筹划技巧 | 一文学会房产税税收筹划

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房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。从规模上看,房产税是属于小税种,但是随着国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的对房产税进行筹划降低企业税负也成为摆在我们面前一个重要的问题。

房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

从上面两种计算方式可以看出，我们进行税收筹划主要思路就是从价计征的要降低房产原值，从租计征的要尽量降低租金收入。同时，由于两种计征的存在，我们也可以根据测算比较两种方式税负的大小，根据实际情况选择税负低的计征方式，另外我们还要充分利用税收优惠政策以达到节税的目的。

1

房产是以房屋形态表现的财产。房产税征收范围中的房产是指有屋面和维护机构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。

如果将不符合上述有屋面和维护结构的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

例：甲企业有一厂房，工程造价500万元，其中厂房建筑成本400万元，厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：将所有的建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=500×（1-30%）×1.2%=4.2万元。

方案二：将厂区围墙、护栏、烟囱等建筑成本100万元在会计账簿中单独核算，应纳房产税=（500-100）×（1-30%）×1.2=3.36万元。

方案二节省支出0.84万元。

2

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。但大多数企业出租的不仅只是房屋设施，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等。现行税法对这些设施并不征收房产税。

但是，如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，那这些设施也要交纳房产税，企业在无形中增加了税负负担。

例：甲企业将其拥有的一写字楼对外出租，年租金300万元。

方案一：双方签订房屋租赁合同，

此时甲应缴房产税=300万*12%=36万元

缴纳增值税=300*9%=27万元

不考虑附加税费情况下共计支出63万元

方案二：年租金仍为300万元，但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆，签订两份租赁合同，一份为房屋租赁合同200万元，一份为附属设施租赁合同金额100万元。

此时甲应缴纳房产税=200*12%=24万元

应缴纳增值税=200*9%+100*13%=31万元

不考虑附加税费情况下共计支出55万元

方案二节省支出8万元。

3

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

例：甲企业将其名下一商铺出租给某培训机构，双方约定月租金20万元，但由于该培训机构需要重新装修，前3个月无法正常营业，现该培训机构要求给与3个月免租期。

方案一：双方约定租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金20万元，前3个月免租金，租金共计20×9=180万元。

2020年1-3月份为免租期，此时需要按房产原值计征房产税，假设房产原值500万元，当地政府规定的扣除比例为30%。

2020年1-3月按照房产原值计税=500×（1-30%）×1.2%×3/12=1.05万元；

4-12月按租金收入计税=180×12%=21.6万元。

因此房产税共计1.05+21.6=22.65万元。

方案二：租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金15万元，全年租金和方案一全年租金180万相等，此时房产税全部采用从租计征=180×12%=21.6万元。

由此可见，方案二节省支出1.05万元。

4

例：甲企业有一闲置库房，房产原值1000万元，乙企业由于仓储能力不足拟使用该仓库，当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：甲将该库房出租收取租赁费，年租金100万元

应纳房产税=100×12%=12万元，应纳增值税=100×9%=9万元，不考虑其他税费共计支出21万元。

方案二：配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元。

应纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4万元，应纳增值税=100×6%=6万元，不考虑其他税费共支出14.4万元。

方案二比方案一少支出6.6万元。

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根据规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。

房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村。如公司仓库，若建在城镇每年都要按规定缴纳房产税；如果建在农村就可以节省这笔费用，当然企业要考虑运输等成本的增加。

根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。　

本文来源：祥顺财税俱乐部

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