【上海】新趋势 勾地+产业+盘活+旧改+税筹实战特训

❂课程背景房地产存量时代，在城市土地的开发殆尽和新增投资放缓的大背景下，随着增量市场逐渐向存量市场转换，通过产业勾地、勾地创新、不良资产盘活、城市存量改造等新途径来满足新的需求，将成为房地产未来持续发展的重要引擎。

随着人口老龄化、少子化、随着国家日益重视高科技科研创新知识产权、一二线城市土地资源紧缺、一二线大规模基础建设的建设实施完成、土地财政不再那么依赖，未来传统地产在融资、获取土地资源方面将遇到重重阻力。新形势、新政策下，房企以及众多投资企业开始发力产业地产运营，产业升级则为产业地产带来巨大的需求和想象空间。

截至目前，今年有超过400家地产商被法院裁定实施破产清算，在资管新贵和去杠杆的背景下，部分房企资金链已经断裂，项目多位于一二线城市房地产，金额较大，这正是困境不良房地产项目的投资机遇、挑战。融创10个月内花在不良资产上面的投资就超过92亿元，目前差不多正是好机会。在专业人士眼里，没有不良资产，只要有足够的专业知识，能打通法律、金融、地产、资本市场等各个维度，不良资产投资整体属于中等偏上的收益但风险偏低的的投资类别。经历了四十多年经济高速增长后，土地资源在很多城市，尤其是一二线城市土地资源紧缺，用地指标严重不足。即便是中小城市，征地的成本也日益高涨，集体经营性建设用地入市也存在很多挑战，棚改也面临资金紧束缚约束。城市更新必然是未来房地产开发的主流趋势。孙总说并购是解决风险最快的方法，有很多风险暴露出来，而税收是企业在并购重组的决策及实施中不可忽视的重要规划对象。合理的税务筹划不仅可以降低企业并购重组的成本,实现并购重组的最大效益。

❂课程亮点

实操落地

资金解决方案

深度剖析背后的逻辑

勾地+产业+创新秘籍

税务筹划

契合当下市场投资机遇及未来主流趋势由房地产收并购及破产重组专家（不良资产10大行业人物）、城市更新项目深度操盘老总、资深勾地高手、税筹专家联手讲授

❂

具体安排

上海（12月14-15日）

联合讲师：冯剑云老师&谢总&夏总

Day1:产业勾地技巧与创新拿地模式实战案例分享

Day2（上午）:房地产不良资产并购及重整策略实战案例分享

Day2（下午）:土地投资拓展税务实战案例分享

❂

大咖讲师介绍

谢总

资深勾地高手，多次从零开始筹备产业类项目，目前已投产、开工产业类上千亩，勾地类型涵盖产业园、文旅、教育。市面上口碑最好的勾地实战导师之一。

冯剑云

开发商角度不良资产课最精彩的老师之一。

博思恩资本创始人，曾任职于欧洲最大的私募基金Partners Group瑞士合众集团（管理超 过800亿美金），服务过全球最大的不良资产投资基金Apollo阿波罗资产管理公司（管理规模超过3000亿美金）、摩根士丹利、汇丰控股等金融及地产机构。

拥有近15年跨国金融、资本运作和房地产投资从业经验，包括不良资产收购和处置、困境企业的收购重组和破产重整、资本运作、资产证券化、基金管理等，参与的项目规模超 过100亿美金，项目经验横跨美国、 欧洲和亚洲。

冯先生是中国不良资产行业联盟的常务副主席、国际金融地产联盟的常务理事、中国政法大学金融不良资产研究中心的研究员。冯先生被《财经杂志》的财经智库评为2017年“中国不良资产行业10大行业人物”。毕业于美国纽约大学商学院获得MBA 学位。             

夏总

房地产税务筹划最实战的老师之一。在并购税务筹划这块，经验非常丰富。

二十年财税行业经验，曾任上市公司财务总监，百强房地产企业财务总监，大型金融企业税务总监，税务师事务所合伙人，深圳市政府采购评审专家，担任清华大学深圳研究生院讲师。

❂

课程大纲

第一部分 产业勾地技巧与创新拿地模式实战案例分享

一：产业勾地的痛苦

1. 勾地的痛苦：个人

2. 勾地的痛苦：公司

3. 勾地的痛苦：常见的政企沟通误区

4. 勾地的痛苦：战略缺失

5. 首战必捷与勾地体系的打造

a. 什么是勾地体系？

b. 如何搭建勾地体系？

6. 勾地的基础逻辑

案例——某教育勾地项目：住宅用地700亩，K12学校用地150亩。住宅用地市场价格约2200元/平米，通过勾地，住宅楼面价为1600元（7折），以容积率2.5计，地价优惠总额？亿元。请大家计算。

案例——某医疗健康城项目，需要投资一个三甲医院，约21亿。配套的住宅用地1500亩（容积率3）。如果你来做这个项目，你会提出给政府提出什么样的条件？并且你会怎么样开展这个项目（内外部）。请大家计算。

二：勾地入门术——案例

三：勾地，不掉坑——案例

四：产业勾地实操——案例

五：勾地人的自我修炼——案例

六：创新型拿地模式探讨——案例

 第二部分  房地产不良资产处理实战案例分享

一：存量地产现状梳理与重整策略

1. 经营不善的资产

2. 存在变性、改变用途可能性的资产

3. 存在资本运作空间的资产

4. 不良或者困境房地产

二：房地产不良资产成因、规模、现状

1. 房地产不良资产类型及形成原因

2. 目前地产类不良资产的规模及变动趋势

三：房地产不良资产并购和重整策略

（含土地、在建工程烂尾楼包括住宅/公寓/商办等物业类型）

1. 处置重整方法论

⑴ 打通“法律+金融+地产”综合、跨界的能力

⑵ 成功前提：利益重组、信任重组和预期重组

2. 财产保全、诉讼渠道

3. 债务重组策略，银行、信托等非银金融机构的不良贷款的收购、重组和处置策略

4. 具备对资产的再开发、深度盘整、变性、运营提升的能力

⑴ 资产变性：商业变性成住宅、工业变性成商业、划拨变成出让等

⑵ 改良：调整租客、提升运营租金

⑶ 改变经营业态，比如酒店改成养老公寓、酒店改写字楼

⑷ 重建或部分重建

5. 资产证券化途径实现对资产的退出，比如ABS、REITs等

6. 资产整合完毕后，打包卖给上市公司或者专项基金

四：资金解决方案

五：案例解析

第三部分 土地投资拓展税务实战案例分享

一：土地投资拓展的不同方式

1. 资产剥离的概述

2. 资产转让与股权转让的差异

3. 资产剥离方式投资入股

⑴ “股+债”收购消化股权溢价

⑵ “拆迁补偿”消化股权溢价

⑶ “不公允增资和不按股权比例分红”消化股权溢价

⑷ 换股收购

⑸ 债转股并分立

⑹ 过桥资金

4. 资产剥离方式之分立

5. 资产剥离方式之划转

6. 资产剥离不同方式税务比较

7. 资产剥离不同方式的操作难易程度比较

二：土地拓展的特殊方式

1. 在建工程转让

⑴ 在建工程转让的税务问题，增值税、土增税、企业所得税和契税

2. 涉外土地并购

⑴ 涉外土地并购的税务问题。源泉扣税与预提税

⑵ 涉外土地并购的资金问题，资金通道的支付

3. 分地块合作

⑴ 成本分开、人员分开、税费分开、资金分开、利润核算

⑵ 项目托管、风险控制

⑶ 模拟清算与税务问题

4. 合作方回购房的税务筹划五、土地并购合同中常见的涉税条款

⑴ 收购前的债权债务由老股东负责

⑵ 收购前的人事退出由老股东负责

⑶ 1元退股的税务问题

⑷ 未弥补亏损抵税条款

⑸ 资金归集管理的税务问题

⑹ 预分红条款的税务问题

⑺ 卖方实收（买方包税）条款的税务问题

第四部分 总结与交流 

❂课程对象

适合人群

1/地产公司决策层

（董事长，总经理，副总等）

2/地产公司收并购管理层

（项目总，财务总，投资总，资金总等）

3/地产公司经理级以上从业人员

（投拓岗、财务，风控，金融，法务岗等）

4/金融，律所等与地产关联行业从业者

5/有一定行业基础，想系统提升的专业人员

❂课程价格

4800元/人次（费用包含：授课、场地、资料、会务、两天午餐等）

（团体报名可享受优惠）

报名请联系：佟军老师 010-80574763、13681007031（同微信）

精彩推荐，点击查看！

房建企业财税精品课程席位抢订中！

【上海.12月13-14日】 新趋势 勾地+产业+盘活+旧改+税筹实战特训

【广州.12月19-20日】 2019年减税降费背景下企业年终财税政策应用与涉税敏感点解析专题班

房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！

电 话：010-80574763 佟军老师

房地产财税咨询：fdccspx  赶快关注吧！