协议土地增值税相关分析

征地、拆迁补偿协议对土地增值税事项的影响比较多，以下是几个重要相关方面的分析：

1、征地、拆迁补偿协议必须与原土地上的居住户或用地单位逐户签订。

如果房地产开发公司拿不出分户征地、拆迁补偿协议，或只能拿出支付给政府等方面的协议，这样的地征用及拆迁补偿费一般有问题。

2、征地、拆迁协议中或相关文件中有征收、拆迁土地的范围，可以据此区别房地产开发项目用的土地征用及拆迁补偿费。

有的房地产开发项目用地拆迁时，应政府部门的要求，常对领近土地进行拆迁或整治，所发生的土地征用及拆迁补偿费包括了其他土地的整治费用。从征地、拆迁补偿协议的用地范围，可以识别上述情况。

3、征地、拆迁协议中确定了补偿的具体内容、补偿标准、补偿方式和计算过程，可以据些判定费用的合理性。

如果拆迁土地是国有土地，原土地、房屋等补偿对象的市场价格必须评估，如果对补偿费用有怀疑，可以进一步查看评估报告。

4、无论是委托拆迁还是发包折迁，支付给拆迁公司的拆迁费用应当取得发票。

在发包拆迁情况下，由于征用和拆迁协议是由拆迁公司与原居民或土地使用人签订的，无法核实具体的土地征用及拆迁补偿费用，支付的拆迁费用的真实性有时难以确定。

例如，某房地产开发项目向拆迁公司支付了21亿元的土地征用及拆迁补偿费，该项目用地的单位面积成本远高于同期出让土地的单位面积成本。但是如果不进一步深入了解双方的关系和跟踪资金的流向，不能确定其地征用及拆迁补偿费是否真实。

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