一次说清！关于人防工程的产权归属、使用权转让、涉税问题

刘玉章房地产财税咨询 2021-12-09

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城市新开发的房地产项目国家要求建造人防工程，对于人防工程的产权归属与使用权的转让一直是房地产开发商与业主争论的焦点问题。本文从以下几点进行讨论：

1人防工程的产权属于国家

为了保护人民生命和财产的安全，保障社会主义现代化建设的顺利进行，有效地组织人民防空，我国于1996年10月制定并颁布了《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》），2009年8月进行了修订。

（1）修建人防工程是法律赋予建设单位的法律责任。

《人民防空法》第二十一条规定：“有关单位负责修建本单位的人员与物资掩蔽工程。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。” 第四十八条规定：“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。”

这样看来，建设单位对于新房地产项目必须依法建造人防工程。

确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建地下人防工程的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准，按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人防工程易地建设费。详见国家计委等四部委下发的《关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格〔2000〕474号）。

（2）人防工程的产权属于国家。

《人民防空法》第二条规定：“人民防空工程是国防的组成部分。”国家防空工程的组成部分其产权理应属于国家。2007年颁布的《中华人民共和国物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。”法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有，即全民所有。

从法律的角度来看，毋庸置疑的是“人民防空工程产权属于国家”。

2民用建筑所建人防工程的成本费用处理

由于人防工程不计算容积率，不占用土地，人防工程不承担土地成本；开发项目的土地成本应由项目内的可售开发产品来分摊。

国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称31号文）文件第四章“计税成本的核算”规定：“公共配套设施费是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。”

31号文是把人防工程的建设视为公共设施配套费来处理的。该文件第三十三条规定“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”该文规定，开发项目内的配套设施费先作为过渡性成本对象进行归集，待项目竣工后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。也就是说，人防工程建设费用最终由可售的房地产来承担。

3人防车库的使用权、收益权归全体业主

《人民防空法》规定：人防工程实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。为了不影响人防工程战时的使用，有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好使用状态。

开发商为了使开发项目中的人防工程得到充分利用，一般是改建成地下车库（简称“人防车库”），在售房的时候，开发商以“出租”的形式，把人防车库出租给业主若干年，租金作为开发商的收入。这里提出一个问题，开发商有没有人防工程车库的处置权和收益权？

对于人防工程的使用权人和受益人

《人民防空法》做出明确规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

房地产开发商与业主的争论焦点就在于谁是人防工程的投资人？应当这样来分析：人防工程的初始投资人是开发商，但是，开发商为建造人防工程投入的成本费用在成本核算时已经分配计入可售开发产品的成本中，开发商在出售开发产品时，其投入已经得到了补偿。所以，开发项目的房产出售之后，小区内人防工程的实际投资人是全体业主，而不是开发商。同时，开发商业也办不了人防车库的产权证，没有所有权。

通过上述分析得出如下结论：小区内人防工程的产权属于国家，使用权、收益权归全体业主所有，房地产开发商无权出租或使用人防工程建造的地下车库。

4人防车库的使用权、收益权归全体业主

上面已经述及，人防车库的使用权、收益权归全体业主。开发商在售楼的同时已经把人防车库出租，那么，租金收入最终应当交还给全体业主。具体操作应当是，待大部分业主入住之后

根据《物业管理条例》第十条的规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”

由业主委员会接收这笔资金，对该笔资金进行管理，用于人防工程的维护管理，履行纳税义务，剩余部分可以为业主支付部分物业管理费。

5处置人防车库的涉税问题

（1）增值税及附加税。财税[2016]36号文件规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税，该文件所规定的“转让建筑物有限产权或者永久使用权的”应当理解为租赁房产。缴纳增值税的同时应当交纳“税金及附加”。

（2）房产税。财税[2005]181号第一条规定：“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。”

（3）土地增值税。人防工程不占地，不承担土地成本，人防车库出租没有转让土地使用权，不符合《土地增值税暂行条例》对于土地增值税纳税人的规定，不征收土地增值税。

（4）企业所得税。《企业所得税法实施条例》规定：“所称依法在中国境内成立的企业，包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织。”小区业主委员会属于其他取得收入的社会组织，应当缴纳企业所得税。

（5）个人所得税。业主委员会把人防车库租金结余的部分代业主支付了部分物业费，建议对业主这部分收入可作为“偶然所得”征收个人所得税。

转自：智慧源