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嘉兴楼市直面四大困局，深度调整期真的来了！（地产人必读）
短短几个月，嘉兴楼市告别了昔日的狂热，转身急速坠入冰窟。随着外来投资客大量退场，本地购房者陷入观望，市场网签量出现了持续而明显的下降。
「嘉兴楼市到底怎么了？」为了解开这个困扰许多地产人的疑团，我们从紧密联结市场的四个层面展开分析，试图找到一些有价值的答案。
首先，承认对本轮行情的认知偏差。受到政策面“脱浙入沪”的预期，加上媒体不断的宣传造势，市场将本轮行情更多的定义为投资主导。造成投资客退潮之后，市场无法快速有效的承接本地的自住需求。
其次，警惕激进投资可能引发的风险。以5.22那场疯狂土拍为典型，我们看到了外来开发商对于嘉兴土地价格和自我操盘能力的盲目乐观。然而，事实却是，由于预期和概念的提前透支，地王项目很可能会遭遇生存困境。
再次，产品普遍存在水土不服的问题。举个栗子，某楼盘根据政策导向盲目判定，受众基本为投资客群，于是不惜牺牲尺度感和舒适性，把90方做成4房，把100方以上做成5房。结果可想而知，投资客一走，这些“高定”房源便难逃滞销的宿命。
最后，检讨普遍缺失的溢价能力。目前，嘉兴市场上普遍存在着产品的扁平化和同质化。经常看到这样的一幕：一个楼盘稍有降价，旁边楼盘的准业主就纷纷倒戈，来买更便宜的房子。只有少数做出差异化产品的项目，拥有令人艳羡的溢价能力。
总体来看，嘉兴市场同质化严重且非常单薄，目前已从投资客涌入转变为内需型市场。当地购买力对价格的敏感性非常高，以1W为界，价格上浮购买力就入场，价格下滑购买力则撤出。
10.1前后嘉兴本地购房者占比变化
（图片来源：克而瑞大数据营销系统3.0）
不可否认，嘉兴市场已经步入深度调整期。仅仅依托于政策预期的盲目乐观，和脱离实际的经验主义，终将成为开发企业的发展桎梏。
只有立足本地市场的具体研究，得出「嘉兴是内需主导型市场」的前提，进而通过精研客户打破同质化困局，做出差异化产品，最终实现高溢价和精准营销，才能在风云突变的市场中赢得主动权。
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市场成交
注：成交数据由分析师实地调研得出，仅供参考
上周嘉湖成交持续下行，全区网签663套，环比下滑20.9%。
分城市来看，平湖、海盐、湖州3地成交回落，其中海盐降幅最大，环比下跌近4成。嘉兴、嘉善成交小幅上扬。
价格方面，各地表现基本稳定。嘉善环比下降9.7%，为跌幅最大城市。湖州环比微涨3.8%，为涨幅最大城市。
市场供应
上周，嘉湖区域有6个楼盘领出预售证。其中，4盘位于嘉兴，新增住宅供应1455套，供应面积17.34万㎡。2盘位于湖州，新增住宅供应626套，供应面积7.93万㎡。
新领预售证项目
►项目名称：中洲·花溪地
►所属区域：嘉兴南湖区
►申领时间：2017年11月8日
►预售范围：
本次申请预售的住宅楼宇为1幢-15幢。其中1幢-5幢为6层花园洋房，6幢-12幢为7层花园洋房，13幢-15幢为11层小高层。申请预售总面积63487.25㎡。其中，住宅15幢524套63487.25 ㎡。其他1套6.04㎡。
►预售均价：
洋房：11800元/㎡
小高层：11200元/㎡
►项目名称：鑫控·吴越学府
►所属区域：嘉兴南湖区
►申领时间：2017年11月8日
►预售范围：
本次申请预售的住宅楼宇为3#、6#、11#、12#、13#共计5幢，申请预售总面积47639.01㎡。其中，住宅5幢412套47639.01㎡。
►预售均价：
高层均价：11400元/㎡
小高层均价：12400元/㎡
►项目名称：世合·理想大地·至真里
►所属区域：嘉兴南湖区
►申领时间：2017年11月9日
►预售范围：
本次申领的预售商品房为：10#、17#、21#、24#、27#-38#、55#-83#、1#商业、2#商业；申请预售总面积30884.69㎡。其中，住宅45幢218套29875.85㎡；商业用房2幢7套1008.84㎡。
►预售均价：
联排：13500-14000元/㎡
商业：30000元/㎡
►项目名称：荣盛·富盛名邸
►所属区域：嘉兴南湖区
►申领时间：2017年11月10日
►预售范围：
本次申报预售为富盛名邸20幢,23幢，24幢，27幢，申请预售面积为32392.99平方米，住宅4幢301套32392.99㎡。
►预售均价：
高层：11200元/㎡
►项目名称：爱家·皇家花园
►所属区域：湖州织里镇
►申领时间：2017年11月6日
►预售范围：
本次申报预售为皇家花园48幢,49幢，50幢，53幢，54幢,55幢，66幢申请预售面积为63281.73平方米，住宅6幢430套56912.32㎡。
►预售均价：
高层：9104元/㎡
商业：16000元/㎡
►项目名称：长岛府二期
►所属区域：湖州开发区凤凰分区
►申领时间：2017年11月7日
►预售范围：
本次申报预售为长岛府二期7幢、8幢，申请预售面积为26928.46平方米，住宅 2幢196套22401.94㎡。
►预售均价：
高层：14873元/㎡
土地供应
上周嘉湖区域共计挂牌6宗地块，包括5宗纯宅地和1宗商住地块。全区新增宅地供应面积29.31万㎡。
分地区来看，桐乡挂牌出让5宗涉宅用地，分别位于振东新区、大麻镇和梧桐街道，总建面26.39万㎡。
平湖挂牌出让1宗宅地，位于曹桥街道，总建面2.91万㎡。
土地供应详情如下：
（点击查看大图）
土地成交
上周嘉湖土地市场共成交4宗地块。其中，嘉善成交了1宗大云镇商地，湖州成交了东部新城和湖东区域3宗宅地。
湖州湖东区域84号宅地由湖州锦悦置业有限公司竞得，成交楼面价5533元/㎡，为上周单价最高地块。
嘉善大云镇商地由海宁科大房地产开发有限公司竞得，成交楼面价4783元/㎡，溢价率74%，为上周溢价最高地块。
土地成交详情如下：
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