地产企业可以申请第一笔增值税留抵退税了，你的企业申请到了吗？

 点击上方"蓝色字"可关注我们！

房地产财税学习平台

微信号：fdccspx(←长按复制)

☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

【沈阳】【成都】【南京】【郑州】【北京】【成都】【武汉】【深圳】【广州】【杭州】【郑州】【成都【杭州】等地举办

——诚邀您莅临参加！预约报名:010-80574763 佟军老师

精彩推荐，点击查看！

　编者按　

2019年3月20日，财政部、国家税务总局、海关总署联合发布2019年第39号公告《关于深化增值税改革有关政策的公告》，规定符合一定条件的纳税人可以向主管税务机关申请增值税增量留抵税额。2019年10月份，这个政策到了第一个可执行期，部分企业已经开始申请留抵退税了。您所在的企业申请退税了吗？符合退税条件吗……

   开开心心去退税的尴尬

2019年，对地产行业税收来说，利好不断，除了最重要的税率下调之外，增值税留抵退税也是一个超级振奋人心的好消息。

然而，到了2019年10月份，随着第一笔留抵退税款的申请，有些人却高兴不起来。为什么呢？笔者收到了两张截图，这是第一张截图，说明了企业在连续六个纳税属期内增量留抵税额并不都大于零或者第六个月的增量留抵税额不大于50万：

这是第二张截图，列出了第一张图中关于增量留抵税额的详细信息：

笔者一看就笑了，以这样的材料去申请退税，税局肯退税才怪呢。

开开心心跑到税局去申请退税，光填写退税申请表就搞了大半天，再在系统里面录入每个纳税属期的详细留抵数据，换来的却是不能退税的尴尬。这到底是怎么回事呢？

让我们先来了解一下政策背景。

  政策背景  

2019年3月20日，财政部、国家税务总局、海关总署联合发布2019年第39号公告《关于深化增值税改革有关政策的公告》， 这份公告的第八条“自2019年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税制度”，的确是一个令地产行业振奋人心的消息。因为早在这之前的2018年6月份，财政部和税务总局就发布了关于增值税留抵退税的财税2018年70号文，可惜的是，70号文只是对部分行业的增值税留抵税额允许退还，地产行业并不包含在内。自2016年5月1日地产行业正式营改增以来，受制于地产项目开发前期成本费用投入太大，而收入一般要一两年甚至更长的时间以后才能确认，地产行业普遍产生大量增值税留抵税额。另一方面，地产行业还需要对预售的楼款预缴增值税。这就造成了地产企业一方面预缴的增值税累积越来越大，一方面又在大量累积留抵税额，资金占用压力极大，地产企业苦不堪言。所以，2019年39号公告的出台，对地产企业是一个巨大的福音。稍晚的时候，总局又在4月30日出台了包含退税操作细节的2019年20号公告，使增值税留抵退税进入了可操作层面。对比总局2019年20号公告和财税2018年70号文，我们发现了一个更大的利好，即增值税留抵退税已经成为了企业周期性可享受的政策优惠（目前是每6个月满足条件即可申请退税），而不是像70号文仅以2017年底增值税留抵税额为限申请一次退税。总局2019年20号公告规定的退税条件为：1） 自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；2） 纳税信用等级为A级或者B级；3） 申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；4） 申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；5） 自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。（增量留抵税额，是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。）同时满足上述条件后，企业可申请的留抵退税税额的计算公式为：允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%（其中，进项构成比例，为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票[含税控机动车销售统一发票]、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。）

  不能退税的原因分析

如我们在政策背景中提到的，申请增值税留抵退税要5个条件同时满足，其中又以第一个条件尤其重要，因为后四个条件很容易判断。比如，企业的纳税等级、是否被处罚或是否享受过即征即退等，税务人员对自己企业的情况都比较了解，肯定是满足了后四个条件才去申请退税的。那么我们来看这第一个尤其重要的条件到底如何理解，为什么会出现不能退税的情况？这个条件可拆解为两点来理解：a， 自4月税款所属期连续6个月增量留抵税额均大于0；b， 第6个月的增量留抵税额不小于50万；
增量留抵税额是指相对于3月底的留抵税额来说的，就是连续6个月纳税属期内的留抵税额都要大于3月底的留抵税额，只要有一个月小于3月底留抵税额，这个退税就享受不到了。
回到前文提到的截图，我们看到，2019年8月税款属期（连续6个月内的第5个月）增量留抵税额为负数，即当月产生的留抵税额是小于3月份留抵税额的，尽管第6个月的增量留抵税额达到了317.25万，但是未能在连续6个月内均产生正数增量留抵税额，因此无法申请退税。
这对企业来说是不是一笔损失呢？是的。因为我们知道，进项税在360天内认证都是可以的，因此我们完全可以根据需要调整当期的进项认证税额，达到控制增量留抵税额的目的。这样做需要有两个前提：a， 前期进项票未完全认证，手头有多余的进项税票可供随时因需认证；b， 企业一直产生留抵税额，确实有通过退税回笼资金的需要（如果当月销项税额很大，足以全部抵扣当期进项以及上期留抵的话，则不需考虑控制增量留抵税额）；
假设企业上述两个前提条件都满足，8月税款属期就可以通过增加进项认证的金额达到增量留抵税额为正数的目的，这样就可以申请退税了。这种情况下可以退税金额是多少呢？退税金额=第6个月的增量留抵税额×进项构成比例×60%=317.26万×100%×60%=190.36万元（因农产品收购发票和旅客运输发票产生的进项税额较少，此处未予考虑，进项构成比例直接使用100%）。一个项目退税190万，积少成多，退税金额就可达到可观的千万乃至上亿；
那么，截图中的这家企业有什么补救办法可以在10月份拿到留抵退税吗？很遗憾，只能等到9月份开始重新计算6个纳税属期，满足条件可以继续申请退税。也就是说，企业要继续占用资金直到2020年2月份才有可能拿到第一笔退税款。

     总结     

出现了截图中显示的问题，大多数原因是对政策理解或重视程度不够，没有进行专门测算及控制，才导致原本可以申请到的退税款可能延后数月才能申请到。不过现在我们发现这个问题为时未晚，因为总局2019年20号公告是一个连续性政策，每隔6个月只要满足条件就可以申请。因此，我们可以对税务同事进行如下宣贯：1） 在没有足够销项税额的情况下，对进项税额在认证期限内进行选择性认证，保留一定比例的进项税票便于后期调节认证；2） 对未来6个月的收入进行预测，在确定不会产生足够销项税额的情况下，逐期测算当期留抵税额，确保增量留抵税额大于0；
当然，不要忘了，在正式收到税局的退税款之后，企业需要在增值税申报表上将留抵税额修改成最新的可留抵税额。

---

本文转自：明源地产微学苑 作者：张鸿海

房建企业财税精品课程席位抢订中！

【广州.11月19-20日】 新收入新租赁准则在各行业运用的深度解析与最新报表实操技巧

房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！

电 话：010-80574763 佟军老师

房地产财税咨询：fdccspx  赶快关注吧！