房地产企业如何有效规避涉税风险

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近年来，房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策，竞争越来越激烈。房地产业涉税十余种，控制运营成本，尤其是纳税成本成了提高收益的重要手段。但国地税合并伴随监管数据分享、数据交换贯通带来的全方位大数据环境，将成为税务机关进行税务稽查的利器，房地产企业将面临更为严格的税务稽查风险，特别是土地增值税，因此房地产企业应顺应时局，认识到数据规范的重要性，从数据入手，防范税收风险于未然，风险已现的掌握应对逻辑和技巧，下面我们从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，了解数据规范的重要性。

引用案例

基本案情

A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。
A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。
A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。

税务机关的质疑

1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。
2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型—商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。
3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工年度计算的定额标准。

税务机关的清算审核

由于存在上述质疑，而本案也处于土地增值税清算阶段，税务局工作人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：
1、清算单位的审核
在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。
通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅42%，其余非住宅都是商铺。通过重新划分清算单位，九号楼非住宅4100㎡的单价提高到6500元，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。
2、销售收入的审核
经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题：
一是部分住宅收入偏低。鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元，评估均价3800元/㎡，平均调增单价900元/㎡。另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套。且均未说明理由。
二是商铺、幼儿园收入偏低。商铺建筑面积占非住宅的25.66%，幼儿园建筑面积占非住宅的4.26%，全部销售给了A房地产开发企业的控股股东B集团。A房地产企业提供了第三方资产评估机构出具的房屋估价报告，采用收益法评估的不含室内装修价值的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。但是根据税务机关掌握的二手房申报信息，与A项目地段和建设规模相近的营业用房合同均价在18000元/㎡。因此，土地增值税清算申报价格虽高于评估价，但仍低于市场价比较多。

税务机关处理

最终，税务机关针对前述几个明显违法的问题进行了调整，调减应退增值税369万元。

房地产企业土地增值税稽查风险点

税收优惠政策适用是否合法

我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

（3）因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

（4）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（有例外：另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。）

（5）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

（6）委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围。

当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时，税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。

销售收入是否有少计的情况

销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。

扣除项目是否真实、扣除金额是否准确

计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。

这是一起典型房地产企业土地增值税清算案例，企业由最初申请退税1102万元，到税务机关调减应退369万元，甚至还有可能面临税务稽查，如果通过公司组织形式、合理定价、选择项目核算方式等方面进行传统的税收筹划在人工审核面前进行沟通甚至据理力争或许有一定效果，但企业不要忽略了最重要的一点，大数据环境在不断优化，税务机关审核方式也由传统的人工审核逐步进化至计算机自动审核，以上所有的清算审核甚至稽查工作，均由平台自动获取该企业及项目直接有效的建设监管数据及发票信息进行比对分析，自动得出疑点和证据，在约谈中利用数据让房地产企业哑口无言、措手不及、无以应对。

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