土增税清算涉及的企业所得税退税问题（含案例）

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土地增值税是房地产开发企业的一个重要税种，这个税种有个特点是先预缴后清算。在土地增税清算完，一般情况下都会涉及补缴土地增值税，而补缴的税金在预缴的当年的企业所得税税前是未进行扣除的，这种情况下就会导致土地增值税预缴当年多缴纳企业所得税；而土地增值税清算当年，企业后续收入已经比较少了，会导致企业出现亏损，这种情况应该怎么办呢？

一、相关政策变革

2010年12月24日国家税务总局发布了《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号），规定房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。

实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税；而企业为了退税将企业注销后也会存在诸多问题。

为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，2016年12月9日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第81号），对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善，同时国家税务总局公告2010年第29号也停止执行，但是退税的相关处理还是延续了29号公告的方法。

二、土地增值税清算导致多缴纳企业所得税处理

企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损的分别以下两种情况处理：

（一）有后续开发项目的，亏损向以后年度结转，用以后年度所得弥补；

（二）没有后续开发项目的，按规定计算出开发各年度由于土地增值税多缴纳企业所得税，并申请退税。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

开发各年度，是指从开始预售之年度开始，一直到清算的年度。

三、计算方法及退税程序

1、计算开发各年度应分摊的土地增值税

该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）　　

土地增值税总额为按照规定进行清算的土地增值税 清算报告的土地增值税 金额。

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。这里的销售收入应与企业所得税申报表中的收入配比。

2、计算开发各年度应补充扣除的土地增值税

当年应补充扣除的土地增值税=各年度应分摊的土地增值税-该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税

3、计算开发各年度应退企业所得税

（1）a=当年应补充扣除的土地增值税×当年度企业所得税适用税率
（2）b=当年度已缴纳的企业所得税税款

如a<0,则应补税为-a ；如a>0,若a>b,则退税金额为b,则应向后结转亏损，结转金额为（ a-b ） ÷ 当年适用的企业所得税税率；若a<b< strong>,则退税金额为a；

四、案例分析

某房地产开发企业2015年1月开始开发某房地产项目，2017年10月项目全部竣工并销售完毕，同年12月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元，2017年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额为-400万元， 2015年-2017年销售收入情况、土地增值税及企业所得税缴纳情况如下表：

该企业所得税率为25%。企业没有后续开发项目，现拟申请退税，具体计算过程如下：

2015年

分摊土地增值税=1100×（ 12000÷30000 ）=440
应纳税所得额调整=240-440=-200
应退企业所得税=200*25%=50
实缴企业所得税=45，故实际可退企业所得税=45
调整后亏损结转=（45-50）÷25%=-20

2016年

分摊土地增值税=1100×（ 15000÷30000 ）=550
应纳税所得额调整=300-550-20=-270
应退企业所得税=270*25%=67.5
实缴企业所得税=310
实际可退企业所得税=67.5

2017年

分摊土地增值税=1100×（ 3000÷30000 ）=110
应纳税所得额调整=60+500-110=450
调整后应纳税所得额=-400+450=50
应补缴企业所得税=50 ×25%=12.5
累计退税额=45+67.5-12.5=100

五、申请退税报送资料

应向主管税务机关提供书面材料，说明应退企业所得税款的计算过程，具体包括以下材料及主管税务机关要求的其他材料：

1. 项目缴纳的土地增值税总额；
2. 项目销售收入总额；
3. 项目年度销售收入额；
4. 各年度应分摊的土地增值税；
5. 已经税前扣除的土地增值税；
6. 各年度的适用税率；
7. 是否存在后续开发项目等情况。

六、以前年度多缴税款处理

在2016年12月9日（即国家税务总局公告2016年第81号发布执行日）以前，已经进行土地增值税清算，2016年12月9日后仍存在尚未弥补的因土地增值税清算导致的亏损，按上述第二种方法计算多缴企业所得税税款，并申请退税。2016年12月9日后，符合条件的企业应抓紧向主管税务机关提出退税申请，并按要求提供相关资料。

土地增值税立法、稳调控、严征管背景下的房地产企业：——重特业务会计核算暨土地增值税清算实务专题班

成都  12月20-21日（2天）

报名咨询：010-80574763 佟军老师

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题背景

      房地产开发涉及到土地取得、开发建设、预售销售、自持物业租赁或自营等流程，各环节涉及的税种多，涉税处理复杂，税企争议问题也多，您都掌握了吗？而这些过程也是作税收规划，产生巨额税收利润的阶段，您又了解了多少？

      另今年7月16日《中华人民共和国土地增值税法》征求意见稿横空出世，财税朋友圈全被征求意见稿刷屏了。征求意见稿透露出未来土地增值税的巨大转变：土地增值税法将上位为国家法律；出让、转让集体房地产将纳入征税范围；纳税人须根据项目情况及税法要求自行进行土地增值税清算……房地产的冬天要来了吗？然则通过新的土地增值税法，房地产企业又该如何应对？

      对房地产开发企业而言，重要的则是活好当下：在国家密集调控背景下，特别是税收法律政策缺乏严密性、科学性、合理性的情况下，如何做好账务处理与土地增值税的清算，有效规避清算的风险？在全面增值税以及国地税合并之后，面对强大的大数据税收征管手段，房地产开发企业又该如何有效规避土地增值税的稽查风险？如何在不违反税收法律法规的前提条件下，实施土地增值税筹划，提升企业效益呢？ 

■ 主讲专家

      林老师：中国注册税务师、会计师、律师，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，著名房地产纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，并著有《土地增值税清算操作指南》1-5版、《房地产企业所得税汇算清缴》2019年版、《后营改增时代房地产行业税收问题答疑解惑》等。现在某省税务局工作，为厦门国家会计学院硕士研究生导师，厦门大学、厦门理工学院、闽南师大等等多所高校客座教授或特聘讲师。长期在北京、成都、江苏、广州等全国数十个城市授课，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默；既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱！

■ 主讲内容

第一节：房地产业重特难点业务会计核算与涉税实务

一．拿地环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范

1．土地价款从销售款项中减除应如何进行会计核算，涉税风险主要在哪里？

2．企业取得包括土地出让金返还等在内的各种政府性资金应如何进行会计核算与税务处理？

3．各类补偿性支出（拆迁安置费、通风采光等）及实物性补偿支出会计应如何核算，涉税问题主要有哪些？

4．拿地时红线外附加工程（修路搭桥建公园等）应如何进行会计处理，税务上该如何处理？

5．拿地时配建的有偿限价房或无偿人才公寓、社会保障房会计核算如何处理？税务上又该如何处理？

6．购买在建工程（烂尾楼）取得的项目或土地会计核算应注意什么问题？涉税处理时又会产生什么不利影响？

7．结婚生子式与友情同居式的合作建房有何不同？会计核算与税务处理都各有什么优缺点？

8．以承债式股权收购取得项目税收如何处理？

9．以债务重组或破产重组介入项目会计核算如何处理？涉税问题又该如何处理？

二．开发环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范

1．合同内甲供材与合同外甲供材差异在哪？会计如何核算？税务处理上有何区别？

2．园林绿化工程或自购绿化苗木会计如何核算？税务处理上有何奥妙？

三．预（销）售环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范

1．收到内部认购款应如何进行会计核算？又该如何进行税务处理？

2．捆绑销售（买房捆绑精装修、买房捆绑销售车位等）应如何进行会计核算？税务处理上有什么风险？

3．委托第三人团购销售、付三抵五等促销应如何进行账务处理？税务上如何认定？

4．房地产项目进行分销应如何进行处理？分销费用在税务上如何认定？

5．买房送汽车、家电等买一赠一行为会计处理有何问题？税务上如何认定？

6．售后回租的税务风险主要有哪些？

四．物业自持环节重特事项会计核算实务操作与涉税风险防范

1．开发产品自持经营的会计核算与税务处理有何特点？

2．开发产品租赁经营应如何进行会计核算，税务处理上有什么空间？

第二节：土地增值税清算实务与风险控制

一．土地增值税政策与清算技巧

1．土地增值税的法定清算条件和指定清算条件各是什么？

2．企业符合法定清算条件而不清算有什么纳税风险？指定清算条件满足的情况下自行清算是否可行？

3．税务稽查部门能否对企业未清算的项目进行土地增值税清算并进行处理？

4．房地产项目的清算单位以什么为标准？全国各地的掌握口径是否相同

5．一个清算单位中普通住宅和非普通住宅、非住宅是否必须分开计算增值额并缴纳土地增值税？不分开的情况下有什么风险？

6．房地产开发成本的成本对象如何划分？如果不按建筑面积划分有什么税务风险？

7．纳税义务发生时间与税款清算时间有什么区别？清算的土地增值税税款在什么情况下可以加收滞纳金或处以罚款？

8．分期开发的房地产扣除项目金额如何划分？

二．房地产转让收入的税务处理

1．取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税？ 

2．营改增前后房地产项目的转让收入发生了什么样的变化？

3．土地增值税在营改增后对房地产企业而言利弊如何？

4．销售面积发生差错存在补退款如何处理？ 

5．收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税？

6．代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理？ 

7．开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？ 

8．将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 

9．将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理？ 

10．将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理？ 

11．企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？ 

12．拆迁安置土地增值税如何计算？

13．以上各种行为的增值税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？

三．土地增值税准予扣除项目金额的确认问题

1．准予土地增值税前扣除的确认原则与企业所得税税前扣除原则有什么异同？  

2．取得土地使用权所支付金额如何确认？土地闲置费的土地增值税和企业所得税处理是否一样？

3．存在土地出让金返还的情况下，土地成本该如何确认？增值税、企业所得税对此种情况该如何处理？

4．存在支付拆迁补偿费或拆一还一实物安置的情况下，支付的拆迁补偿费和实物安置的房产如何处置？增值税、企业所得税又该如何处理？

5．拿地时存在附加条件（人才公寓、红线外附加工程等）土地增值税清算时该如何处理？

6．土地成本在计算增值税时全额作为销售额的减除项目处理，在土地增值税清算时是否还可以全额作为计算扣除项目金额处理并加计扣除？

7．以股权转让方式取得的项目土地成本如何认定？

8．以投资入股取得的房地产项目土地成本如何认定？

9．购买烂尾楼等在建工程取得的房地产项目需要取得什么票据？土地增值税清算时其购进成本能否加计扣除？

10．企业开发的房地产项目投入使用后或转为固定资产处理后再用于销售如何计算扣除项目金额？能否加计扣除？

11．房地产开发成本如何确认？        

12．房地产开发费用和与转让房地产有关的税金如何确认？

第三节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。 

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