为什么调控了一年多，还是全款当道、一房难求？

调控严管之下却是一房难求，你看明白杭州楼市的这些怪现象了吗？

怪现象之一：

为什么调控了一年多，

还是全款当道、一房难求？

如果用温度计来衡量新房市场的状态，我们可以把各大城市分成五个梯队： 

第一梯队：90℃-100℃。以杭州、成都、武汉为代表，市场一锅沸水，一房难求。

第二梯队：70℃。以南京、合肥为代表，巅峰已过，但是绝对热度仍在。

第三梯队：60℃。以厦门为代表，前期攀升幅度及基数过高，目前退温加快。

第四梯队：50℃。以苏州为代表，基本回归理性状态。

第五梯队：40℃以下。以环京区域如燕郊为代表，实质性降价回调。

这一轮攀升行情，各城市的节奏之所以不一致，主要由于城市轮动势能与政府管制的叠加所致。

杭州的主升浪有两个节点，发生时间都比较晚。第一节点是2016年三四月份，由次核心区域如桥西、滨江等率先上涨30%以上。

第二节点是2016年9月份，适逢G20盛世，杭州曝光度大增，加之舆论渲染推波助澜，全城普遍性大涨。

但此时的大背景已经变调，由于北上深和厦门、南京、合肥、苏州等先行城市已经暴涨一年以上，导致政策不得不干预，杭州自然被裹挟其中，逐级祭出调控大旗。

然而，缘于政治压力的楼市调控并不能有效降低市场预期，也难以改变一房难求的现状。

怪现象之二：

为什么买不起新房，

更加买不起二手房？

政策“管新不管旧”，新房过早被严控预售及价格，而二手房可以自由发挥，于是杭州普遍出现了新房与二手房15%以上的“逆向价差”。

一手房与二手房逐渐拉大的“逆向价差”

数据统计：克而瑞江浙区域

这从侧面解释了楼市持续繁荣的原因：一方面，价差暗示着价格受到管控的新房非常具有性价比。

另一方面，二手房代表的真实房价高度，表明在这一轮价格攀升期中，大概一年半左右的时间内，最优板块的涨幅已经达到200%，居中水平也在一倍以上，市场预期楼市还有获利空间。

虽然成交火热，但其中隐藏着风险：这样快速而巨大的增幅明显与正常的居民收入增速相违背，所以其中的信贷滥用现象非常突出。以至于现在大量新房成交本质上是“资金倒腾”游戏，众多的违规信用贷、房抵贷甚至民间借贷倾泻涌入。

怪现象之三：

为什么有的房企忙拿地，

有的房企却只顾着卖房？

对于后市的判断，开发商明显分为两类。

一类是乐观派，认为杭州有望发展出“一枝独秀的行情”，这个城市被赋予了太多政治、基建、重大赛事红利等良好预期，是所有二线城市中独树一帜的，绝对值得赌一赌。

明显的表现是在土地市场上积极拿地。这类开发商多为外来企业，急迫的想要进入杭州市场，所以就算“面粉和面包同价”，也不惜重金拿地，实现战略布局。

另一类是谨慎派，觉得覆巢之下，岂有完卵？中央姿态已经非常明确，虽然所有城市不会同升同落，但是或早或晚都会回落，杭州只是慢一步进入盘整或者回调状态。

这类开发商多为货值储备充足，如融创、龙湖，短期没有拿地，更专注于营销策略和存量去化。

目前，杭州新房市场的供求比为0.6，受制于预售新规和政府管控，预计明年供不应求还将持续。

另一方面，今年拍出的地王们将于明年陆续上市，届时全新楼盘的价格或升至3W+。

供不应求和高房价之间，市场会如何找到平衡点？想知道答案，明天请继续关注！

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